南京项目考察报告2013-5考察内容概况?考察目的：通过对南京相近区域现有楼盘的考察，了解目前南京楼盘的发展状况和设计水平及方向，对我们现有项目及今后项目提供一定的指导。?考察的项目：1.）莱蒙的水榭春天；2.）招商的雍华府；3.）富顿2莱蒙·水榭春天?项目位于建邺区，乐山路和月安街交界处。容积率2.4，总建筑面积约145980平米，由九栋高层及沿街商铺组成。?项目周边交通方便，配套设施完善。项目以88-142㎡户型为主，销售单价2.6万/㎡左右。3莱蒙·水榭春天?卧室均设置大飘窗，改善房间的实际空间感受；?遮阳系统，采用中空内置百叶帘遮阳。视觉效果尚可，单手动操作繁琐，且损坏不好维修；。70cm4莱蒙·水榭春天飘窗设计优却缺点分析：1.)优点：良好的空间展示效果；视野开阔；2.)缺点：安全性较差；南京冬冷夏热地区，夏季飘窗容易发生漏水现象，冬季室内外温差大，飘窗容易发生结露现象。不利于保温节能；成本投资较大。建议：仅在南向设置大面积飘窗，北向尽量少做。5莱蒙·水榭春天卫生间配置清洗龙头1.)关注细节、关注人文设计在不断的融入,增加亲切感。卫生间配置电吹风6莱蒙·水榭春天2、一些非交付标准的恰当融合，引导客户后期的一些简单优化，让相同的硬装变换不同的搭配心情。招商·雍华府占地面积：48477.6㎡31F29F建筑面积：188008㎡31F29F总户数：96528F28F容积率：3.0幼儿园17-21F得房率：86.8%21F会所10F怡康街8招商·雍华府户型特点：1.)尽量利用阳台（按一半面积计算），提高户型的空间感受,以98平米户型为例。2.)有条件的南向房间设置飘窗或转角窗。9招商·雍华府2.4米进深阳台实际空间效果。南向卧室的飘窗实际空间效果。10招商·雍华府整体装修质量一般，很多非交付标准；客餐厅设置中央空调，卧室等房间设独立分体空调。11富顿·南京贸易中心?项目位于建邺区河西大街南侧，庐山路西侧，白龙江东街北侧。容积率4.5以上，总建筑面积约30万平米左右；由4栋塔楼及群房组成。?项目周边交通方便，配套设施完善。项目目前销售的产品有280平米公寓和67~136平米酒店公寓。12富顿·南京贸易中心设计创造价值细部设计手法较为统一，且带有较强的个性。（标准贮藏模块的运用）（一体化进风、回风设计）（隐门，木饰面的纹理）（地板的错拼）（对比色的运用）（壁龛的设计）13富顿·南京贸易中心利用光反射原光环境：理，自制灯具1.)顶面和立面的光的结合的运用；门头的照明，2.)光与影的结合，不人性化关怀是通亮。显得有层次；3.)灯具能隐藏的都隐藏起来，基本做到见光不见灯；4.)所有光的色温均一致且保持在3000K；5.)大量间接照明的运用，通过反射进行照明，客厅及卧室无传统主灯。印象：设计富有创意（灯光、家居及装修等），值得学习和借鉴。14富顿·南京贸易中心可旋转的电视，体现人性关怀多媒体面板，方便各种娱乐设备接入家居独有性15富顿·南京贸易中心酒店式公寓的精装修配置，因其居住人群、家庭构成等与成品房的目标客户不一样。使用业主的生活方式也不一样。因此在将其设计手法运用于成品房的设计时，需谨慎。如：对厨房的使用率，卫生间的实用性等。富顿·南京贸易中心卫生间的配置及布局，洗衣空间的配置等，使用及售后均存在较大隐患。富顿·南京贸易中心大面积木饰面的利与弊：利：温馨的设计效果，增加硬装修的舒适度。弊：大面积木饰面，成本高、安装难度大、后期的变形、减少空间的实际使用面积（安装预留尺寸大）。建议：适当的设计处理，如江湾城三期，做为背景墙面局部采用，对成品房而言，恰如其分。富顿·南京贸易中心过于个性化的硬装配置，适用于酒店式公寓的设计特色，大批量成品房交付标准中，不建议采用。