谨呈：山东天康房产新泰·东方盛景项目首期团购价格建议2013.3.8目录一、新泰市场调查详情二、加权法预估价格趋势三、项目客群购买力分析四、项目本体分析五、团购定价建议六、团购优惠政策建议一、市场近期成交现状目前新泰市，在售楼盘较多，楼盘竞争较为激烈。如绿城·玉兰花园、香格里拉、春天·城市花园、华府新天地、泰和名城、心悦世家等等。楼盘品质从西部到东部逐渐上升。价格也出现了明显的区域差异，呈现东高西底的局面。城东的绿城·玉兰花园为东部高端精品项目，为城东代表性项目；城中的沁园春小区属于中端社区，主要体现改善性住房需求；西部环境较差，项目多为刚需楼盘。总体，近期新泰市的成交量呈上升趋势，后期楼盘体量较多，会加进2013年的销售数量。一、市场近期成交现状绿城·玉兰花园开发商新泰绿城置业有限公司效果图位置青龙路北侧，重兴路西侧规模总建面62万㎡产品类型洋房、高层、商铺容积率2.4绿化率40%精装修简装开盘2011年销售信息去化率35%面积区间115-221㎡价格区间6000-7200元/㎡左右一、市场近期成交现状一市场近期成交现状春天·城市花园开发商泰安铭威置业有限公司效果图位置青龙路北侧，重兴路西侧规模总建面8.9万㎡产品类型洋房、多层、商铺容积率2.2绿化率36%精装修毛坯开盘2006年销售信息已售完面积区间90-198㎡价格区间5100-6000元/㎡一、市场近期成交现状华府新天地开发商泰安泰山永和房地产开发有限公司效果图位置新泰市城区东周路规模总建面25万㎡产品类型高层、商铺容积率3.3绿化率36%精装修毛坯开盘2012-9-22销售信息去化51%面积区间87-143㎡价格区间4000-4800元/㎡新福田花园城北板块泰山水文园泰和名城幸福里花园阳光世纪城丽苑小区楼城西板块悠然新天地心悦世家沁园春小区盘居豪.四季城城城中心板块阳光家园项溧阳小区城阳铭座城东板块目城南板块平步青云华府新天地香格里拉本案绿城.新泰百合花园分辰晖大厦布新泰市房地产市场依据区域房产特征分为城西、城中心、城北、城南、城东和新汶6大板块。本案位于城东板块，较新汶板块距离较远，故只研究5大板块。图城西板块：银河路以西，工业聚集区；城北板块：杏山路以北，商业聚集区；城南板块：青云路以南；城中心板块：杏山路以南，青云路以北，商业密集，人流量较大；城东板块：平阳河以东，政治、教育、环境资源优异。新泰住项目总体量已推出体量潜在体量绿城·玉兰花62万方约8万方约53万方宅园香格里拉30万方78174㎡约18万方项华府新天地25万方69126㎡约18万方目平步青云6.3万方6.3万方--------春天·城市花约7万方约7万方---------体园量明2012年新泰市楼盘总体量较大，推出体量亦较多。但各楼盘存量仍细然很大，后市竞争激烈。城东板块（一）上市量累计销售面区域分布项目面积区间（㎡）销售率均价客源分布房源占比（套）积（㎡）新绿城玉兰花园132-1471481065648%74%6800泰（多层）190-20530152027%矿务局以及21%115120483035%煤矿领导及15%子女、私营主134-1461821561863%23%绿城玉兰花园6200企业主以及要169-1802021290037%隐形富豪12%184-2213021153220%50%楼13734219247%9%盘城东区141-1541261015056%34%141-154851189096%23%销香格里拉（复式）4700煤矿员工155-16898208013%27%售286（复24143021%6%现式）94-1182271153645%周边居民改56%135-1491131155267%善性需求、28%状平步青云150-17160325535%4400刚需客群以15%及少部分乡175-186853137%镇客户1%城东板块（二）983088230%33%企事业单新溧阳小区（多993079226%33%位购房为层）5350主泰13430187646%33%主12148217837%33%本村及周要辰晖大厦13548229535%33%4480边居民楼27048378029%33%1153269018%部分乡镇50%盘阳光家园406615232106421%居民50%销90-9530127993100%49%101-11815818170100%26%售以满足居春天城市花园125-13811114541100%5800住需求为18%现137-143294089100%主5%198（复122376100%2%状式）新泰城东区交通便利，环境优越，配套设施齐全，宜居。项目多高端项目，单价在新泰市有明显涨幅。