嘉鑫国际2013年营销方案上海中原事业一部ShangHai.2.2013GietzscheCathay本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1Part1市场研究?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part年度市场分析1.1?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3上海整体办公市场情况受住宅政策调控产生的挤压效应影响，上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，整体趋势呈现量升价升、量跌价跌的正相关关系。年末至今，一直呈现供小于求状态。全市区域办公市场供求价走势图1212101088664422002013年2月数据截至至25日p2012年至今上海办公市场整体供应1882966平方米，成交1946463平方米，供求基本平衡。全年成交均价为22878.21元/平方米。其中3月、9月和11月供应放量。p供求趋势基本保持前低后高的M型形态，价格趋势则保持前高后低的M型形态。第四季度尤其是12月份成交大幅放量，呈现明显的年终翘尾现象，今年1月、2月需求大于供应，办公市场较为火爆。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4嘉定区域办公市场情况嘉定区域供应较大，但由于区域缺乏办公氛围及产业支撑，导致办公性质的产品多以酒店式公寓的形式上市销售，面临与住宅竟争的强大压力，成交不理想，存量较多。嘉定区域办公市场供求价走势图1212101088664422002013年2月数据截至至25日p2012年至今嘉定办公市场整体供应456289.1平方米，成交293622平方米，供求比为1.55，供应过量。全年成交均价为14386.45/平方米。其中3月和10月放量供应。p全年供应和价格趋势基本是与上海整体办公市场保持一致的M型形态，为前高后低；成交趋势则为S型形态，保持升中趋稳的趋势。11月份成交，均价大幅攀升。今年1月供求呈现基本平衡。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5嘉定区域办公市场在上海的占比情况在上海整体市场供求平衡的大势下，嘉定区域办公供应对上海的占比远高于其成交占比，成为主要供应的区域。嘉定与上海办公市场供应占比走势图嘉定与上海办公市场成交占比走势图1212121210101010888866664444222200002013年2月数据截至至25日p2012年至今嘉定办公市场供应占上海整体供应的28.9%，而成交占比为15.2%，成为上海办公存量的主要来源区域。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6房地产宏观政策调控情况从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看，整体调控不放松，坚持商品房和保障房两条腿走路，民生关乎执政地位，去投资化主线不变，房产税征收面临扩大化。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7市场及政策小结及趋势研判p2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交，供求基本平衡，出现办公物业持续向好的趋势，但嘉定成为全市主要办公的供应地。p嘉定区域办公物业供应较大，供求比1.55，严重失衡，存量较多，竞争激励，2013年将面临较大的去化压力。p房地产整体调控保持稳中有调，坚持商品房和保障房双线发展，去投资化主线不变，房产税扩大征收范围可能性较大。p由于全市供需平衡，而嘉定供大于求，未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为主，兼顾部分产业投资客和传统投资客。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8Part相关竞品销售情况分析1.2?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9竞品市场情况本项目周边在售酒店式公寓个案较多，我们主要选择区域内与本案争性较强的东方慧谷、峰汇家园和新城游活城进行分析。1新城尚上城2中冶祥腾菁英尚都3峰汇嘉苑4中冶祥腾城市广场p嘉定区酒店式公寓5东方慧谷6尚都国际大厦嘉定北部板块分布图上看，在售7嘉龙大厦8新城金郡园主城区板块酒店式公寓主要集9新城公馆1321中在主城区板块及10领创国际大厦1711金地格林风范城10南翔板块，少数在031812嘉鑫国际（本案）安亭汽车城板块15安亭及江桥板块。