部门文件名1–世茂?铂翠湾1.整体市场分析2.项目本体分析3.项目定位4.初步物业建议D-9-1二期超高层前期定位报告营销部门营销篇2–1.1宏观政策分析1.2整体市场去化分析1.3各面积段去化概况1.4市场竞品分析1.5典型个案分析1.整体市场分析2.客户分析3.项目本体分析4.项目定位5.初步物业建议目录营销部门营销篇3–政策影响力目前有限，市场需求依然存在，调控治标不治本，未来存在不确定性。宏观政策分析“国五条”的关键点主要有：一、重提房价控制目标。2011年的“新国八条”中提出住房价格控制目标，但随着楼市降温，反映政府此次将重点控制热点城市房价涨幅的意图。二、限购范围扩大。对房价上涨过快的其他城市，将由省级政府责令其采取限购等措施，受限购扩围影响的城市主要是国家重点监控的70个大中城市中的非限购城市。三、首次提出扩大房产税改革试点。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。四、严格实施差别化信贷，二套房信贷面临收紧可能性。但对实体市场的影响也相对有限。五、农民工被纳入保障体系，实现农业转移人口市民化营销部门营销篇4–2013年1-5月住宅市场整体情况较去年同期有所上升，5月份长沙楼市销量没有继续放大，预计将步入平稳期长沙商品房住宅市场供应成交结构走势图2013年5月长沙市六区住宅成交量为90万方，环比下滑9.28%，同比上升19.41%；住宅网签套数8776套，环比下滑6.9%，同比上升20.88%；住宅成交均价6640元/平米，环比下跌1.79%，同比上升6.46%.整体市场去化分析营销部门营销篇5–㎡㎡90-120仍为主力户型，144以上大户型去化情况不容乐观长沙住宅市场成交面积段结构走势图㎡㎡㎡㎡2013年1-5月长沙市六区住宅主力成交面积主要集中在60-90与90-120，从5月情况看，90-120成交量最大，占比31%，约27.9万方；144以上大户型占比9.31%，约8.38万方。各面积段去化概况营销部门营销篇6–中欣楚天逸品北辰三角洲潮宗御苑复地崑玉国际华远华中心凯乐国际城香江锦城保利国际广场慢步江湾湘江万科紫台湘江雅颂居本项目南山雍江汇恒大御景湾兰亭湾畔中水电洋湖项目保利万科联合体万科金域堤香在售筹建兰亭都荟绿地中央广场————————————入市时间2011年初2011年下2013年3月2011年4月2011年8月2013年3月2012年6月2012年7月2013年6月2011年年底2012年12月2011年10月2011年下半年5876080151215136.55.510.133.4————————————目前/首批供应（万平）7268015133250182053710010025.335.318.586.332.69.2529.4建筑面积（万平）目前长沙滨江住宅供应处于井喷状态，后续还有多个滨江豪宅项目入市，市场竞争激烈项目名称兰亭都荟潮宗御苑兰亭湾畔万科紫台慢步江湾香江锦城恒大御景湾南山雍江汇北辰三角洲华远华中心湘江雅颂居凯乐国际城保利国际广场绿地中央广场万科金域堤香复地崑玉国际中欣楚天逸品保利万科联合体中水电洋湖项目市场竞品分析营销部门营销篇7–㎡报价（元/）20000（带装修）主力户型㎡210-310三房64%华远华中心去化率197去化货量湘江大道和解放西路交汇东南角总用地面积：约15.66万平总建筑面积：约100万平北地块主要经济指标用地面积：7.1万平建筑面积80万方南地块主要经济指标：用地面积：8.5万平建筑面积20万方超大体量综合体：国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、超白金五星酒店、世界级行政公寓、5A级写字楼、SOHO办公、城市公寓等。一线江景、橘子洲、岳麓山、杜甫江阁198m超高层大平面住宅，80万商业体量北区将打造顶端配置写字楼、商业、酒店，沿街商业将仿香港最著名的兰桂坊酒吧街打造并引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅306推出货量地址基本指标资源情况产品物业配套顶级滨江豪宅——华远华中心核心价值——城市核心地段+品牌+江景+豪华装修+城市综合体湘江资源——城市核心地段的一线江景豪宅印象——大平层产品+豪装装修+产品附加值（智能化运用/顶级物管）典型个案分析-华远华中心营销部门营销篇8–B房号123456面积301214257313307274销售套数293133362937整盘成交均价A、B54三房2145018%3117687四房257-31425180%164复式及其它325-48952%2合计//215-314306100%197/去化占比A套数对本项目的启示面积楼栋自2012年4月开始销售以来，三房去化缓慢，累计去化28套，月均去化2套，四房去化速度相对较快，累计去化164套，月均去化11套户型配比：华远项目目前所推产品主要以250-310四房为主去化速度：四房去化明显好于三房户型层数一期1B#1A#楼栋1、顶级毫宅客户对200-230之间的三房毫宅产品并不感冒。