锦艺置业高新区科学大道项目市场定位报告简析2013.11.12PART1.高新区宏观市场目录PART2.郑州房地产市场PART3.高新区房地产市场PART4.项目地块现状分析PART5.与万科为邻-利弊分析PART6.项目整体发展策略PART7.项目开发策略建议PART1.高新区宏观市场1.1高新区概况及发展历程1.2高新区经济发展现状1.3高新区发展规划研究1.4高新区未来发展趋势预判PART1.高新区宏观市场1.1高新区区位高新区位于郑州西北角，为郑州“一心两翼”中的一翼远离市中心，着力发展产业郑州高新区经省政府批准总体规划面积18.6平方公里，市政府批准代管两乡镇以后规划面积为90平方公里（行政管辖面积110平方公里），经国家认定的面积为11.32平方公里，目前实际建成面积33平方公里。高新区位于郑州市西北部，北邻连霍高速公路，东与环城快速路、西与绕城高速公路相连接PART1.高新区宏观市场1.1高新区城市发展历程发展初期南部以工业产业为主，发展中期北部以高新产业、科研教育、行政办公为主，环境更为舒适。发展中期主要在科未来城市西学大道-莲花街-北方向发瑞达路-西四环，展，以高新着力发展高新科科技、商业技、科研教育，事商务为主业单位多集中此片区，居住环境较好发展初期主要在科学大道南，瑞达路西，西四环东，以工业产业为主，目前环境相对较差PART1.高新区宏观市场1.1高新区城市发展历程1991年，郑州高新区成为国务院首批批准的国家级高新区，促进河南对外开放，振兴中原经济，积极吸引外资企业办厂。1991年以来，国务院先后共批准建立了69个国家高新技术产业开发区。1988年经济技术开发区成立，1991年批准为国家高新技术1996年江泽民视察工作，这个1997年国家大学科技产业园奠基，曾荫权莅临，工业企业进驻开发区，经济建设起航阶段大力开展高新科技此阶段大力发展高新科技同时提升配套服务2010后美景及升龙及进驻代表了2013年万科、锦艺在高新区安家落户，高新区房地产行业的起航高新区的房地产发展进入一个新时代PART1.高新区宏观市场1.1高新区城市发展历程1988年1991年1998年2010年起步期0-3年发展期4-8年快速发展期9--20年转型期20年后发展ü全面提升高新区的商业重点、居住、教育、医疗卫生以招商引资为工以招商引资为工作重点，ü以招商引资为工作重点、文化体育等城市功能作重点，发展工ü大力发展高新科技产业发展高新工业产业ü着力发展第三产业业产业ü城市服务配套的建设ü打造新兴产业ü开始大力发展房地产，发展商业商务标志性ü1985年筹建ü省领导及国家领导相继ü产业园兴建ü城中村改造事件ü1988年成立考察ü兴建学校、医疗ü大型产业园建设ü1991年获批ü1998年江泽民题词：ü高新新城规划建设国家级高新区“办好高新技术产业开发ü美景菩提升龙又一城进区，为振兴中原作出贡驻吸引其他区域客户投献”，指明了发展方向。资购买PART1.高新区宏观市场1.1高新区产业现状两大板块四大支柱高新产业教育科研电子信息新材料生物医药仪器仪表高新区目前四大支柱产业为：电子信息、新材料、生物医药、仪器仪表。其中，软件产业被确定为国家信息安全产品研发生产基地和国八大龙头企业家火炬计划软件产业基地，区内已聚集软件企业200余家，集中了河南省70％以上的骨干软件企业，全部软件企业销售收入可占全省软件产业总收入的一半。1.威科姆电子2.拓普3.拓洋生物工程4.生物工程技术研究中心5.宇通集团6.恒天重工7.太龙药业8.新开普PART1.高新区宏观市场1.1高新区产业引进情况高新区近三年引进项目以高新电子产业为重点2012年重点项目，新开工25个，续建8个，竣工8个，新引进3个；新开工项目总投资139.9亿元。2013年重点项目，新开工4个，续建21个；竣工9个格力空调2012年建成，年产值预计160亿华强电子进驻，打造成为中部地区最大的电子信，增加就业约1万息商业交易中心美铭科技园奠基PART1.高新区宏观市场1.1高新区产业现状形成集科研、教育、高新技术产业为一体的产业，并实施“一区多园”战略，主要分布城市南区，西北区。此图为高新区十大产业园及重点学校布局图1.郑州光伏产业园1092.新材料产业园3.生态创意园14.生物医药产业园5.光机电产业园26.河南汉威物联网科技产业园7.河南省国际大学科技园郑州8大学8.IT产业园39.郑州电子电器产业园410.固态照明产业园675PART1.高新区宏观市场1.1高新区企业员工情况高新区产业基本非人员密集型产业，人员相对较少，高新技术企业主要为高学历人群，基本为外地人，工业企业多为附近村民。