棋盘山项目别墅、洋房规划建议书2013年3月目录?沈阳别墅市场整体分析?棋盘山区域别墅推售情况?重点项目案例分析?项目情况分析?项目经济技术参数分析?开发策略定位建议?产品规划建议?投资收益预算表沈阳别墅市场整体分析别墅项目板块分布图沈阳别墅市场发展趋势目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气；毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不可小视；浑南桃仙别墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。各板块特性浑南、长白板板块蒲河板块棋盘山板块机场板块块；铁西、于北二环板块名称洪板块板块临近蒲河，景得天独厚的自空港别墅区城市型别墅城市型别墅特点观资源好，配套日然环境与人文环境，依靠桃仙机、交通便利、，规划配套处趋完善。，区域发展迅速，场，景观自然靠近市中心、于完善阶段高端产品聚集。资源差，区域配套日渐成熟形象较差，配、主打城市别套不完善，发墅生活展滞后代表新湖仙林金谷万科兰乔圣菲富力塞戈维金地长青湾华润橡树湾项目、碧桂园太阳城、、万科惠斯勒小镇拉、听雨观澜、中海龙湾、、中海城汇智尚都、越秀岄、中旅国际小镇、、美地庄园、格林观堂、碧湖郡、龙湖香醍漫首创棋盘山1号、圣罗伦斯。桂园银河城、步、龙湖滟澜山、保利十二橡树、唯宏发唐宁道荣盛香缇澜山、三美十方等项目。盛颐景园1、沈阳别墅市场的发展格局目前沈阳东部地区的双拼、联排别墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下：?区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源，如棋盘山、蒲河、浑河……?区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围；?积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力；?该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。东部地区的自然优势，决定了它们双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。2、产品形态方面的共性与个性根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划建筑。另外，在充分利用地理位置、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功”，即为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公司及著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如：桑提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品质、世茂?诺丁山利用建筑质量及原有地貌来彰显自己的隐秘与奢华、中旅·蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功能配套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压力。3、面积对比共性与个性棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅，地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别墅大气方正的感受，而此正是我项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。联排别墅主力供应面积229首创琥珀湾208269保利十二橡树湾220210250中旅国际小镇530340桑堤亚纳260270万科兰乔圣菲1502002503003504004、价格对比共性与个性本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价格区间在1.5万-2万元/㎡左右；其次是首创琥珀湾，联排的价格在1万元/㎡左右，独栋价格最高2万元/㎡。沈阳别墅市场销售情况(1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。别墅供求?2011年别墅销量仅占商品住宅的4.1%，市场份额较小。?别墅年成交量约50万平，呈平稳发展。?近年来，沈阳别墅市场出现严重的供大于求，库存体量较大。（2）供销分析别墅市场销售压力进一步增大数据截止于2012年5月202012年5月20日前别墅销售9.75万平，商品住宅销售277.93万平，别墅占商品住宅销售比例的3.5%，同比下降0.62%。与2011全年56.08万平的销售量相比，相差甚多，仅占其17.39%。待售面积184万平，按近年的去化速度，需3.7年。别墅产品供应充足，其中联排产品市场份额相对较重。（3）产品分析2011年别墅总供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。其中联排别墅占绝大比例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万平，销售36万平，可售116万平，2012年新增别墅寥寥无几。项目名称产品面积段最新成交价格下半年推货量推货时间棋盘山别墅项目产品国王湖独栋联排情况220-1800平　----------　未推售联排180-260平1000063套世茂爵世山6-12月双拼271-278平15000-1600083套叠拼170平8500万科惠斯勒联排220平9500-11500196套6-12月独联体320平13000联排216-260平9000260套中旅蓝爵6月-12月双拼280-339平1350016套联排240-300平1000012套保利12橡树6月-12月独栋280-350平1450036套沈阳碧桂园联排170-190平5300100套6-12月独栋260-405平1300028套棋盘山1号联排230-2808000-1200069套6-12月双拼247-4051650035套龙湖滟澜山叠拼90-1208000-10000200套6-12月龙湖香堤漫步独栋320-35010000418套6-12月联排240-360-------50-60套锦联上水溪谷6-12月合院（双拼）400-500------20-30套亿达玖墅联排252-38010000-12000180套6-12月双拼220—26012000联排180—22010000本项目洋房80—1207000公建80—50010000区域竞品推售情况——联排产品园区区域别墅竞品面积容积率花园面积产品附加值推广主题展示示范区开万科别墅，首开纯万科惠斯勒小镇2200.7650-70平有花园露台赠送放正北美度假空间室内赠送20~50保利十二橡树266~2950.3860~80平成熟平地下赠送50~60亿达玖墅252~3800.460~700平成熟平，天井40平224~26有露台赠送，挑忘却世界的生活别中旅蓝爵0.5150-60平有示范区0空墅有花园赠送，地凤翼之下，阔院单锦联上水溪谷210~4000.7未知尚无展示下全部赠送体墅地下赠送50~80首创琥珀湾240~3000.740~150平，室内赠送成熟30~40平露台赠送30-90首创棋盘山1号220~3200.6770~450平尚无展示一墅蕴百年挑空12-30平结论：联排产品同质化严重。露台、挑空、地下室赠送等产品优势已经淹没于竞品项目之中，园区展示力不足，不易赢得消费者的青睐。区域竞品推售情况——双拼产品园区展区域别墅竞品面积容积率花园面积产品附加值推广主题示280~33有露台、地下室赠有示范忘却世界的生活别中旅蓝爵0.519送区墅302-国宾府8150.46锦联上水溪谷尚无展凤翼之下，阔院单6500.7（独栋）示体墅地下赠送80~120平330~35尚无展首创琥珀湾100~200，室内赠送30~500示平首创棋盘山1260~40有花园、露台赠送示范区0.4150~450一墅蕴百年号5全明地下室开放结论：双拼产品在棋盘山区域同类型产品较多，从项目调性、花园面积、园区展示力等细节比较来看，产品同质化严重，竞争较为激烈。区域内重点项目案例分析?万科兰桥圣菲?中旅国际小镇?奥林匹克花园三期漫步地中海?沈阳碧桂园万科兰乔圣菲沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表规模建筑面积15万㎡位置东陵区东陵路123号建筑类别独栋、联排，四、五期全部为独栋容积率0.34绿化率70%车位每户均带独立车库开盘时间2006年7月，四期08年9月分期共分五期开发，现售第四期户型面积306~1112平米，主力户型400平米左右物管独栋5元/平米·月，联排168路、331路、4305，项目在连通沈阳与抚顺周边交通的公路连接带上，距京沈高速约7公里，沈阳市二环约10公里，距太原街商圈约30分车程，开发商沈阳万科新墅置业有限公司优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万科万科兰乔圣菲品牌物业保证等，均为项目提供增值理由项目实景6所私人高尔夫球俱乐部、高级马场等专属配套，凸显项目高端定位立面及园林风格：社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的南加州风格，