2012-2013郑州商业用房热销项目分析企划推广部2013年4月份14年9月5日1一、宏观市场分析二、典型个案分析14年9月5日2一、宏观市场分析14年9月5日3商业用房市场宏观环境——过去两年严重供大于求，成交量连续4年下降，价格持续上涨。2004-2012年商业用房供求量及价格走势16016791180001542014016000140001201087712000成交均价100面积8307803482421000080::7294元万平米633967828000/60平米6000404000202000002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年供应面积67.586.585.3136.194.662.180.4124.3102.3成交面积29.550.449.170.471.195.483.869.150.5成交均价7294633967828307803482421087715420167912012年，商业用房市场呈现量跌价涨的走势：全年商业用房供应量102.25万平米，同比下降17.7%；成交量50.51万平米、同比下降26.9%;成交均价16791元/平米，同比上涨8.9%，再创历史新高。商铺成交量处于2007年以来最低水平，过去4年持续下降；2012年商铺总成交金额84.8亿，为近三年最低水平。14年9月5日4近期供求情况——各月持续供大于求，近期成交量持续萎缩、均价持续下降。2012-2013年各月商业用房供求量价302500022967252066719758193582000018172面积：万平米2012899175141263418288164021359415000均价；元151394012256116921000010/平米500050012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.02供应量2.380.393.803.956.219.816.726.0712.2711.3826.5112.765.212.97成交量1.441.825.124.534.272.342.725.115.155.805.506.714.011.95成交均价1289913940116922066717514229671817212634122561975818288193581640213594商铺月均成交量约4万平米，各月之间供应量、价格水平受个案影响，波动较大。14年9月5日5商铺面积需求——以150平米以下的中小面积为主，30平米以下的小面积需求旺盛。2012年商业用房各面积段成交比例及同比变化25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%81-101-151-201-251-301-401-501-601-801-≤2021-3031-4041-5051-6061-80100010015020025030040050060080010002011年13.6%11.6%8.8%6.7%6.9%7.0%6.1%15.0%8.6%4.5%3.6%3.3%1.1%0.6%1.0%0.4%1.2%2012年23.9%13.4%6.6%5.6%3.6%8.1%4.5%10.1%7.2%4.8%5.1%3.2%1.1%0.6%0.3%0.5%1.5%2012年，30平米以下小面积商铺成交比例达到37.3%，较2011年的25.2%大幅增长，主要来自西元国际广场（10平米以下地铁商铺）和万博商城二期；中原区、二七区两个万达广场商铺销售接近尾声，导致100-200平米面积段商铺成交比例明显下降；200平米以上各面积段商铺的成交比例与2011年大体一致。14年9月5日6商铺总价需求——以100万元以下的中低总价为主，50万元以下的低总价铺需求旺盛。2012年商业用房各总价段成交比例及同比变化40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%801-1000≤50万51-100万101-150万151-200万201-300万301-400万401-500万501-600万601-800万1000万万2011年22.6%25.9%12.5%8.3%11.1%8.9%4.1%2.0%2.0%0.9%1.7%2012年35.1%20.8%9.2%6.6%9.1%5.2%4.2%2.5%3.0%1.2%3.0%从总价看，2012年总价50万以下商铺的成交比例较2011年大幅上升，51-400万之间各总价段的成交比例均较2011年有所下降；而由于大面积、高总价写字楼裙房商铺的大量推出，总价400万以上的商铺成交比例较2011年有明显上升，由2011年的10.7%上升到2012年的14.1%（2012年商铺成交约4000套），即2012年400万以上商铺成交套数约560套。