商业项目拓展选址要点张华容2013年1月7日目录第一章“商业”释义共识第二章商业选址基本要点第三章商业立项调研的要点第四章项目落地的辅助要素第一章：商业释义共识1、红星商业形态2、爱琴海商业业态级功能3、星银海商业业态及功能4、商业结构第一章：商业释义共识1、红星商业综合体形态?双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。?单MALL之“爱琴海”：定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业10-20%，装修档次高于行业水平20-30%。区位：一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域;?单MALL之“星银海”：规模：10-20万平方米定位：中端、区域型商业区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集中区域、规模较小或非自持性物业规模：小于或等于5万平方米第一章：商业释义共识2、爱琴海商业业态及功能?5+3八大主力业态:精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会所、星梦儿童乐园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。业态百货影城婚庆高尔夫儿童大餐超市冰场KTV合计面积2000500060006000+40004001600100040006600㎡012000000?一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售\精品\餐饮\时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满足时尚\生活\休闲\娱乐之需;零售生活配套餐饮合计35%20%45%100%第一章：商业释义共识3、爱琴海商业业态及功能?一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费?高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群第一章：商业释义共识3、星银海商业业态及功能：星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。如表：业态楼层面积㎡备注超市B1F15000必须为生活超市主力店零售集合店1F5000快时尚或儿童/生活卖场或电器1F4000结合面积情况考虑风味餐饮2F800地方有号召力的餐饮餐饮连锁快餐2家1F800中西式各一家地方特色5家B1F-2F800或1家美食广场零售超外零售1F-2F5000服饰及饰品家居用品数码/电信21F500含移动联通服务家便利店1家1F100个人护理1家1F-2F300屈臣氏等钟表眼镜2家1F-2F200各一家配套服银行\ATM1F50有独立门厅务药房1家1F150具备医保资质洗补店3家1F-2F80洗衣\修鞋\修表等茶叶1家1F100副食\糖果31F-2F300知名连锁品牌和地方特色家烟酒\礼品1F-2F1001-2家合计33280第一章：商业释义共识3、星银海商业业态及功能业态楼层面积备注㎡影院1家顶层5000知名连锁院线KTV4000大众中端消费3F或可增电玩2000与影院结合最优加项以下大型主题考虑排烟和独立交5000餐饮通美容或休可适当考虑康体类3000闲会所项目服饰或集1F-5000合店3F总计57280第一章：商业释义共识4、商业结构?商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场（不少于3000平方米）等构成。?一、二线城市核心地段，含地下不超过6层；城市副中心、政府重点发展扶持区域，含地下不超过5层；城市发展中的次级商圈、新开发区、三线城市含地下商业不超过4层；第二章：商业选址基本要点1、只选折适合做商业的城市和土地应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：?城市区位及相关数据?城市发展规划?城市商业格局?土地性质?土地尺度?周边交通第二章：商业选址基本要点2、“地段决定论”尤为重要?大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。?要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。?选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。第二章：商业选址基本要点3、人口规模是重点指标：?理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。?做商业“人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！?对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。?下表所列是常驻人口需求的最低指标。第二章：商业选址基本要点关于购物中心选址参考标准5公里10公里单体商业规模（不含销售部份）2公里3公里辐射半径（生活圈+短（外延（步行（生活辐射常驻人口程10分钟车辐射商中心城区新区三线城市客流）圈）程）圈）10万-15中心茂8万-10万15万-20万30万以上方案1：10万万m?左右含地下面积不超不超过6层6-10万m?现在15万左右；含（大型商业基本m?；含地方案2：15-地下不超条件）社区茂5万以上7万以上12万以上下不超过20万m?左右过4层5层含地下不超过5层2年内15万-20中心茂10-15万20万-40万40万以上（满足开业后基万本客流）社区茂7万以上10万以上12万以上3年（15万-2020万-30中心茂30万-50万50万以上第一批合同到期万万，租金及业态调社区茂8万以上11万以上13万以上整）5年20万-3030万-50（第二批合同到期租金业态50万-70万70万以上万万调整）8年（第三批合同到期租金业态30万以上40万以上50万以上100万以上调整）第二章：商业选址基本要点业态商业面积日销售额.客单价.元提袋消费率客流量㎡万元人次主力店800002205065%28600≥2000㎡非主力店400001806050%15000合计12000040043600客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。第二章：商业选址基本要点经营期有效消费客流预测辐射半径常住人口消费单位。个消费频率日消费人数（增数）（5人为一个家庭人/天人万人单位）2公里15300000.7210003公里5100000.770005公里20400000.351400010公里10200000.163200合计5010000045200人2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改善消费。则1/3+2/14+5/21=0.7人/天;5公里单位消费频次:4人3周1次,5人1月1次则:4/21+5/30=0.3510公里单位消费频次:5人1月1次则5/30=0.16第二章：商业选址基本要点4、租金覆盖率是立项的关键——租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。——根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。第二章：商业选址基本要点4、租金覆盖率是立项的关键案例：4.1租金-投资覆盖率关系租金单价：A；投资覆盖率：B；租金贴现参数：C；投资额：I　　　商业经营面积：L　　　总关系公式：I*B=A*C*365*L﹥B=365*A*C*L/I4.2如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米第二章：商业选址基本要点4、租金覆盖率是立项的关键4.3土地成本按300万/亩计；租赁面积占经营面积比为0.6；单方建安造价为3000元/M2;单方装修成本为4000元/M2;贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01；按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计；则租金-投资覆盖率关系为：租金覆盖率核算依据租金-投资覆盖率关系（14万平方米经营面积）租金单价A投资额I万元备注：10年贴现，覆盖率元/M2/天1794001230115%2　2460231%3　3690346%5　6150577%相应7　86106108%应的正租金-投资覆盖率关系（10万平方米经营面积）租投常租金单价A投资额I备注：10年贴现，覆盖率金资租161000878614%的覆金2　1757329%投盖水资率3　2635943%平覆如一5　4393272%盖上般7　61505101%3率表-租金-投资覆盖率关系（6万平方米经营面积）提且，6租金单价A投资额I备注：10年贴现，覆盖率高随元/。M142600527212%规22　1054425%模/3　1581537%的天增，5　2635962%加对7　3690387%，第二章：商业选址基本要点5、地块尺度及用地性质：——标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×（160～180）米，值得借鉴。——地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。——尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体，200亩左