旅游地产发展模式研究2013.06目录一、旅游地产概念简析二、旅游地产项目的运作模式案例1、滨湖类2、滨海类3、温泉类4、高尔夫5、旅游小镇类6、主题公园类7、岛屿开发类项目8、旅游小镇类项目9、城市休闲旅游商业类项目四、旅游地产之度假酒店产品类什么是旅游地产？旅游地产——u依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；u是旅游业和房地产业的无缝嫁接；u具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值u旅游产业：以旅游资源为凭借、以旅游设施为条件，向游客提供旅行游览体验等相关服务的产业统称，它不是一个单一产业，而是一个产业群。旅游地产开发的核心要素解读旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向引擎资源旅游地产发展的基础，包括引擎自然人文景观，人造景观，资源主题公园等旅游地产开发核心要素客源产品导向配套客源导向产品配套旅游地产功能和赢利的旅游地产成功的关键，准确载体，主要为酒店、别的客户定位，合理的客源导墅、公寓、商业街等各向，引导足够的客户旅游地类产品产才能运营旅游地产资源类型滨海滨湖温泉旅游地产常用引擎资源地文景观主题公园高尔夫文化古镇会展商务二、旅游地产开发模式案例一、滨湖类项目目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域雁栖湖度假村雪野湖休闲度假区阳澄湖旅游度假区太平湖中信太湖城千龙湖度假太湖高尔夫山村庄杭州千岛湖开元度假上海淀山湖度假村村东山湖温泉度假村一、滨湖类项目国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村?杭州千岛湖开元度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店客户选择：度假人群、企业客户娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部经营状况：首批自驾游基地；高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地?夏威夷Kapalua社区依托资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店客户选择：多为高级白领人士及外籍人士娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间；地价和住宅销售已高出原价的45%一、滨湖类项目滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉可依赖资源天然湖泊人工湖泊人工水库代表：山东雪野湖代表：安徽太平湖代表：杭州千岛湖雪野湖三面环山，形成湖光山色的太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。秀美风光。雪野旅游区整体开发定兼有航运、水产养殖之利。近年来，千岛湖是国家级重点风景名胜区的主位为：湖滨休闲度假中心，山水运它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，要组成部分。动、会议疗养基地。成为广大游客所向往的旅游胜地。一、滨湖类项目注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发昆山阳澄湖文化价值挖掘，以文化打造品牌昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升湖泊品牌知名度以游艇提升项目的娱乐性和参与性绿城千岛湖度假公寓游艇以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级喜来登酒店酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟二、滨海类项目受海洋资源的限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海、广东等滨海区域城市，目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的海南省大连莱茵海岸度假村环渤海山东田横城市岛度假村青岛金海角度假村三亚半山半岛南海区南澳东冲度假村东和海棠福域、海湾南岛香水湾一号博鳌蓝色海岸雅居乐清水湾二、滨海类项目滨海类项目——依托大海与沙滩，丰富度假内容，形成旅游度假与居住的结合体可进行海上冲凉、刷水、潜水上运动海水清澈蔚蓝水等运动大海气候依赖气温、光照均资源适宜、阴雨天海岸线长较少沙滩沙滩柔软风景秀丽，景色怡人景色二、滨海类项目项目成功主要依托区位、产品以及项目创新滨海类度假项目在选址方面应遵循以下原则：判定海景资源价值，首选优良、特选取成片且有一定纵深的海滩地色海景区域块海景质量：项目规模：海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及视成片地块较易规划和开发，便于开发野、台风、水温等气候特征、海平面是企业打造业态齐全、有规模效应的产否适合水上运动等；品；海景特色：地块特征：是否具有海湾地形、是否具有山景与海地块最好具有一定的纵深，以便对物景的结合、是否具有良好的热带植物景业进行合理配比，建造配合度假物业观、日出日落时是否具有特有的景色、的其他物业，增强旅游地产产品的整是否具有文化内涵；体性；二、滨海类项目丰富的产传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富品线，创新产品类型涌现。多样的产住宅区除了别墅也要有观景公寓；品形态酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒店、度假酒店。高端的产高档的产品让人们趋之若鹜，而产品档次品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。大众型产品个性化产品观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷半山半岛华商业街、SPA“琦园”、生活美术馆独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型香水湾1号私属沙滩、婚礼教堂别墅式酒店、双会所、SPA博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设施）室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅、游艇码头三、温泉类项目温泉类项目主要依托地热温泉资源，目前有人工温泉可利用，温泉项目通常与养生、休闲娱乐相结合，与会展商务等做复合型开发温泉产品已经由最初的单纯依靠天然温泉的洗浴项目提升到打造九华山庄温“汤文化”的项目，目前的温泉产泉度假酒店品突出保健概念，针对不同人群四川海螺的体质开发不同种类的温泉项目沟温泉，并配合健康检查、美容、养生峨眉山天颐温泉乡都、水疗以及休闲娱乐项目，使得温泉产品更丰富、更有包容性。中山温泉宾馆广州金山温中国已知的温泉点约2400多处。海南皇冠假泉度假村日滨海温泉台湾、广东、福建、浙江、江西云南金平勐、云南、西藏等地温泉较多，其拉温泉中最多的是云南，有温泉400多处。三、温泉类项目温泉项目演变：洗浴洗浴+休闲综合性“汤文化”资源依赖配套先行多元化温泉类度假项目的关键在于品牌与配?产品多元化套，通过配套重塑在资源的稀缺性与完善配套是吸引客养生康体、商务会区域、打造品牌，配套的完整性两方源的先决条件。作议、度假旅游与居住从而完成客户从旅等面对温泉资源深度为配套的重要组成游观光到休闲度假?功能多元化的转换，最终形成依赖，并且作为项部分，温泉配套的考虑商务、养生需以温泉资源为核心求，加入高尔夫、游目的核心竞争力存开发直接影响项目，集旅游、休闲、艇码头等高端消费功在。的运营与地产项目能度假、居住为主要功能的复合型旅游的开发。?资源多元化与自然资源结合，海地产项目。景温泉，湖景温泉，山间温泉三、温泉类项目温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，目前多采用温泉和其他功能复合开发温泉+会议休闲模式【特征】通过大型会议会展和温泉的结合，幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务，廸设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求，使得会议会展成为主角，温泉成为了配角，最终实现的是温泉资源综合开发九华山庄佛冈聚龙湾温泉+水游乐模式【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。北京温都水城广东恩平锦江温泉温泉+高尔夫模式【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。上海太阳岛高尔夫温泉度假村北京龙熙温泉高尔夫三、温泉类项目温泉+滑雪场模式【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.辽阳弓长岭温泉滑雪场辽宁安波温泉滑雪场温泉+综合游乐模式【特征】由五星级酒店、主题乐园、剧场、康体中心、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车营地等项目功能齐全、配套最完善的超大型旅游休闲度假区。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，从而产生了极大的市场吸引力珠海海泉湾温泉+生态农庄模式【特征】主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。北京蟹岛温泉生态庄园四、高尔夫类项目高尔夫进入中国以来受多种政治经济因素影响，目前仍处于起步阶段；分布上由南向北，由沿海向内地发展，沿海发展旺盛，南方发展较北方成熟深圳观澜湖高尔夫社区高尔夫发达地区?建有5大锦标级球场、高尔夫学高尔夫发展地区院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业其他高尔夫落后地区?依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、公寓等度假性物业的开发?30万平方尺会所，游泳池、健身室、Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施?观澜湖高尔夫大宅惠阳棕榈岛高尔夫?先期启动高尔夫球场建设，带动房地产发展?开发适合主力客的洋房产品和2009年，我国人均