目录一、同策观点——地价房价涨是因为土地出让还不够多...............................3二、公示情况——政策平稳，2013年经营性用地公示量大增68%................7三、成交情况——经营性用地成交金额突破2000亿元................................9恒大上海一日夺4地............................................................................10年内第二总价“地王”诞生...................................................................11临港土地将引发“血战”，楼板价最高达1.6元/平米让人瞠目..........................11四、溢价走势——40幅地块溢价过百......................................................13五、附录..............................................................................................14附录1：2013年12月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）..........................14附录2：2013年12月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）..........................16附录3：2013年上海溢价率超100%的经营性土地排名..................................22附录4：2013年上海经营性土地楼面地价排名前十.......................................25附录5：2013年上海经营性土地成交总价排名前十.......................................272一、同策观点——地价房价涨是因为土地出让还不够多2013年土地市场已收官。重温2013年土地市场，随着市场基本面逐渐好转，一线城市、二线城市等重点城市土地市场呈现逐渐升温态势，政府集中推地和优质地块批量入市激发了开发商回归一二线城市的拿地热情，交易量稳步回升，地价随之也出现实质性上涨，各重点城市下半年时间段内“地王”频出。2013年土地市场：“不差钱”与“地王”频出从2013年土地市场变化特征来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在市场基本面好转的市场背景下，2013年成为房企调整土地储备结构布局未来市场的非常关键的一年，这一年土地市场的变化与最终形成的格局将决定未来市场发展格局，甚至影响每一个企业的中长期的发展与布局战略。具体来讲，2013年土地市场基本呈现如下四点特征：第一、宏观市场“基本面”转好，房企“不差钱”资金面不太紧张，品牌房企开始积极拿地“换仓”布局下一轮市场发展机会，同时，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭土地市场，以期短期内谋求上位，实现区域深耕或全国化布局；第二、土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市。2013年品牌房企重返一二城市，积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显房企布局战略与一二线城市投资价值；第三、土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较率高转为2013年上半年楼板价的实际上涨，土地价格开始进入上涨通道，尤其是2013年下半年房企已“不差钱”，各地因此出现不少“楼板价地王”、“溢价率地王”、甚至“总价地王”。中指系统数据显示，全国300个城市土地成交楼面均价1174元/平米，同比上涨27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1628元/平米，同比上涨24%；商办类用地1402元/平米，同比上涨18%；工业用地284元/平米，同比上涨4%。第四、各地土地出让金创历史新高，政府土地财政收入增加已“不差钱”。从全国300个城市土地出让情况来看，300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）21324.0亿元，同比增加57%；商办类用地7508.0亿元，同比增加57%；工业用地2224.6亿元，同比增加6%；其他用地3247.9亿元，同比减少25%。地价房价涨是因为一二线城市土地出让还不够多总体来讲，在“不差钱”的市场背景下，2013年土地市场供求同涨，楼板价增幅明显，出让金创历史新高，但是，中国土地市场仍然面临着结构性失衡问题，这些问题影响着未来市场供求关系与价格的走势，也关系到整个市场健康与否。同策咨询研究部总监张宏伟认为：第一、地价房价涨是因为一二线城市土地出让还不够多。尽管2013年300个城市土地出让金超3万亿，共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11790宗，成交面积52974万平方米，同比增加26%，但是，从结构上来看，一二线城市土地市场供应量仍然偏少、三四年城市供应量充裕。从历史数据来看，地价房价涨是因为一二线城市土地出让还不够多，土地供应量少导致中长期这些城市供求关系失衡，造成供求关系紧张引起房价上涨的局面。第二、商办用地、工业用地供应量大，市场供大于求，面临空置现象或经营风险，利用效率低下，应当适当减少，转而增加住宅用地供应规模。中指系统数据显示，2013年全国300个城市共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11790宗，成交面积52974万平米，同比增加26%；商办类用地7289宗，成交面积22131万平米，同比增加22%；工业用地17445宗，成交面积65784万平米，同比减少2%。从限购以来土地市场变化来看，商办用地、工业用地供应量大，2013年亦是如此。在销售导向型的市场背景下，这样的供求结构直接导致开发企业在商办、工业用地基础上开发可售型物业，降低商办、工业用地的运营价值。同时，也导致区域市场供大于求，中长期面临空置现象或经营风险。因此，应当适当减少商办用地、工业用地供应，降低商办、工业市场供大于求现象，转而增加住宅用地供应，缓解一二线城市市场供不应求现象。第三、土地出让规模总量大，但是效率不高，造成部分闲置浪费，可以通过城中村改造、棚户区改造等措施盘活存量土地、提高容积率集约利用土地等多渠道和方式，解决一二线城市土地供求关系紧张与房价上涨的局面。从市场规律来看，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过城中村4改造、棚户区改造等措施盘活存量土地、提高容积率集约利用土地等多渠道和方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。第四、保障性住房与中小套型商品住宅仍需增加供应，做好住房保障和房地产市场调控工作，从新型城镇化的角度来讲，应为积极稳妥推进土地管理制度改革破除城乡土地二元结构做铺垫。原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。因此，住房保障和房地产市场调控工作，增加中小套型商品住宅的供应，是完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，一方面可以保障低收入群体在新型城镇化过程中的居住问题，另外，也不至于因为商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。2014年因为供地仍少，一二线城市“地王”现象不可避免十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕。从最近一二线城市出台的“N条”新政内容来看，新政内容均提供增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度。那么，在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，2014年土地市场是否会降温？地王现象是否重现？对于房企来讲应该采取哪些策略？同策咨询研究部总监张宏伟认为：第一、调控城市2013年年底大力推地，2014年也将加大土地供应，因为短期内土地供应量仍然偏少，市场供求关系紧张，预计仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象不可避免。此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％。因为一二线城市尤其是一线城市总体供地量偏少，2014年一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场“扔肉”，这对于2013年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反5而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。此外，从市场的角度来说，这些调控的城市具有市场布局和比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市的布局，因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大。预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。第二、品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中