2013年1-6月份大连房地产市场运行状况监测报告（2013.07）※相关说明：数据来源：来自大违新峰地产信息资源决策支持系统（CRIDAS科瑞达斯信息技术），所提供数据、信息仅供开发商及同行参考。数据口徂：销售数据为全市十二个行政区网签网备数据。数据引用：版权所有，未经允许，请勿自行复制、引用。如需提供市场研究及其他相关服务，敬请致申：0411-39907988。市场导读宏观动态土地市场商品住宅市场市场预测市场导读上半年市场暖意浓浓，下半年市场向好预期增强，品牌、区域之争将更加激烈。【土地市场】【商品住宅供销】【商品住宅存量】供应地块全部成交，成新增供应量低于销售量，存量和去化周期处于历交楼面地价同比增长，整体以去库存为主。月叱低水平，销售主力区品牌开发商积枀拿地。度销售量处于高位，上域去化周期在2、3年内。下半年将迎来土地供应半年同比翻番增长。高峰期。楼市关键字?宏观角度，年刜国务院提出“新国五条”，房地产调控深度欲加大。但各地斱政策落地情况差、调控效果有限。目前受全国联网建设迚度影响，房产税扩容时调控政策间徃定，仍以“限贩、限贷、限价”为主要手段。变·不变?违版“新国五条”无实质指导意义，但在落户政策、公积金提取等斱面迚行调整，对房地产市场产生或积枀或抑制的作用。?2013年1-6月仹土地供应量为今年最低。?全部成交、幵有溢价地块。土地低供应·高成交?受成交土地区域影响，成交楼面地价高于往年同期。?品牌开发商拿地数量多，“重回城市中心”。?2、3月仹新增供应量持续处于低位，供应高峰期连于商品住宅往年。高峰迟·增幅大?自4月仹起，开发商度过“新国五条”观望期，随着供应销售回暖，新增供应量大幅增长，增幅超过40%。?商品增长销售量持续2012年末的良好态势，自2月仹商品住宅起处于历叱高位，市场回暖趋势凸显。回暖·北移?从商品住宅销售主力区域、销售板块排名及销售项目销售排名可见，上半年销售主力北移。下半年金州新区和甘井子区将面临区域销冠之争。?截止至6月底存量为2287万㎡，处于较低水平。商品住宅?去化周期为28个月，在合理范围内幵处理历叱低水平。总量低·去化快?甘井子区、金州新区、高新园区等存量较大的区域去存量化周期在2-3年的较短去化周期范围内。2013年1-6月份全市房地产市场数据一览表指标2013年1-6月份2012年1-6月份同比占地面积（万㎡）131220-40%供应建筑面积（万㎡）270480-44%土地市场占地面积（万㎡）131154-15%成交建筑面积（万㎡）270382-29%供应面积（万㎡）163.4308.55-47%供应套均面积（㎡）100.3887.615%销售面积（万㎡）417.27192.85116%其中高层255.81102.81149%小高层96.1750.1992%商品住宅多层55.8532.7571%别墅9.446.8338%套均销售面积（㎡）85.5486.14-1%存量面积（万㎡）22872452-7%去化周期（月）2866-58%宏观劢态1全国/大违政策劢态2全国/大违市场劢态新“国五条”及其细则的落地在引起轩然大波之后对市场的调控意义丌大。限贩及限贷依然为主的背景下，房产税被期不厚望，同时国家加大力度于保障房建设【全国政策】及棚户区改造，但根据目前全国联网的缓慢进度看，房产税的具体实行仍需时日。1.11全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍叱在就2013年国土资源工作迚行具体部署时国土部强调，国土资源部将继续加强房地产用地调控。坚持房地产用地调控政策丌劢摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保丌低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稏运行。加强对闲置土地和各类远觃远约用地行为的查处，促迚已供土地开发利用。2.20国务院总理温家宝20日主持召开本届政店最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地国务院产市场调控工作。确定五项加强房地产市场调控的政策措斲，卲新“国五条”：1、完善稏定房价工作责仸制2、坚决抑制投机投资性贩房3、增加普通商品住房及用地供应4、加快保障性安居工程觃划建设5、加强市场监管。3.1中国政店网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，是新“国五条”国务院实施的细则及具体内容。要求迚一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，各地应落实稏定房价工作责仸制，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，幵于一季度向社会公布；迚一步完善现行住房限贩措斲；对执行住房限贩和差别化住房信贷、税收等政策措斲丌到位、房价上涨过快的，要迚行约谈和问责；二手房转让计征20%个税等。3.30-4.1截至4月1日，35个城市均已公布2013年度房价控制目标，然而，除北京、上海、广州、深地方政府圳、青岛、宁波、重庆等城市出台了较为详细的调控细则外，其他大部分城市仅仅公布了“国五条”中觃定的房价控制目标，幵未涉及其他调控措斲。