项目类比项目名称项目概况区位主力户型容积价格率88㎡2房2厅1卫交通方便，配套设施完善110㎡3房2厅1地块总面积。卫60825平米楼面价10275元/㎡莱蒙.水135㎡3房2厅2二类居住用地2.4预计均价2.6万元/学区房（金陵中学实验小学、中华卫榭春天，建筑高度≤㎡中学、月安幼儿园、南京市第一幼儿143㎡3房2厅2100米园、致远外国语小学、南京市奥体小学、建邺实验小学等名校环伺）卫240㎡（未展示）98㎡2房2厅1卫120㎡3房2厅1楼面价12789元/㎡地块总面积交通方便，配套设施完善招商.雍卫预计均价2.7万元/48477.0平米。3.0140㎡4房2厅2㎡华府学区房)（河西金陵中学卫大户型未推出总建筑面积约40万酒店式公寓：㎡，包括高层写字楼和星级酒店1栋67㎡1房1厅1卫69328m南京富（层，）交通方便，配套设施完善?4.5≤预计均价、产权式商务酒店。88㎡1房2厅2卫3万元/㎡以上顿中心和酒店式公寓1栋R≤6（39层，158m）?、酒店式公寓2栋136㎡2房2厅2（37层，168m）。卫20项目类比项目名外立面材外遮阳方示范区赠送面积装修状况其他称料式有景观示范墙纸非交付标准莱蒙.区精装基座石材，中空内置百有，飘窗（销售人员解释：水榭春有样板房，但墙面软包、上部涂料叶阳台改造空间给客户自行搭配的搭建在售楼墙纸均不包括天空间）处（临时）有景观示范卧室安装分体空调区基座石材，有，飘窗精装招商.外遮阳卷帘（销售人员解释：有样板房，上部真石漆98㎡户型超但不包括墙；（织物帘）更节能更健康）雍华府搭建在售楼宽阳台卧室分体空调处（临时）有景观示范美国走品牌路线，赠送区公寓精装，含南京富L.E.E.D认B&B家具，有物超有样板房，全幕墙设计无家具，拎包入证，无外遮所值之感，印象深顿中心搭建在售楼住阳系统刻处（临时）21项目类比（销售情况）项目名清盘第一次开盘2013-6-5更新……备注称（2013-5-8更新）日期2013.4.29开盘推出299套精装住宅，折后入网总套数316莱蒙.均价26000多元/平方米。认购套数43截止2013.5.8成交套数230拟交付时间为2014.12.30水榭春入网总套数316成交比例73%天认购套数81成交套数172成交均价25829元/m2成交比例55%2013.4.29开盘入网总套数279推出2#楼，100套套精装住宅认购套数55，折后均价26000多元/平方成交套数83招商.米。截止2013.5.8成交比例30%拟交付时间为2015.7.31雍华府入网总套数279认购套数50成交均价26201元/m2成交套数49成交比例16.6%入网总套数594认购套数17华润悦成交套数408府成交比例69%成交均价25606元/m2南京富顿中心22飘窗专篇70cm60cm莱蒙.水榭春天翠竹园1、飘窗的进深60cm为宜；2、面宽对空间观感90cm很重要；90cm3、窗台高度可以适当提高，满足日招商.雍华府华润悦府常坐卧的要求。23借鉴与思考1、飘窗对空间的优势毋庸置疑，如何利用现在政策及审批部门之间的空缺创造价值，尤其是90-140这个区间的刚需改善型楼盘。如江心洲项目。2、中央空调、地暖等设备配置已然成为基本配置，石材、镜柜、贮藏、木饰面、智能座便器、一体化橱柜也并非鲜见。在这样的基本面比较一致的产品形式下，我们的竞争力在哪里？我们的优势在哪里？?综合考虑错综复杂的管线排列，并优化其布局，以保证层高和净高的优势；?所谓“成品房”、“精装修”并不仅指看得见的部分，更多的是看不见的部分，但这部分是可以感受的，比如地暖的定期维护（更换存水）保证长期的效果，地暖专用地板的实木层厚度达到2mm（一般是0.6mm）……?考虑效果，更考虑后期管养、维护的可行性，比如检修口的设置。?诚信。24