14年9月5日7商铺单价需求——10000-20000元/平米的单价范围接受度最高。2012年商业用房各单价段成交比例及同比变化35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%≤1万1-1.5万1.5-2万2-2.5万2.5-3万3-3.5万3.5-4万4-4.5万4.5-5万5万2011年19.1%18.6%19.5%16.1%12.0%6.6%4.5%1.3%1.1%1.2%2012年13.9%21.4%31.2%12.6%7.2%4.1%2.6%2.2%1.9%2.8%2012年，商铺成交的主力单价段是在1.5-2万元/平米，该单价段商铺的成交占比达到31.2%，比2011年有明显上升，这与万博商城二期2012年主推5层及以上单价1.5-2万元/平米的商铺有较大关联；2-4万元/平米各单价段的成交比例均同比下降；单价4万元/平米以上商铺的成交比例则由于西元国际广场地铁商铺的入市而大幅增长。14年9月5日8商铺个案成交额——升龙广场、万博商城、绿地之窗3个新老火车站前项目占据前3强。2012年商业用房成交金额前10名项目金额：万元二七万达广场14719东方鼎盛时代15501美景鸿城17182中原新城24365升龙城24534天旺优库28551正弘·蓝堡湾30047绿地之窗50022万博商城二期51375升龙广场6770901000020000300004000050000600007000080000万博商城二期、绿地之窗、正弘蓝堡湾、二七万达广场4个项目连续两年均位列写字楼成交金额前10，持续保持市场领先地位。2012年成交金额前三名的升龙广场、万博商城二期、绿地之窗均位于新老火车站前区域，反映出投资客户对占据优势地段、强势资源商铺的偏好。（说明：以下排名仅包括郑州市区6区范围内，不含港区、新郑龙湖镇、高新区数据）14年9月5日9商铺个案成交——升龙广场、万博商城、绿地之窗3个新老火车站前项目占据前3强。2012年商业用房成交金TOP10市场金额金额面积均价份额项目名称套数（万排名（m2）(元/m2）元）1升龙广场932297029477677097.98%2万博商城二期11752649119393513756.06%3绿地之窗212380021017500225.90%4正弘·蓝堡湾481347622297300473.54%5天旺优库2171697416820285513.37%6升龙城811080622704245342.89%7中原新城981173420765243652.87%8美景鸿城115971617684171822.03%9东方鼎盛时代36769420148155011.83%10二七万达广场34554426550147191.74%2012年，郑州商铺市场总成交金额为84.8亿元，较2011年的104.8亿元小幅大幅下降20亿元；其中成交金额前十项目的市场份额为38.2%（2011年为46.3%）、成交金额前五名项目的市场份额为26.9%（2011年为35.0%），市场份额的集中度较2011年有明显降低，热点项目相对不够突出。14年9月5日10商业宏观市场总结u商铺成交量、成交金额连年下降，总体需求相对低迷，价格持续上涨；u持续供大于求，库存持续增加，月均去化约4万平米；u面积需求以150平米以下的中小面积为主，30平米以下的小面积需求旺盛；u总价需求以100万元以下的中低总价为主，50万元以下的低总价铺需求旺盛；u10000-20000元/平米的单价范围接受度最高；u投资客户偏好占据优势地段、强势资源的商铺，热销项目集中于新老火车站区域；u随着政府规划热点区域增多，成交热点分散、集中度降低14年9月5日11二、典型个案分析14年9月5日12典型个案分析综观2012年以来的商铺投资市场，市场关注度较高、销量较大的项目主要集中于郑东高铁站前、老火车站周边、航空港区富士康公寓及厂区周边等几个热点区域，以下就选取这些区域的几个典型个案进行重点分析。1、火车站前——万博商城二期2、高铁站前——升龙广场3、航空港区——沃金商业广场4、航空港区——港城79314年9月5日13典型个案1-万博商城二期——2012年商铺销售1175套、销售额5.1亿（全市第二）。位置二七区福寿街东、苑陵街北开发/运营中部大观-河南金智置业有限公司商业运营：香港万菱商业经营管理有限公司规模占地8680㎡（合13亩），总建筑面积93382㎡。主要建筑为1栋13层综合商城。规划地上13层建筑面积77260㎡，1—8层为商场，9层为架空层，10—13层为写字楼；地下2层建筑面积16122㎡，地