前洲五洲国际广场项目营销方案汇报(2012年11月—2013年12月年度)前洲项目营销部2012年11月目录?一、年度销售指标?二、年度营销方案?三、销售重要节点[第一部分]年度销售指标一、前洲五洲国际广场商业整盘货值：决策文件指标可售物业价值序号统计业态销售价格销售收入销售面积销售收入销售面积销售价格（元/（万元）（㎡）（万元）（㎡）（万元/㎡）㎡）合计　　　44772.57374661.19501商业第一批　　　13643.84102271.33412商业第二批　　　31128.73272391.1428二、年度销售指标分解（2013年6月—2013年12月）签约回款单位认购开盘批次（万元按销售（万元按签约（万元）80%）80%）共两批次合计276112209017672第一批次A/B/C区商铺10370829666372013年6月30日第二批次D/E/F区商铺147871183094642013年10月17日详见附表开盘时间：2013.10.17开盘时间：2013.6.30产品类型：商铺产品类型：商铺区域：D/E/F区区域：A/B/C区销售面积：27239M2销售面积：10227M2销售套数：657套销售套数：225套销售均价：11427.73元/销售均价：13341.16元/㎡㎡销售总价：31128万元销售总价：13644万元销售目标：47.5%销售目标：76%目标总额：14787万元目标总额：10370万元[第二部分]年度营销方案1.项目曝光期——尽可能快的打响项目知名度2.前期蓄水期——积累一定的客户量体，为后期VIP卡排序做基础3.VIP卡发售——根据来客数量发放VIP卡，形式可采取预收意向金或是贵宾卡形式4.开盘强销期——积累一定量的VIP卡后即可开盘5.火热持销期——根据现场状况推出一系列的后续活动帮助房源去化，如老带新，团购，各类购房日等。活动策略要想形成足够的知名度及楼盘好感度，需要进行客户积累，因此活动将是最直接、最能形成轰动效应的营销策略。重要活动一：项目奠基仪式及售楼处公开：项目奠基仪式：项目盛大奠基，通过新闻媒体的报道，引起锡城客户的注意；售楼处公开：利用售楼处盛大公开的机会，召集媒体、领导等一同捧场，将本项目的信息传达给客户，让客户了解一个全新的个案即将展现。重要活动二：产品说明会暨中国好声音专场演唱会：寻找经济公司邀请中国好声音参赛歌手举办专场演唱会，召集媒体、领导等一同捧场，邀请本案前期积累的意向客户参加晚会，晚会过程中穿插对于本项目的产品介绍、领导致辞、互动游戏、有奖竞猜、观众抽奖等环节，将本项目的信息传达给客户，让客户了解一个全新的个案即将展现。参加办法：办理VIP卡客户，交纳意向金之后，将会获赠入场券，每预订一间铺位可获赠两张，以此类推。此举不但能利用活动影响力聚拢人气，还可达到梳理客户的目的。重要活动三：前洲五洲国际广场开盘典礼邀请政府部门领导举办一场声势浩大的开盘仪式，对快速引发市场关注、建立市场美誉度、增强市场对本案未来前景的信心有着非常积极的推动作用。配合媒体：户外、NP、电视广告（软性、硬性）、派报、围墙、网络、短信等达成目的：充分关注、街头热议、将来人真正转化为业绩，也是本案正式开始销售的一个信号。本案推广本案推广节节奏（一期）奏（一期）11y12y1y2y3y4y5y6y7y8y9y10y11y12y准备及曝光期一期蓄水认筹一期开盘期二期蓄水认筹二期开盘强销11月－1月初项目准备曝光期　前期各项准备，现场售楼处投入使用，项目正式公开。1月中－6月中一期蓄水认筹期　各项活动、媒体等全面引曝，开始办理VIP卡，为6月底开盘作准备。6月底-8月初一批开盘强销期客户诚意已经明确，此时可以择一吉日，举办盛大隆重的开盘仪式并陆续完成签约。同时此阶段开展各项主题活动，保持开盘热销。8月中-10月初二期蓄水认筹期一期剩余房源去化，开始办理二期VIP卡，各类营销推广活动的执行，为10月中的二期开盘做准备。10月中-12月二期开盘强销期保持开盘热销势头，积级完成签约，同时进一步深耕市场，增加项目美誉度，完成年度销售目标。[第三部分]销售节点安排1.12项目奠基仪式及售楼处的盛大公开12345678项目进场、售楼处公开、项目对外曝光【活动类】——以售楼处公开为契机，正式拉开宣传维幕第活动一：前洲五洲国际广场奠基仪式及售楼处公开一主题：庆祝五洲国际广场奠基仪式顺利举办，售楼处正式对外开放【项目自身宣传类】——各类软宣传开始进行，项目形象对外曝光阶本阶段宣传主题：“来就送”、“新春送福”等活动宣传结合春节等重要节日，送食用油（前洲）及油卡（其他乡镇）的形式吸引客户上门段宣传媒体：1、网络广告、手机短信、派单（或夹报）等，以SP活动带动本案热度的提升。