企业名称员工数量员工层次威科姆电子科技有限公司90090%以上本科学历拓普轧机378高级职称15人，大专以上学历310人正教授级研究员5人，工程师30人，大拓洋生物工程有限公司600专以上学历占35%生物工程技术研究中心——主要为高学历技术人员宇通集团五百强企业研究人员及技工为主享政府津贴技术专家24人，教授级高工恒天重工200011人，高级工程师280人太龙药业1200主要为高学历技术人员新开普电子股份有限公司300主要为高学历技术人员仲景药业154大专以上学历占95%格力空调预计10000人技术人员及普通农民工PART1.高新区宏观市场1.1高新区区域配套高新区教育资源充足，休闲配套充足，环境优美，空气清新，但目前医疗、商业等生活配套较为匮乏，尚未出现大型商业中心，以至于近30平方公里的建成区域仍是商业“沙漠”。高新区教育师资力量雄厚，在大学方面积聚了郑州大学、信息工程大学、河南工业大学、郑州工程学院等一批高等院校；在中学方面有郑州中学、郑州外国语学校、郑州外国语学校分校等；另外还有高新区小学、幼儿园等一批优秀的小学和幼儿园教育资源。高新区目前医疗资源相对比较缺乏，医院有中原区第二医院、河南工业大学医院，另外还有一些小型门诊，如雪松门诊、众康门诊等。教育配套医疗配套?高新区的金融保险单位主要集中在科学大道以南区域，主要针对的服务对象是高新产业企业，而北区居住区的金融保险配套相对比较匮乏。?高新区的酒店配套相对比较少，主要为西海岸商务大酒店、金桥商务酒店和光华大酒店。?高新区休闲配套丰富，拥有省级生态园区项目西流湖，生态环境资源丰富；此外建有高新区文化体育中心；另外郑州市美术馆也建在高新金融、酒店配套休闲配套区。PART1.高新区宏观市场1.1高新区交通高新区与其他区被割裂，与市中心的道路没有形成网络，向东只能依靠化工路、科学大道与郑州市中心组团联系；向南通过西四环路、西南绕城高速公路与须水组团联系，科学大道成为穿越高新区，与中心城区及周边城区联系最重要的纽带.高速公路——一横一纵全区有两条高速公路从境内穿过，并设有两个出入口，即连霍高速公路和绕城高速公路，分别于西四环、科学大道设有出入口快速通道——一纵三横西四环、新龙路、科学大道、化工路，其中科学大道穿越整个高新区，是高新区与中心城区以及周边城区紧密联系的纽带主干道路——三横六纵东西向莲花街、近距西街、梧桐街；南北向有化工北路、白松路、长椿路、雪松路、瑞达路。PART1.高新区宏观市场1.1高新区交通地铁与BRT的经过，方便了高新区与市区的联系。其中地铁1号线二期工程起于河南工业大学，沿长椿路向南并与3号线二期工程（即8号线）在科学大道上交汇，农业路快速公交西延东延工程，已经开始拆迁的东风路梧桐路连接工程。科学大道1号线二期预计2015年通车科学大道站B12的开通方便了高新区与市区的联系3号线科学大道2013年底西三环快速化工程完成时速或达80公里，由北到南只需10分钟PART1.高新区宏观市场l高新区是一个产业集聚区，区域较为独立，商业配套较为匮乏，缺乏人气；l但高新区已经由产业集聚域向以高新产业、科研教育产业为支撑，大力发展房地产及商贸物流的新型城市转型；l高新区近几年将引进实力强劲的几家电子科技企业，进一步带动区域经济发展；l高新区大力提升城市交通，进一步加强与市区的连接，促进城区发展。PART1.高新区宏观市场1.1高新区概况及发展历程1.2高新区经济发展现状1.3高新区发展规划研究1.4高新区未来发展趋势预判PART1.高新区宏观市场1.2高新区近五年GDP分析07-13年上半年高新区GDP占比与增幅11-12年郑州各区GDP及涨幅121212101010888666444222000备注：数据来自郑州各区政务在线，经济技术开发区及郑东新区暂无数据分析：在11-12年郑州各区GDP变化及涨幅中，高新区的涨幅最高，达到26%，占比也逐年增加，由此可见，高新区存在巨大的发展潜力。而且，随着高新新城规划的进一步落实，人口密度逐年增加，高新区将会得到进一步地发展，潜力巨大。PART1.高新区宏观市场1.2高新区人均GDP分析高新区人均GDP在全市属较高水平2011年郑州各区人均GDP对比分析12108单元：元6420备注：数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。PART1.高新区宏观市场1.2高新区人口分析高新区人口数量较少，在全市属较低水平，仅25万人，户籍人口占到50%，学生20%，非学生户籍人口30%。高新区人口比例2011年郑州各区人口数量12108642高新区第六次人口普查结果0高新区初步合计人口253864人。其中，户籍人口127286人,占50.30%；流动人口126102备注：数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人，占49.67%，其中学生约5万人；无户口人