上海土地年度供应情况公顷3500300025002012年上海土地市场监测报告2000公示情况1500——供应量为2009年以来最低2012年全年上海共公示663幅地块，合计2291.41公顷，环比下跌27%，为2009年以来最低。其中，纯宅地91幅，511.42公顷，环比下跌39%；含住宅的综合性地块25幅，121.291000公顷，环比下降21%；商业、商办地块95幅，251.10公顷，环比下降23%。而在纯宅地中，商品住宅用地仅42幅，合计229.07公顷，占所有宅地面积的45%。5000200720082009201020112012住宅商住办/商住商办/商业工业其他从月度情况看，呈现出两轮上扬，第一轮为4月到9月，第二轮为10月到12月，但整体情况依旧不佳。上半年开发商资金情况紧张造成地方政府推地量不大，而把重心都集中在工业或者其他类型用地上，但随着年末土地市场上的各种?地王?的出现，2013年政府推地的热情会大为提升，土地市场供应量将有上升。而且2013年整体宏观政策情况较为稳定，如果有好的地块推出，开发商也不会放弃机会。1上海土地每月供应情况公顷600.00500.00400.00300.002012年上海各区域土地供应情况公顷200.00350100.00300从供应区域分布情况看，嘉定、松江、奉贤、金山、青浦、闵行、浦东的土地供应量都在200公顷以上。在2012250年，嘉定、奉贤、金山、浦东等区县都已经召开过土地推介会，因此，从2013年的土地供应市场来看，不会出现短缺局面。0.0020015011-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12100住宅商住办/商住商办/商业工业其他500嘉定松江奉贤金山青浦闵行浦东宝山原南汇崇明杨浦徐汇闸北虹口普陀黄浦长宁住宅商住办商业/商办工业其他成交情况——整年成交量环比下行三成12月28日，上海土地市场的最后三幅地块完成竞拍，标志着2012年上海土地市场正式收官。22012年全年上海共完成638幅地块出让，合计2303.62公顷，环比下跌30%，其中，纯宅地87幅，495.07公顷，环比下跌41%；含住宅的综合性地块18幅，105.19公顷，环比下降24%；商业、商办地块79幅，174.65公顷，环比下降46%。而在纯宅地中，商品住宅用地仅38幅，合计217.17公顷，占所有宅地面积的44%。从月度情况看，2012年1-5月份土地市场处于?冰冻期?，而到了6月份，一手房降价跑量，市场?复苏?让开发商以及地方政府重树信心，部分地块也出现了高溢价。随后的5个月市场情绪高涨，鲜有的优质地块纷纷露脸，小幅溢价不断。而在2012年12月份收官之际，未能延续之前连续三个月经营性用地成交量看涨的势头，全月共成交各类用地229.94公顷，去除工业和其他、仓储类型用地共有21幅、合88.35公顷地块成交，其中商品住宅用地8幅，合计44.69公顷。在楼市调整政策持续严厉下，土地市场倍受打击，尤其是在2012年上半年受到一手房市场低迷影响，开发商拿地积极性不足，地方政府推地方面也明显低于往年同期，据统计，2012年1-6月份公示地块只有724.74公顷，同比下滑35%。而即使在下半年市场开始发力，优质地块层出不穷，?地王?不断被刷新，甚至诞生了2012年全国总价地王。但是依旧难改整年成交量环比下滑的行情。10月10日，保利地产，以45亿元总价竞得徐汇区滨江WS5单元188N-G-7地块，成为上海新总价地王；12月12日，万科、绿地及九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇南站商务区地块，刷新滨江地块成为新总价地王；仅过半月，方兴地产与上港集团联合体以56.8亿元竞得海门路55号地块，不仅刷新了上海总价地王记录，而且也刷新了2012年全国总价地王记录。在总价地王不断刷新的同时，单价地王也在刷新，9月29日，申电投资竞得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价28983元/平米，成为上海单价地王；11月23日，太保财险综合体竞得黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价36509元/平米，刷新单价地王记录。另一方面，宅地中商品住宅用地占比不及半成，说明了保障性住房建设的"大跃进"，在2012年3月30日，上海规划和国土资源管理局公布的2012年上海住房供地计划中，也提出了要加大经济适用房用地、棚改用地、公共租赁房用地，以及中小套型普通商品房用地的3上海土地历年成交情况公顷亿元35001600比例。