中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读中中国国指指数数研研究究院院22001133年年33月月11日日“国五条”细则解读：政策细化升级，坚持调控稳定预期事件：2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发?2013?17号】，对此前国务院常务会议提出的“国五条”进行进一步细化，主要内容包括：一季度公布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确规定对于房价过快上涨城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一季度公布住房用地供应计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。报告1正文：一、出台背景：细化会议精神，彰显调控决心，稳定市场预期3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议2后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点再度给楼市调控加码（称为“国五条”细则），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，政府已经深刻认识到调控的重要性和艰巨性，彰显调控决心。两会前发布彰显调控决心。“国五条”细则在“两会”召开前发布，在政府换届前指明房地产调控的下一步走向，凸显房地产调控政策的连续性和稳定性。下一届政府将继续坚持调控，保障房地产市场健康稳定发展。及时稳定市场预期。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9893元/平方米，环比自2012年6月连续第9个月上涨，同1报告撰写人：许琳xulin@soufun.com；贾静jiajing@soufun.com；李晶bj.lijing@soufun.com；荣晨rongchen@soufun.com2详见2013年2月20日，《国务院常务会议解读：再提限购、限贷、房产税三大“法宝”，指明未来政策方向》。房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告3比延续上涨趋势，涨幅较上月扩大1.28个百分点，达到2.48%。“国五条”环比涨幅（左轴）同比涨幅（右轴）细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，1.0%8%稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期。表：房地产调控的国字号文件汇总日期重要事件国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》0.8%201303016%国办发?2013?17号新“国八条”，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关20110126问题的通知》0.6%国办发?2011?1号新“国十条”，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4%20100417国发[2010]10号“国十一条”，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》201001070.4%国办发?2010?4号数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理2%0.2%图：2011年6月-2013年2月百城价格指数0%0.0%-0.2%-2%2011M62011M72011M82011M92012M12012M22012M32012M42012M52012M62012M72012M82012M92013M12013M2-0.4%2011M102011M112011M122012M102012M112012M12-4%数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数二、细则解析：限购限贷升级，从严征收二手房交易20%个税，加强预期管理从“国五条”细则的具体内容来看，有以下方面值得关注：一是限购进一步升级，明确了统一限购的执行标准；二是差别化成为信贷主旨；三是出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征；四是首次明确提出加强预期管理。3详见2013年3月1日，《2013年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，2010-56319252房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告表：新国十条和国五条细则政策内容比较新国八条（20110126）国五条细则（20130301）国办发?2011?1号国办发?2013?17号?已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行》（国办发?2011?1号）基各直辖市、计划单列市、省会城市和础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域房价过高、上涨过快的城市，原则上应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括对本地户籍家庭限购2套房，对非本限购所有新建商品住房和二手住房。地户籍能提供社保及纳税证明的限购?对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资1套房，对非本地户籍又不能提供相格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理关证明的暂停其购房。相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。?严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付?对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构款比例不低于60%，贷款利率不低于个人房贷可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目基准利率的1.1倍。各地根据实际在标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首此基础上还可以上调。付款比例和贷款利率。?各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年各城市人民政府要根据当地经济发展度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格目标、人均可支配收入增长速度和居房价控制目标控制目标，并于一季度向社会公布。民住房支付能力，合理确定本地区年?对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策度新建住房价格控制目标。措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设买住房不足5年转手交易的，统一按部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个销售收入全额征收营业税。人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核税收严格执行个人转让房地产所得税征收实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。政策。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。?全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成1、加大保障性安居工程建设力度。各470万套、新开工630万套的任务。地要通过新建、改建、购买、长期租?加强分配管理。加大保障性安居工程建设、分配赁等方式，多渠道筹集保障性住房房保障房和退出的信息公开力度。源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定2、加强保障性住房管理，健全准入退就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强出机制，切实做到公开、公平、公正。小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。?原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去1、各地要增加土地有效供应，落实保5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价障性住房、棚户区改造住房和中小套上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，型普通商品住房用地不低于住房建设以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城用地供应总量的70%的要求。市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高土地供应2、在新增建设用地年度计划中，单列其占年度土地供应计划的比例。保障性住房用地，做到应保尽保。?对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数3、大力推广以“限房价、竞地价”方式70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融供应中低价位普通商品住房用地。机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善加快个人住房信息系统建设，逐步完管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原住房信息系统建设善房地产统计基础数据。则上要实现联网。数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理统一标准，限购升级。“国五条”细则提出进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等。本报告数据来自CREIS中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230，3010-56319252房房地地产产政政策策即即时时解解读读报报告告该细则是在新“国八条”的基础上进一步细化限购措施，明确了限购政策统一执行的标准，即所有新建商品房和二手房都列入限购范围；对外地人买房限制更严格，审查更严厉等。该细则统一了限购的区域、类型、资格审查要求等，首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的，要追究法律责任，意味着当前限购政策进一步升级，部分限购仅限在部分区域或部分房源的城市可能面临调整。信贷政策差别化程度加剧。细则要求银行业金融机构进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。2012年二季度至今，一线城市及重点二线城市市场回暖迹象明显，中央已深刻认识到调控重心应集中于抑制热点城市的投机投资需求，限购加限贷的升级正是意在挤压此类需求。首次明确从严征收二手房交易20%个税。本次“国五条”细则最为严厉也是最具争议的措施在于，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原