西安房地产板块特征第一部分：西安市房地产板块总体概括第二部分：各板块详细概述第一部分：西安市房地产板块总体概括西安房地产板块示意图城北板块浐灞板块城西板块城东板块城内板块高新区城南板块曲江板块长安区板块板块综述1、城北板块由于04年市政府北迁的利好，集中开发了大批项目。2、城东板块开发始于07年几个大型企业进驻，目前商品房集中在浐河以西，三环路内，区域内还有大量城改房和保障房；3、浐灞板块于2004年9月成立的陕西省唯一的一个国家级生态城市新区，是西安唯一的金融商务区，浐灞板块汇集众多项目，地产开发逐年增长。4、城南板块的建立逐步成为了西安的景观宜居区，中高档楼盘林立。5、曲江板块于1993年成立的省级西安曲江旅游度假区，2003年正式成立西安曲江新区，为西安生态环境最好，居住品质最高的各类高档物业。6、长安板块开发最晚，近几年随着政府优惠政策的不断频出，房产市场逐年攀升。7、高新区自97年建立初期至06年也发展了不少项目。8、城西板块开发较晚，但随着西咸一体化的建设，未来房地产开发将遍地开花。9、城内板块主要为为商业集中区；第二部分：各板块详细概述城北板块按照目前的划分城北房产市场由经开、未央、大明宫三大板块组成。1、经济技术开发区板块：现代化新区经开区的规划布局、基础设施在市政府大力发展城北的前提下不断完善，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的现代化新区。区域房地产开发表现活跃，汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企。城北板块作为西安新的市政中心，行政中心，新的经济区，城北板块汇集中高端住宅，高层住宅，小型公寓，商务写字楼，大型综合体项目，价格区间在6800——11000元/每平米，客户最明显的特征是大多是陕北置业客户。其次为外地投资客和西安本地客户。2、大明宫板块：人文环境重组大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。在城市设计上以大明宫遗址公园为核心，唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩多功能城市格局。由于配套规模改变，人文环境重组，楼盘价格有所提升，使得区域目前价格参差不齐，甚至有的楼盘已在透支该区域的价值。目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。区间价格在5500——8500元之间。预计未来该板块的价值将继续攀升。大明宫板块未央板块：发展城中村改建未央板块是城北早期发展的雏形，但由于区域城中村繁多，城市发展重心向北偏移，以至于该区域在城北的影响力逐渐缩小，近几年，区域内开发的项目多以城中村改造为主。未央板块未央新城应该是近年来西安房地产市场发展最为迅猛的区域之一。该区域汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企，目前板块内楼盘售价多在5000元——8500元左右，而绿地集团开发的海珀兰轩更是以18000元/平方米的均价刷新该板块最高楼价记录。小结城北整个经济体的向北延伸，预示着城北中央商务区未来潜在的居住价值；随着市政府北迁和功能区体现，城北地房地产市场在未来仍有广袤发展空间，但是企业在开发建设过程中仍要加强对开发理念的升级和产品细节的研究。城东板块城东在商业、城市、教育、生态资源差异的基础上，形成以不同资源为线索的四大板块。灞浐灞浐河河板块康长缨路新兴灞河集中商昆仑机械复厂项目圈板块新兴新庆坊路传统居纺长乐西路长乐东路幸卫金住区板华山机械路花块厂福高山流水仁长乐公园厚庄路东关正街秦川机械韩森路厂路教育资源兴庆公园部板块咸宁路东方机械厂四大板块特征板块名称板块特点项目特征传统居住区板城市扩张第一维度，居数量较少，中等规块住功能完善模中高容积率为主教育资源强势，享城市多为城改项目，高教育板块成熟配套容积率大规模中低密度大生态资源稀缺，配套极浐灞生态板块盘，中等品质、生度欠缺，区域陌生度高态住宅商业氛围浓厚，交通便小中规模为主、城商圈板块利，居住感较弱，配套市主流产品齐全城东板块的板块特点是教育资源丰富，老的工业区，环境一般。物业类型多以普通高层住宅为主，容积率相对较高。区间价格在5000元——8000元之间。客户多以东郊常住人口，老住户，高校教师，商铺老板，周边拆迁户等浐灞板块区新灞浐浐灞生态区位于西安城区东部，北至渭河南岸，南抵绕城高速，西起西铜公路，东至西康铁路，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带状区域，是西安新一轮城市规划中最大的发展区域。