由于2012年是市场过渡期，政府有意放缓供地节奏，让保障性住宅可以真正形成市场供应，从而为双轨制奠定基础。141214003000成交总金额三年来首次跌破千亿元12851200尽管在上海年末的土地市场风光无限，地王频现，但据2500同策咨询研究中心数据显示，2012年上海土地出让总金额为924亿元，较2011年减少28%，较2010年相比减少35%，1069较2009年减少14%，这是3年来首次跌破千亿元。2012年整体土地市场较为低迷，以工1000业和其他类型地产为主，据统计2000，2009年以来，该类型地块占各类土地成交面积比例分别924为40%、39%、60%、66%，体现于随着楼市调控的深入，经营性用地成交比重逐渐缩小的800特征，这也是造成成交金额出现较大幅度回落的主要原因。1500虽然2012年出现了同比下滑，但今年四季度土地市场的一轮红火，依旧可以照亮2013600年，?从‘新型城镇化1000’对于当前房地产市场基本面的影响来说，当前以城镇化拉动内需，516将助推房地产市场‘基本面’持续回升。开发商实际上也是看到这个因素，才会积极进行土400地储备。从目前推地安排看，最起码2013年一季度成交不会降温。但在1月份会以低调开329局。50020000200720082009201020112012住宅商住办/商住商办/商业工业其他成交金额2013低调开局，但亮点不少同策咨询研究中心数据显示，2012年12月已公示尚未成交的地块有56幅，地块合计面积165公顷，其中，纯宅地有3幅，2幅位于青浦、1幅是位于松江佘山的低密度地块，4上海土地每月成交情况公顷500.00400.00300.00200.00商住地块有5幅，2幅与前述纯宅地属于一个片区，另3幅位于临港新城，商办地块有8幅，其中松江占3幅、其余分布在闵行、崇明、浦东、杨浦。而据最新消息，闵行区的一幅商办用地——华漕01单元20-02地块以底价1.822亿元成交，折合楼板价6150元/平米，竞得人是绿地地产集团有限公司、上海旭祥置业有限公司。但两幅起始总价均超过10亿元的地块出让被叫停。这两幅地块分别是原定于100.001月16日竞价的杨浦区平凉街道16街坊地块和青浦区徐泾镇会展中心3地块。而从剩余的即将出让的地块看，既有备受瞩目的黄浦江沿岸商办地块，又有佘山的低密度宅地，因此即使2013年低调开局，但亮点依然不少。0.0011-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12住宅商住办/商住商办/商业工业其他嘉定土地供销旺，今后价格上涨空间几无同策咨询研究中心数据显示，2012年，嘉定、原浦东、奉贤、松江、金山、闵行、青浦八个行政区成交面积超过150公顷，其中，嘉定、原浦东、奉贤三区分别以355.51公顷、321.02公顷、283.59公顷位列前三甲，有地块推出的中心区中，杨浦区成交量相对较大，为18.78公顷，最低的是长宁区为0.85公顷，而卢湾、静安两区已无地可推。全面推进嘉定新城建设、加速新一轮城市化，将作为嘉定政府2013年及今后一段时间的工作重点。因此无论在土地出让还是教育、医疗等公共资源的引入上，政府都大下功夫。5公顷2012年上海各区域土地成交情况400350300250200150嘉定区也成为2012年度的土地成交冠军，该区成交宅地20幅，合116.36公顷，占全区三分之一，其中商品住宅用地10010幅，合52.30公顷，另外含有住宅性质的综合性地块也有17.45公顷成交，从当前和今后市场看，嘉定区将持续多年成为住宅供应市场的主力。而截至目前，嘉定区商品住宅可售余量152万平米，居全市之首，按照2012年嘉定区商品住宅月均去化速度，需要一年多才能消化完毕，同时，由于板块内同质化产品多，竞争非常激烈，今后价50格上涨空间几无。0嘉定浦东奉贤松江金山闵行青浦宝山原南汇崇明杨浦闸北虹口徐汇普陀黄浦长宁住宅商住办商业/商办工业其他溢价走势——下半年出现小幅溢价房企拿地仍理性从住宅地块成交溢价率走势图上可见，2012年整个上半年宅地溢价率几乎都为零，而自从今年下半年开始，宅地出现小幅溢价，最大的出现在7月份，为27%，造成这一情况的主要是由于，在上半年宅地出让量少，且优质地块几无，而从下半年开始，伴随着一手房市场热度的提升，优质地块和去年终止或流拍地块纷纷入市，带动了开发商的拿地热情，出现了溢价拿地的情况，但有别于以往的动辄100%以上的溢价拿地，当前开发商拿地非常谨慎理性，一旦超出心理价，就会收手。同策咨询研究中心数据显示，2012年成交的各类地块中，出现溢价的地块有84幅，占13%。溢价率最高的地块为嘉定新城d10-24商业地块，达435.5%，折合楼板价达1606