谨呈：武汉华星房地产有限公司华星·晨龙城项目商业定位方案卓越（中国）商业运营管理中心日期：2013年1月目录2方案一方案二?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved目录3方案一?商业定位?业态规划?收益测算?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved商业定位4定位：以大型酒店为主体，其他业态为辅，满足周边生活配套。?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划5铺位面积业态规划商家数量租金年总租金1F号101102C1总商业面积1014003608.07㎡一般零售100480000103自助银行/品牌102208.072150374526零售酒店大堂约1000平方米1031000酒店大堂——60720000（C2总商业面积珠1041041527.85运动集合店101302383446105宝品牌服饰/饰品2827.85㎡）饰3C/通讯/电子产105300精品零售2150540000品品/运动休闲零食零售/精品、10656071501008000药零售烟酒副食/美甲店1071501130234000/、宠物店眼108140儿童零售295159600镜干洗店/家居床店106109140295159600品/内衣、（C3总商业面积1279.97㎡）蛋糕房等干洗店/家居床110140295159600精品零售品/内衣口/2楼入干洗店/家居床111149.97290161967.6品/内衣107108109110111总面4715.89113.18186380739.6书吧、洗衣店、家居床品、积皮具箱包?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划62F铺位面积业态规划商家数量租金年总租金酒店（201总商业面积703.23㎡）号201703.23酒店——40337550.42022670.15酒店——401281672酒店服装零售/茶社2031024.5358713052/餐饮（202商业面积2670.15㎡）总面4397.88462332274.4积（203商业面积1024.5㎡）服装零售/茶社、餐饮?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划73F铺位面积业态规划商家数量租金年总租金号酒店（301商业面积703.23㎡）301703.23酒店——35295356.63022670.15酒店——351121463酒店（302商业面积2670.15㎡）3031024.5酒店——35430290总面4397.88351847109.6积酒店（303商业面积1024.5㎡）?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划84F铺位酒店面积业态规划商家数量租金年总租金（401商业面积335.66㎡）号401335.66酒店——30120837.64021168.51酒店——30420663.6酒店（402商业面积1168.51㎡）4031024.5酒店——30368820总面2528.6730910321.2积酒店（403商业面积1024.5㎡）?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved租金收益测算9租金预估楼层面积租金均价月租金总和年租金总和一层4715.89113.1818531728.36380739.6二层4397.8846194356.22332274.4三层4397.8835153925.81847109.6四层2528.673075860.1910321.2共计16040.3256.05955870.411470444.8?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved租金收益测算10若前两年租金不变，后面每年6%的递增，则本案租金收益为1.347亿。年份房租递增面积月份月租金年租金156.05　16040.3212899059.93610788719.23256.05　16040.3212899059.93610788719.23359.4131.0616040.3212953003.532211436042.39462.977781.0616040.32121010183.74412122204.93566.75644681.0616040.32121070794.76912849537.22670.761833611.0616040.32121135042.45513620509.46775.007543621.0616040.32121203145.00214437740.03879.507996241.0616040.32121275333.70215304004.43984.278476021.0616040.32121351853.72416222244.691089.335184581.0616040.32121432964.94817195579.37　　　　　　134765301?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved租金成本11通过与华星公司的沟通，本案的最终报价为45.244元/㎡/月。故本案十年的租金成本为9818万。年份房租递增面积月份月租金年租金年利润145.244　16040.3212725728.23818708738.8572079980245.244　16040.3212725728.23818708738.8572079980347.958641.0616040.3212769271.93249231263.1882204779447.95864　16040.3212769271.93249231263.1882890942550.83615841.0616040.3212815428.24839785138.983064398650.8361584　16040.3212815428.24839785138.983835370753.88632791.0616040.3212864353.943210372247.324065493853.8863279　16040.3212864353.943210372247.324931757957.119507581.0616040.3212916215.179810994582.1652276631057.11950758　16040.3212916215.179810994582.166200997　　　　　　9818394136581360?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved目录12方案二?商业定位?业态规划?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划－业种分析选择13不同商圈现有的商业形态、业态类型都有所差异，业态选择需根据区域人群消费习惯以及现有的业态进行选择，针对本案项目的区域属性，本司建议商业业态业种选择如下：零售餐饮娱乐及其它女装?家居饰品?主题餐厅?东南亚风格餐厅影院?室内滑雪场男装?数码产品?大型中餐?特色餐饮?KTV?网吧童装及玩具?家电?美食广场?餐厅酒吧酒吧书吧运动休闲服饰?大型超市?中式快餐?港式茶餐厅游艺城剧场?内衣?精品超市西式快餐?咖啡厅?儿童游乐场?美发?眼镜配饰?专业超市日式快餐甜品店?保龄球/桌球?美容Salon?零食音像制品日式料理茶坊?迪厅/舞厅SPA?药房?珠宝首饰韩国料理精品火锅?亲子乐园?摄影冲印?个人护理?化妆品?标准西餐?经典中餐?健身中心?银行?干洗连锁?皮具箱包?改良西餐自助餐厅?真冰溜冰场教育培训?红色标注部分是考虑设置在本项目的业态，而黑色标注的部分则将不适合本项目故没有选取出来。?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划－楼层布局建议144F休闲足浴（家富富侨、乐享驿站等）3F大型餐饮（美味故事、小城故事等）特色餐饮/火锅早教亲子美容美发次主力店（名典咖啡、麻辣香锅等）2F（贝乐园、天才宝贝）（椰岛造型、自然美等）零售及配套服务主力店（苏宁电器、好美家家居等）精品超市1F（屈臣氏、元祖蛋糕）（好邦、华润苏果超市等）?2013ExcellenceOperation.Allrightsreserved业态规划－配比及品牌建议15铺位面积业态规划商家数量租金年总租金1F号102101C1总商业面积一般零售/烟酒1014005110528000608.07㎡副食/干洗店好邦、可多、联102208.07合一百、华润苏1150374526果超市便利店苏宁电器/好美1032827.851602036052家家居103（C2总商业面积零食零售/精品10443071507740002827.85㎡）零售105140蛋糕房、药房2150252000儿童零售、金融1061402140235200服务烟酒副食/美甲107140195159600/宠物店水果店、精品零108140295159600售精品零售/家居109140295159600（C3总商业面积1279.97㎡）床品/内衣1精品零售/家居04110149.97290161967.6床品/内衣总面1054715.89113.54840545.6106107108109110积?2013ExcellenceOperation.Allrightsres