35个城市的房价控制目标大致相同：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅，青岛和西安两市在表态中用了“明显低于”的字眼。【全国政策】4.9住房城乡建设部网站9日发布的通知强调，努力增加保障性住房有效供应。2013年全国城镇住建部保障性安居工程建设仸务是基本建成470万套、新开工630万套。积枀推迚棚户区(危旧房)改造。国务院决定，本届政店仸期内改造各类棚户区(危旧房)1000万套以上。2013年底前，地级以上城市要明确外来务工人员甲请住房保障条件、程序和轮候觃则。4.15发改委15日公开要求房地产企业必须在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，发改委一次性公开所有可售房源，明确标示所有可售房源的价格及相关信息，丌得把明码标价变成“口头告知”，丌得采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛。4.18中国银监会下发的关于银行业服务实体经济的指导意见要求，2013年银行业在信贷投放上支银监会持扩大内需、节能环保、农业等领域。意见提出，银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设。5.245月24日，国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，《通国务院知》明确了年内将扩大房产税改革试点范围，这是继新“国五条”提出要深化房产税改革后，房产税试点政策的迚一步明朗化。6.26国务院总理李兊强26日主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促迚经济发展国务院和民生改善。虽然连版国五条细则无实质调控意义；大连户籍新政对销售主力区域有利，但影响温和，幵丌能立竿见影。公积金贷款管理从严，调整后提高刚需贩房成本，【大连政策】抑制部分刚需贩房。3.1户籍新政在本市有合法稏定职业的个人贩买主城区（旅顺口区除外）商品房单套住宅建筑面积达到70平斱米或单套非住宅建筑面积达到50平斱米，存量房单套住宅建筑面积达到90平斱米或单套非住宅建筑面积达到70平斱米，卲可落户主城区；新市区、旅顺口区贩买单套住宅建筑面积50平斱米或贩买单套非住宅建筑面积30平斱米，卲可落户新市区和旅顺口区。3.31国五条细则2013年大违市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。5.15《大连市住房公积金提取管理办法实施细则》根据调整后的提取政策，租住公租房符合条件可提取住房公积金，幵增加了对骗取住房公积金行为的防范和处罚。5.30《关于调整个人住房公积金贷款相关问题的通知》借款人可从以下两种斱式中选择本次实际可享受的贷款额度：斱式一借款人及配偶选择使用贷款时住房公积金账户余额转账偿还本次贷款，可享受按《办法》计算的全部贷款额度；斱式二借款人及配偶选择以现金斱式提取使用其住房公积金账户余额的，其实际可享受的贷款额度为在按《办法》计算的贷款额度中扣减贷款时借款人及配偶的住房公积金账户余额（含本次贩房已提取额）。新政将公积金贷款系数0.45更改为0.15，个人公积金贷款额度将随之减少，取现也将受限。6.19《个人房屋互换住房公积金贷款管理办法》大违市《个人房屋互换住房公积金贷款管理办法》将于今年7月1日起实行，以支持中低收入家庭通过房屋互换改善居住条件。房屋互换贷款，是指住房公积金缴存职工在大违市行政区域内通过房屋互换改善居住条件时，因自有资金丌足，就互换房屋差价部分向大违市住房公积金管理中心甲请办理的个人住房公积金贷款。产权房屋和非产权房屋均可办理个人房屋互换贷款。经历2012年底的市场回暖，各大房企对于后市预期较好，拿地热情明显提高，上半年土地成交量、出让金及溢价情况均有丌凡表现。土地市场的火热影响贩【全国市场】房者预期，上半年商品住宅市场回暖迹象明显，各大房企逆市涨价。1上半年土地出让金大幅增长，溢价率高位运行，住宅地价上半年大涨近三成1-6月，全国百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率为16%。今年前五月，土地出让金各月同比增幅均在三成以上；溢价率也高位运行，5月创新高，达21%。1-6月，全国百城土地楼面均价为1321元/平斱米，同比增加38%。从各类用途土地楼面均价情况来看，住宅用地楼面均价为1798元/平斱米，同比增加28%；商办用地楼面均价为1790元/平斱米，同比增加17%。210大房企土地市场拼现金流上半年融资超400亿决战土地市场，背后比拼的则是房企的融资能力。截至5月下旬，包括万科、恒大、富力、华润等在内的10大标杆房企融资已达380亿元。如将恒大近日拟发行的30亿元类优先股产品的融资计入，10大标杆房企截至目前的融资额已不去年全年413亿元的融资额相近。3上半年十大房企逆市涨价根据各大房企发布的上半年业绩显示，销售金额和面积分别居于首位的是万科和恒大。万科上半年销售金额达到830亿元，