谨呈：德州星凯房地产开发有限公司PresentedTo改变格局的力量德州红星美凯龙项目前期策划2013年1本报告是严格保密的。月1按照世联规划评判标准，客观评世联价现有规划。标准城市对区域价值和城市功能表达的准确性价值城市角色的标志性和活跃度层面物业组合对盈利模式的表达开发遵循不同物业的市场运营规律价值规划是否体现城市价值？层面地块资源的最优化使用与物业价值最大化物业是否具有盈利能力？产品设计是否合理？项目分期开发和启动的合理性规划结构的逻辑及其合理性设计价值设计理念的独创性和审美性层面本报告是严格保密的。对物业价值的提升2以世联思考路径，深入思考项目的世联前期问题。路径本报告是严格保密的。3现阶段急需解决第一二层级的问题。本次报告的目的在于，深刻理解目标，对本项目开发所面临的困局进行解析，对未来区域发展愿景进行展望，提炼项目发展的核心问题，给出项目的定位及发展战略，确定项目的盈利模式。?目标梳理?项目本体及属性界定?项目面临的开发困局?核心问题梳理?新城发展模式借鉴?项目总体定位?物业发展方向建议?开发分期建议?启动区建议重要重要现实现实目目标标：：求求稳稳：【：【启动层启动层面】降低面】降低开发开发中的中的风险风险，保持，保持项项目的目的滚动开发滚动开发求快：【求快：【销销售售层层面】面】缩缩短短项项目的目的开发开发、、销销售周期售周期求利：【求利：【开发层开发层面】保面】保证开发证开发中充足中充足现现金流，金流，并实现项并实现项目的目的长长期增期增值值重要重要长远长远目目标标：：项项目“求名”：【形象目“求名”：【形象层层面】德州的突破面】德州的突破项项目，目，带动带动城市价城市价值值的提升的提升发发展商“求名”：【品牌展商“求名”：【品牌层层面】面】实现开发实现开发商品牌价商品牌价值值提升，快速踏入一提升，快速踏入一线线房地房地产开发产开发商行列商行列解解决项决项目定位目定位本报告是严格保密的。确定盈利模式确定盈利模式6?目标梳理?项目本体及属性界定?项目面临的开发困局?核心问题梳理?新城发展模式借鉴?项目总体定位?物业发展方向建议?开发分期建议?启动区建议【城市发展】德州属于四线城市，城市空间向东跨越发展，重点开发河东新城，尤其是河东新城中心区。?城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；?城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。?城市用地发展的方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构。德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城。未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。本报告是严格保密的。8【区域规划】河东新区中心区规划为“一轴一带一园”，“一带”定位为办公及大型商业，项目位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，地理位置优越。一园一园长河公园教育中心一一东风路轴轴一一带带商务中心医疗中心功能结构：功能结构：一轴：新城市区公共设施发展轴，由医疗中心、商务中心、文体中心、行政中心、金融会展中心组成；一带：指沿东风路发展带，商业业态定位为办公、大型商业贸易中心和物流中心；会展中心及行政中心一园：在教育路北侧规划教育园；文体中心本报告是严格保密的。99河东新区中心区经过八年的发展，已完成市政府迁入，基本【区域配套】完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事业单位在此聚集。?周边居民情况：原村庄多已拆迁，周边主要是回迁居民及新购房居民；?政府部门：市委市政府（市国土局、市建委、市规划局、市旅游局、市气象局、市交通局）德州日报社?教育配套：跃华学校、双语学校、新星中等专市中心医院柳湖书院酒店妇幼保健院业学院、电科学校、德州职业技术学院等医疗中心……双语学校、新星中等?医疗配套：武警医院、新城医院、开发区医院专业学院、电科学校德建大厦、德州职业技术学院、市中心医院、市妇幼保健院等商务中心?商业配套：德百澳德乐超市，少量沿街店面长河公园体育中新城医院/开心发区医院?办公物业：德建大厦及部分企事业自有物业跃华学会校董子文化园?酒店配套：凯悦商务酒店、柳湖书院酒店展市中政凯越商务酒店?娱乐休闲场所：体育中心、长河公园、董子文心府化园经济开发区管委会?其他配套：会展中心、德州日报社等德百澳德乐本报告是严格保密的。