瑞富营销管理机构2013年昆明春季房交会报告内部资料请勿外传2013年昆明春季房交会报告云南瑞富企业营销策划有限公司二零一三年四月二十五日1地址：云南省昆明市欣都龙城1号商务楼25楼电话：0871-65725206瑞富营销管理机构2013年昆明春季房交会报告内部资料请勿外传目录一、政策解析......................31、历年调控政策回顾...................................32、2013年上半年政策情况..............................33、2013年上半年政策影响分析以及下半年政策走势........54、小结...............................................7二、房交会情况..................................71、整体参展效果.......................................7三、参展项目...................................101、区域分析..........................................102、参展目的、预计推出时间以及营销节点分析...........123、参展项目中已知未来即将开盘的项目分析.............164、参展项目物业类型分析..............................205、推售产品面积以及种类分析..........................206、价格分析..........................................227、优惠策略及其活动..................................258、个案分析..........................................34四、总结.......................................472地址：云南省昆明市欣都龙城1号商务楼25楼电话：0871-65725206瑞富营销管理机构2013年昆明春季房交会报告内部资料请勿外传一、政策解析1、历年调控政策回顾2003-20042005-20072008-20092010-2012国办发[2010]4号（国国办发[2005]8号（国十条）、国发[2010]10国发[2003]18号，国八条）、国办发国办发[2008]131号、财标志文件号（国十条）、国办土资发[2004]71号[2006]37号（国六条）、税[2008]137号发[2011]1号（新国国发[2007]24号八条）房地产发展不平衡，房部分地区住房价格上扩大内需、促进经济平稳部分城市房价、低价调控指向地产价格和投资增长涨过快，部分城市低收较快增长，促进房地产市上涨过快，投机性购过快入家庭住房困难场健康发展房活跃改善供应机构，引导消抑制投资投机性购房加强房地产信贷、调整费预期，发挥税收、信需求，实行差别化住鼓励普通商品住房消费，调控重点供应结构，加强土地市贷、土地政策调节作房信贷政策，增加住支持房企融资需求场调控，完善市场制度用，规范外资准入，加房有效供给，建立考强保障房建设核问责机制房企申请开发贷自有房企申请开发贷自有资金不低于35%；第二超过2年专卖普宅免征“限购令”出台；购资金不低于30%；增加套房最低首付40%、利房产税；房贷利率7折；买第二套房最低首付主要措施普通商品住房供应；经率1.1倍，实施90/70首次购买普宅契税下调60%；上海、重庆房产营土地使用权“招拍增加普宅供应；不得5至1%；印花税、土地增税试点；营业税免征挂”出让年专卖住房全额征收值税免征年限恢复至5年营业税2、2013年上半年政策情况政策具体内容新完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房国五1价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工2条0作的考核问责制度。日（公20坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计布1）年3划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求20完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严2月格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3地址：云南省昆明市欣都龙城1号商务楼25楼电话：0871-65725206瑞富营销管理机构2013年昆明春季房交会报告内部资料请勿外传增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实3际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、4新开工630万套的任务。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信5用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核1实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格2控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；3限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购新国房合同(认购)前。五条对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或实4施社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。细则购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材5（料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。2013各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定年6本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。月3对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，日17公国务院要进行约谈和问责。布）2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强8化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。20139年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即102015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。则昆各级各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国办发〔2013〕17号文件精神和省人（明2市民政府关于房地产市场调控工作的有关政策措施，切实采取有力措施，加强监管，保持01颁1国3全市房地产市场持续健康稳定发展，确保2013年全市新建商品住房(不含保障性住房)布年五）条价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。月3实施各级各部门要做好房地产市场调控工作，继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷31细2日和房地产税收政策。进一步做好普通商品房供应，确保2013年住宅用地供应总量不低于4地址：云南省昆明市欣都龙城1号商务楼25楼电话：0871-65725206瑞富营销管理机构2013年昆明春季房交会报告内部资料请勿外传过去5年平均实际供应量。加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户。完善房地产信息系统建设，加强房地产市场监管和监测，坚决遏制投机投资性购房。成立市、县(市)区两级房地产市场调控领导小组，加强对本地房地产市场调控工作的领导。市政府将加强对各县(市)区人民政府和市属有关主管部门执行住房保障政策和稳定3住房价格工作的督察、考核和问责。对执行政策不力，未能实现年度新建住房价格控制目标，保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，由市监察局约谈并问责各县(市)、区政府和市属有关部门责任人。3、2013年上半年政策影响分析以及下半年政策走势1)2013年上半年政策分析从上半年整体调控政策来看，《新国五条》、《新国五条实施细则》以及《昆明国五条实施细则》的颁布显示了政府对于楼市调控的决心，也凸显出政府稳定房价，保证房地产市场健康稳定发展的强烈意愿。整体而言，本轮调控政府实施力度较大：二手房个税的征收以及提高部分城市二套房贷利率等条款均对房地产市场产生了强烈的冲击。A.二手房的个人所得税，由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收此项措施颁布后，部分城市二手房中介机构买卖房者咨询量暴增，出现“突击抢房”现象。已经签订买卖合同的双方则催促尽快过户，避免遇到新政多缴税，抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。5地址：云南省昆明市欣都龙城1号商务楼25楼电话：0871-65725206瑞富营销管理机构2013年昆明春季房交会报告内部资料请勿外传从长期来看，提高税费将转嫁到买方，导致事实房价的提高，成交量的下降，这会造成三种可能：一是将负担转嫁给购房人，导致购