城中及城西板块累计销售面积区间上市量新区域分布项目面积销售率均价客源分布房源占比（㎡）（套）（㎡）泰87-10890877296%周边居民29%118-126112629246%/职员/36%主煤矿中层华府新天城中区4500改善性需地要139-143109764551%求以及小35%部分婚房楼客户112-122102936078%42%盘城市周边心悦世家135-14585556548%365035%515782工厂员工销169-17866%21%售104-10868190826%西部工业21%城西区126-13288403035%区居民改35%善为主，现泰和名城3740小部分乡状142-17868217020%镇客户为21%辅9636105630%33%居豪·四10336133936%刚需客群33%季春城3740为主12636126027%33%一、市场近期成交现状新泰房产小结城西板块为工业聚集区，环境质量相对较差，项目均价维持在3600—3800元/平左右。代表项目：泰和名城由19栋高层组成，一期1#、2#、6#、7#，在售105-140㎡，均价在3700元/平左右，2014年年底交房。新泰市房地产市场价格水平有明显的区域差别，由西向东，价格逐渐递增；城西传统工业聚集区，居住环境差，房价普遍相对较低。东部房价普遍较高，中高端项目居多，总房价较高；大户型去化情况良好，高端客户群钟情于城东高品质楼盘。二、加权法预估价格趋势（一）加权定价预估高层价格（高层）1.参考因素加权获取基准价格项目权重本项目绿城玉兰花园香格里拉春天城市花园平步青云阳光家园辰晖大厦参考系数100%45%25%10%5%5%5%均价待定620047005800440040664480区域价值（15）9911913511项目规划（15）1015158844产品类型（15）1015139955社区规模（15）8151581033立面设计（10）910105844物业配套（10）71077733景观绿化（10）1010108844品牌优势（10）810910755合计（100）71949064703339二、加权法预估价格趋势2.基准价格换算修正价格项目名称绿城玉兰花园香格里拉春天城市花园平步青云阳光家园辰晖大厦G468337086434446387488156Q＇45%25%10%5%5%5%G·Q＇2107927643223437408本案价格4746（高层）二、加权法预估价格趋势(二)加权定价预估多层价格（多层）1.参考因素加权获取基准价格项目权重本项目绿城玉兰花园春天城市花园平步青云溧阳小区参考系数100%45%25%15%15%因素待定7600580054205350均价区域价值159991314项目规划1510158810产品类型1510159910社区规模1581581010立面设计10810586物业配套10710779景观绿化101010888品牌优势107101077合计1006994647074二、加权法预估价格趋势2.基准价格换算修正价格三、目标客群相关分析㈠目标客群定位?①公务员、企事业单位领导及职工；?②富二代、官二代；?③私营业主等购买力较强的客户。㈡目标客群地域特征?⒈职业特征：多为成功人士，具有固定职业，且经过多年努力，事业多有所成。?⒉年龄构成：30-45岁的社会中坚群体。?⒊家庭年收入：家庭年收入多在15-20万元。?⒋消费观念：开放式消费观念，购买力尚佳。?⒌房产持有情况：名下多有一套，普遍为改善型需求。三、目标客群相关分析㈢目标客群购房预算分析本项目目标客群属于社会消费的中坚群体且消费观念较为开放，若一般客群以30%作为购房月供承受额度，则该群体的承受额度应略低，以便留出较为充足的剩余消费额度供其消费。因此，此处我们将以家庭月收入总额的20%作为该群体所能承受的最大月供还款额，即为2500-3400元/月。以贷款30年计算，客户承受最大贷款额度为39-54万，则所能承受总房款价格为56-77万。四、项目本体分析?项目工期2013年项目将由5栋住宅楼动工并相继完成，其中7月份1#、5#封顶，高层建筑达到13层，取得预售条件；9月份2#封顶；10月份3#及4#封顶。若能按照计划工期逐步进行，则项目于2013年7月.?项目定位本案远离城市中心生活区、缺乏成熟的商业配套及市政配套，这无疑扩大了本地未来居住者的生活半径；同时，本项目据守城市唯一的风景区、靠近新泰一中、毗邻本市高档楼盘玉兰花园等优势又在无形中提高了地段价值及升值潜力。综合以上信息，本项目最佳定位便是走高端路线。?产品情况我项目一期推出的五栋房源中，高层楼座房源为142㎡，多层楼座房源为130-132㎡，房源面积跨度较小，分别以65万作为高层总价、77万作为多层总价计算，则：高层：4680元/㎡；多层：5500元/㎡。五、团购定价建议（一）综合参考因素?