10东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划【资源及交通】路，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公园，景观资源优越。?区域路网：河东新区采用方格网漳大学路形式，东风路和东方红路是河东新卫新河区重要的交通干道和发展轴，其次岔河康博大道天衢路、三八路等交通干道也发挥天衢路三八路着重要的作用；?项目通达性：项目周边道路宽阔东方红路广川大道，南邻东方红路、北临东风路，可长河大道直达德州老城区——德城区；东风路?区域资源：项目北侧为德州重要景区——长河公园，景观资源优越。长河公园规划路东风路广川大道本报告是严格保密的。11【地块四至】东方红东路以南北临长河公园地块北侧高压线穿过①②④③规划4号线以东广川大道以西东面为市政府所在地西邻学校东风北街以北南邻城市主干道本报告是严格保密的。12【地块价值分析】北地块ABCD小地块适宜开发居住类物业，EF地块商业价值较高。?展示性：EABFCD?景观资源：ABEABCFD?交通条件：EEAFCBD?综合评价：CEABFCDDF通过以上几点评判地块功能属性，E和F地块适宜开发公建类物业；A、B、C、D地块适宜开发居住类物业。建议在规划设计中，将E、F地块与南面地块统筹考虑，用于公建类物业的开发。本报告是严格保密的。13【经济指标】按照规划指标要求，推算地上建筑面积，合计建筑面积约138万平米，属于超大社区，公建部分体量极大，为52万平米，住宅部分容积率为4.2，属于高容积率社区。南地指标北地块备注块总占76860B地块内建设北地块：地面219000㎡项目应为大型住宅+公寓+底商㎡积：城市综合体，商业商业服务包括大型购物土地服务业设施用中心、星级酒南地块：性质业设写字楼+商业地、住宅店、商务办公：施用用地写字楼等，并地规划建设相对超大体量高容积率住宅社区不大完整的美食文容积超大规模公建本报告是严格保密的。4.2于6化街；率：14；商业服务业设建筑不大施地上总建筑不大于密度于70%面积不小于50%：52万平方米（不含公寓），其中大型购物中心建筑面不小绿地不小于积不小于8万于10%率：25%平方米，美食文化街建筑面积不小于7万平方米。根据住宅+公现有寓：商业指标86.09万+写字合计地上建筑推算平米楼约面积138万平地上46.11米。建筑底商：6万平面积5.88万平米：米【指标解读】城市价值层面：准确传达了区域价值，具有地标性和活跃度开发价值层面：公建超越了市场量级和运营规律，盈利能力弱设计价值层面：物业之间关联度差，相互价值提升能力弱居住和公建比为1.37:1，公建体量大；商业与物业类建筑面备注商务比为1.88:1，商业体量大；公建用地做居住型公寓不适合，且产品单一；底商全部规划型积（万为美食城，业态单一，且体量超大，后期运营有风险；各个物业之间功能互补性差。平米）住宅62.08住宅公寓11.7总面积73.7【体量】超大公建、超大商万平业【业态】产品单一，盈利能力弱米本报告是严格保密的。【关系】物业间关联度差百货8.0615美凯龙11.5商业家居城总面城市空1.5积中客厅34.66中华美13.6万平食城米办公12.4商务办公酒6.48总面店积18.88万平米地上建127.4面【本体属性初判】项目优势——?位于城市重点规划发展区域河东新区中心区，发展潜力巨大；?区域内市政府及大型企事业单位入驻，区域增值潜力巨大；?良好的交通条件，通达性好；?项目紧邻重要景区——长河公园，景观资源丰富；项目劣势——?位于四线城市，市场容量有限；?新城发展阶段，消费能力弱，产业支撑少；?指标限制带来的公建体量超大，项目运作风险大；四线城市，城市新区大规大规模模区域区域综合综合开发项目开发项目本报告是严格保密的。16?目标梳理?项目本体及属性界定?项目面临的开发困局?核心问题梳理?新城发展模式借鉴?项目总体定位?物业发展方向建议?开发分期建议?启动区建议市场能否支撑新区大盘的开发？六大宏观困局行业、政策、经济、产业、人口、区域困局四大竞争困局土地供应、写字楼供需、住宅供需、商业市场容量困局【1、行业困局】中央政治局：坚持楼市调控不动摇促房价回归。明年市场将深度入冬。据新华社电中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。会议强调：1、保持经济政策连续；2、宏观调控及时微调；3、促进房价合理回归。因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，但明年他们很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。　“这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”本报告是严格保密的。19【2、政策困局】限购、限贷、首付提高、一房一价等房地产调控