2、现场围墙、道旗广告、户外定点等进行个案曝光，让更多的人知道本案1.122013.1月中项目奠基旬售楼现场仪式及售开始办理楼处的盛VIP卡大公开12345678项目进场1月中旬开、售楼处始蓄客认筹公开、项为开盘做准目对外曝备光?考虑到前期蓄客时间较短，建议从售楼处公开后，1月中旬开始收取意向金。第?持本卡可拥有优先购买五洲国际广场商铺的权利。每张卡仅可购一套商铺。?办理VIP卡需缴纳办卡金5000元/套，开盘时享受5000抵15000的优惠。二?开盘优惠：暂定一次性付款97折、按揭贷款99折?持本卡的客户，在五洲国际广场开业后凭此卡在本广场特约品牌店购物、消费可享受特殊阶折扣。?如未能成功认购者，须在商铺首次开盘一个月后办理退卡手续，办理时间：每周二全天办理。五洲国际广场将在五个工作日内退还全部VIP卡认购金，并收回此卡。段?选铺流程及选铺相关事项，于开盘当日公布。?最终解释权归开发商所有。1.122013.1月2013.4.20项目奠基中旬售楼招商说明会仪式及售现场开始及入驻商业楼处的盛办理VIP签约新闻发大公开卡布会12345678项目进场1月中旬开通过活动拉、售楼处始蓄客认升客户的购公开、项筹为开盘买信心，并目对外曝做准备作客户储备光第活动地点：星级酒店大堂三活动内容：面向办卡客户的招商说明会，以主力店集中签约建立客户信心。活动内容：各入驻品牌集中签约阶活动道具：签约台、背景板、花篮、礼花等段参与人员：开发商领导、招商中心领导、各签约品牌代表、媒体1.122013.1月2013.4.20一期重要的蓄客2013.6.30V项目奠中旬售楼现招商说明会阶段，户外路演IP客户产基仪式及场开始办理及入驻商业、限时团购等营品说明会暨售楼处的VIP卡签约新闻发销活动中国好声音盛大公开布会专场演唱会随即开盘1234567项目进场1月中旬开通过活动拉户外路演派发A/B/C区第、售楼处始蓄客认筹升客户的购小礼品，节假一批销售，公开、项为开盘做准买信心，并日限时团购聚认购签约目对外曝备作客户储备人气，快速累光积客户开盘活动一：五洲国际广场VIP客户产品说明会暨中国好声音专场演唱会第活动地点：星级酒店大堂活动内容：产品说明会＆演唱会（以具五洲国际元素的表演及舞台背景进行气氛烘托）四活动道具：自助餐点、舞台布置等参与人员：VIP办卡客户开盘活动二：盛大开盘仪式暨集中签约仪式阶活动地点：星级酒店会议中心活动内容：商铺认购集中签约段活动道具：签到台、等待区、认购区、付款区等参与人员：销售人员、开发商人员、银行人员、安保人员、礼仪人员等1.122013.1月2013.4.20一期重要的蓄客产品说明2013.7-8月项目奠中旬售楼现招商说明会阶段，户外路演会暨中国，对一批客基仪式及场开始办理及入驻商业、限时团购等营好声音专户的签约，售楼处的VIP卡签约新闻发销活动场演唱会开始展开老盛大公开布会随即开盘带新活动12345678项目进场1月中旬开通过活动拉户外路演派发A/B/C区集中性签约、售楼处始蓄客认筹升客户的购小礼品，节假第一批销，通过老带公开、项为开盘做准买信心，并日限时团购聚售，认购新为二批推目对外曝备作客户储备人气，快速累签约出做客户储光积客户备第针对已购客户进行针对性的老带新活动，以期望他们为本案良好口碑进行造势五在以往所操作的个案过程中，我们发现老带新的成交比例相当高，因此我们也要好好利阶用已购客户，通过给已购客户一定回馈，让其愿意为本案进行推荐，以带动二期开盘的段迅速蓄客。8月-10月10月中至二期产品12月二期的蓄客并开产品的开始办理VIP盘强销期卡9101112通过“名车名车金铺大金铺”活动发送抽奖活对项目曝光动第一轮第六名车金铺大方送活动的热烈举办，所有媒体配合这一重要营销活动更换主题，在最短时阶间内完成蓄客工作，为二期的顺利开盘做好准备。段8月-1010月中至12月月二期产品二期产品的开盘强销的蓄客并期开始办理VIP卡9101112通过“名名车金铺大车金铺”发送抽奖活活动对项动第一轮目曝光第七将二期的开盘与名车金铺大方送抽奖活动相结合，并作为二期营销工作的重要一环，利阶用多轮次的抽奖活动不断调动客户的积极性，增加其购买欲望，并促成最后的成交。段汇报完毕、谢谢！