13嘉定科创大厦12080514嘉峰汇酒店公寓p明显发现，各个楼15龙湖郦城南翔板块11091616嘉峰汇财富广场020414盘的位置均集中围060117嘉禾大厦地铁0711号线绕着嘉定主要轨道18平嘉大厦江桥板块201919曹安商办楼交通11号线。20上海西郊商务区C-2区21新城游活城?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10竞品推售及余量情况峰汇嘉苑最大的特色是引进了全球知名品牌凯悦旗下的HyyatPlace与HyyatHouse入驻，是嘉定新城唯一一个融合高品质装修和高端酒店的物业管理的Loft社区[市场表现]峰汇嘉苑峰汇嘉苑成交及价格走势图1212101088664422项目地址天祝路555弄00所属板块嘉定主城区板块开盘日期2012-2-15p峰汇嘉苑自3月开盘以来，月均成交保持在49层高4.5米套的去化速度。年终两个月出现翘尾现象，成装修情况毛坯交放量，均价1.2万，今年呈现攀升事态。主力户型50-80平米轨交情况距离11号线嘉定新城站约1.5公里）p目前剩余284套酒店式公寓，按目前销售速度，需要6个多月才能完全去化。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11竞品推售及余量情况东方慧谷项目的优势在于采用差异化的产品定位，通过打造独特的江南中式风格、自然优美的绿化和水景和紧凑实用的户型来取胜东方慧谷[市场表现]东方慧谷成交及价格走势图1212101088664422项目地址宝安公路2999号00所属板块嘉定主城区板块开盘日期2011-9-6p该项目之前一直销售难有起色，自8月中原进层高4.5米场后，成交开始放量，月均去化36套。年终略装修情况精装修有微降，价格微升，均价突破1.2万。主力户型40-70平米轨交情况11号线马陆站p目前剩余454套酒店式公寓，按目前销售速度项目均价12000元/平米，需要11个月才能完全去化。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12竞品推售及余量情况新城游活城位于地铁上盖，采用TOD模式综合体，打造METRO交通体系、SHOPPING商业体系、APARTMENT高尚住宅体系、SOHO商务体系等四大生活体系新城游活城[市场表现]新城游活城成交及价格走势图1212101088664422项目地址红石路333弄所属板块嘉定主城区板块00开盘日期2012-10-28p该项目10月再开盘成交40套，之后持续缩量层高-，月均成交14套，去化不理想。均价介于1装修情况精装主力户型43-58平米-1.1万，冲高后跌破开盘价格。轨交情况11号线嘉定西站p目前剩余222套酒店式公寓，按目前销售速度，需要15.85个月才能完全去化。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13竞品与本案对比分析小结p竞品多为品牌开发商，颇具规模，距离轨交较近，拥有商业配套，相对本案而言具有一定的整体综合优势。p竞品产品面积段多为50平左右的户型，总价控制在50-70万左右，且为LOFT，实用面积较大，性价比高。本案为平层产品，成为难以打动客户的重要抗性。p目前和所有竞品一样，本案的客群都是主打刚需自住客群。竞品所剩1000多套余量按目前去化速度需要8-11个月才能完全消化，未来客户争夺战将非常激烈。p相对其它竞品而言，项目的主要优势在于单价低、燃气入户，且背靠3000家一期商户，具备一定的人气和租赁客群，在开拓投资客方面具备一定的支撑。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14Part市场预判1.3?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15上海整体市场环境目前酒店式公寓市场存量面积475万平方米，而2012年市场年度消化体量在162.6万方左右，市场月度消化量在13.9万方左右，光存量消耗就要3年多的时间，市场去化压力巨大。全市办公存量面积走势图1210864202013年2月数据截至至25日?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16区域竞争态势本项目位于安亭、南翔和主城区三区交界处，周边在售酒店式公寓个案较多，主要集中在主城区板块及南翔板块，少数在安亭及江桥板块，基本分布在轨交11号线两侧，项目在位置上没有太多优势，竞争白热化。1新城尚上城2中冶祥腾菁英尚都3峰汇嘉苑4中冶祥腾城市广场5上海文化信息产业园嘉定北部板块6尚都国际大厦7嘉龙大厦主城区板块8新城金郡园139新城公馆2110领创国际大厦1711金地格林风范城10031812嘉鑫国际（本案）安亭汽车城板块1513嘉定科创大厦120514嘉峰汇酒店公寓0815龙湖郦城南翔板块110916嘉峰汇财富广场1602041417嘉禾大厦06