2、顶级豪宅客户对四房的需求高于三房。典型个案分析-华远华中心营销部门营销篇9–㎡单价（元/）㎡㎡住宅毛坯价16000元/、公寓精装价19000元/主力户型㎡㎡130-340三房至五房、50-110公寓保利国际广场81%去化率㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡南湖路与沿江大道交汇处总建筑面积:80万住宅总建面：28万公寓总建面：11万酒店/写字楼+商业：16万建筑形态：36-58层超高层（最高235.3M)住宅总户数:1592户综合容积率：6.0建筑密度：20.4%绿地率：51%总停车位：5865个（其中地下5814个）一线江景、橘子洲、岳麓山130-340住宅，50-110公寓JW万豪酒店，金钥匙物业服务，16万顶级酒店+商业配套3614去化货量4454地址基本指标资源情况产品物业配套推出货量一线滨江豪宅——保利国际广场核心价值——品牌（保利/金钥匙物业/JW万豪）+江景湘江资源——城市次核心地段的一线江景豪宅印象——大平层产品+产品附加值（智能化运用/金钥匙物业）典型个案分析-保利国际广场营销部门营销篇10–//住宅成交均价去化套数面积户型楼层A144三房104-138888812776四房134-155132128A244三房129-141866112742四房1598649A347四房259946716341五房294-3079356A437三房104-1121114214380四房129-14711032A547四房2531872417019A736三房108-1171086314290四房168-19010784B151公寓13-1191999772楼栋B2B338写字楼13-1101999772户型配比：保利住宅产品超过140平米均按四房设计，200平以上的四房所占比例不超过30%。去化速度：168-190平四房去化高达80%，250平以上四房去化速度最慢。对本项目的启示占比三房104-14139333%四房（200以下）134-15943536%四房（200以上）211-25328123%五房294-307938%合计104-3071202100%套数A1栋(住宅)A2栋（住宅）A3栋（住宅）A4栋（住宅）A5栋（住宅）A6栋（住宅）A7栋（住宅）A8栋（住宅）B1栋（公寓、商业）B2栋B3栋面积户型1、本案的产品面积段在140以上可考虑按照四房设计。2、鉴于保利和本案地段的相似性，本案的产品面积上限应该在250平米以下。典型个案分析-保利国际广场营销部门营销篇11–㎡单价（元/）㎡㎡住宅毛坯价12000元/、精装价15000元/主力户型㎡㎡㎡㎡90三房、148、160、180大平层复地崑玉国际59%去化率㎡㎡㎡㎡㎡㎡开福区湘江中路一段160号占地面积：3.2万总建筑面积:29.2万住宅总户数:984户综合容积率：9.1建筑密度：35.9%绿地率：30.3%总停车位：1118个（其中地下1080个）一线江景、教育、酒店90三房、148、160、180大平层五星级万豪酒店、泛会所式商业街、国际甲级5A写字楼、明德华兴中学453去化货量764地址基本指标资源情况产品物业配套推出货量滨江高档住宅——复地崑玉国际核心价值——核心地段+江景+名校教育+酒店+豪华装修湘江资源——城市核心地段的湘江资源豪宅印象——豪华装修（部分）典型个案分析营销部门营销篇12–138008800-9000㎡单价（元/）主力户型㎡88-200四房㎡110-450大平层83%去化率25.3%北辰三角洲381102去化货量1501322㎡㎡推出货量开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲、湘江和浏阳河交汇处）总用地面积：约110万平总建筑面积：约537万平综合体建筑面积：约80万平住宅总户数:3076户综合容积率：4.9绿地率：50%总停车位：532个（目前数量）一线江景、超五星级酒店、地铁、教育北辰三角洲：88-200四房、定江洋：110-450大平层超高层商务写字楼、大型购物中心、超五星级酒店项目北辰定江洋地址基本指标资源情况产品物业配套北辰三角洲（D-2）一线滨江豪宅——北辰三角洲（定江洋）核心价值——大盘配套+江景+教育湘江资源——湘江一线江景豪宅印象——超级大盘中的占据最佳资源的产品典型个案分析-北辰定江洋营销部门营销篇13–㎡户型A（5栋）：200，4房2厅3卫户型配比：北辰定江洋产品以四房为主，但为了满足景观的需要，户型设计极为不周正，客户认可度极低。去化速度：12年11月推出5号栋，合计150套，目前仅售出38套，去化率25%，月均销售6套；其中，复式户型销售情况最好。四房大平层由于产品设计及价格虚高销售处于停滞状态。5#1#2#3#4#㎡成交