浐灞生态区距西安市中心约8公里，距西安市新行政中心约3公里，通过生态区自建的“六纵十二横”骨干路网以及两条城市环线。按照生态新城、和谐新城的理念，浐灞生态区重点发展金融、旅游、会展、商贸、物流、文化创意、服务外包、科技研发、教育、房地产以及体育等产业，专注于发展现代服务业，建设生态产业新城。随着基础配套设施的日益完善，浐灞生态区招商引资吸引力不断增强，新加坡盛邦新业、香港恒基兆业、恒大地产、香港中新、深圳振业、上海绿地等国内外知名企业相继落户浐灞。目前版块内普通住宅价格区间在5000——8000元每平米之间。驾车至钟楼仅需20分钟，抵机场不超过30分钟。世界瞩目的欧亚经济论坛每两年在这里召开一次；国际顶级体育赛事F1摩托艇在这里激情上演；作为中国西北首个“国家级水生态系统保护与修复试点”和西北首批“国家湿地公园”所在地，浐灞生态区已经成为都市型生态区的先行者和示范区，并成为“中国杯”插花花艺大赛和2011世界园艺博览会的主办地。浐灞板块作为陕西唯一一个国家级生态区，其生态自然资源和环境经过几年的治理，已经发生了翻天覆地的变化，西安世园会，亚欧经济论坛，F1摩托艇世界竞标赛等大型的活动均在该区域举办，未来该板块将成为西安的一颗耀眼明星。城南板块西安房产市场的热点区域，有1/3集中在城南区域，居民认同度高，区域环境近年来改善明显，房产开发力度大。价格有了大幅度上涨，是西安仅次于城内区的区域，产品形态丰富，客源结构多元化特征显著。资源优势：人文环境和教育资源是城南板块最大的优势，大量高校的聚集使该板块成为西安人居环境最好的区域之一。同时，该板块紧邻高新二次创业园区和曲江新区，西部大道直接将其和高新、曲江相连，区位优势和交通优势明显。城南板块城南板块是目前高楼遍地，价格略高于其它板块，一般在6000元——9000元左右。随着长安区向北的快速发展，预计未来城南板块将继续往南发展，与长安区接轨，该区域增长潜力明显，增速加快。曲江板块曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，一期规划面积15.88平方公里，在西安市第四次规划修编方案中将扩大到47平方公里，是以文化、旅游为主导产业的城市发展新区。曲江新区是以文化旅游功能为主的城市新区，城市新兴的高档住宅集中地雁塔南路展发轴曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖周边”区域，目前曲江板块已经扩展到长安航天大道周边。唐风科教文化商板块业曲江板大生道块态发休展闲轴发展轴一期旅游休闲会展板块商务区二期曲江新区的发展重心首先是雁塔南路发展轴，而后自西向东依次发展另外两轴。价格特征：受离核心资源远近直接影响，从核心到外围形成价格逐级递减的特征核心圈层：中间圈层：别墅、类别墅：18000-25000小高层：7000-13000元/m2元/m2高层：9000-12000元/m2高层：8000-14000元边缘圈层：/m2别墅、类别墅：11000-18000元/m2高层：6000-11000元/m2项目的价格直接受离核心资源的距离远近的影响，离核心资源距离越近，项目价格越高，从中心向外围递减曲江新区各圈层价格示意图核心圈层主要是高端物业的竞争，别墅产品受追捧，140-200万的140-160m2小高层三房，250万以上亚别墅相对快销，但随着金地南湖区域周边项目的开发，近期后续竞争开始激烈，对项目的区位、资源、产品要求度增加中间圈层主要是中高端物业的竞争，以小高层、高层为主，80-120万的120-160m2三房快销，150-200万180-250m2左右的底复、顶复以及叠复销售亦较快，近期竞争相对缓和，市场空间大。边缘圈层主要是中端物业的竞争，以高层为主，60万以下的80-100m2两房、60-90万的100-140m2三房是市场最快销产品，但此圈层市场价值低，且近期开始市场竞争将越趋激烈。长安板块长安板块东临长安韦曲老城区，南靠秦岭，西北与高新区电子城板块相接，是目前长安区发展空间最大，也最受广大购房者青睐的板块之一。借助十余所高等院校，大学城很好的将少陵原浓厚的文化底蕴延续至今，使之与该板块优越的生态环境相补充，形成了该板块良好的居住氛围。子午大道和西部大道的相继开通不仅将该板块与高新电子城板连成一片，还缩短了该板块与曲江新区的距离，更为该板块房地产市场的发展奠定了良好的配套基础。长安板块长安板块中，大学城板块地产发展可以算得上较为年轻的板块，但开发规模和市场影响力已经走到了长安区的前列，并在西安市房地产版图中占据重要位置，吸引了品牌房企进驻，并带动买家向南“移民”的热潮。目前，该板块的楼盘正由度假型向常住型发展，来自于西安其他城区的买家比例逐渐增加，房价由两年前的3000元/平方米升至目前的4500-9500元/平方米。随着万科·长安新城项目的落定和启动，该区域的发展潜