青浦诚中城地块新建项目前期整体营销策划提案Part背地块条件概述景项目发展思考1篇Part分区域宏观现状及其趋势判断2析房地产市场总体供需分析篇类比竞争物业调研分析区域客群构成分析Part定项目SWOT3位项目定位篇Part产经济指标定位4品定位建筑风格篇产品规划方向公共配套建议Part营分期销售策略景观设计建议销推广主题定位5篇青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page2Part地块条件概述1背景篇项目发展思考青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page3Part1背景篇/项目背景概述/项目发展思考地块位于青浦区城区西面，四至范围分别为：东至城中北路、西邻胜利路、北靠毛河泾、南依盈港路西地块：东地块：?占地面积：21918平方米?占地面积：10217平方米?容积率：1.0?容积率：1.12?建筑密度：24.2％?建筑密度：23.1％?绿化率：35%?绿化率：35.2%?土地性质：居住用地?土地性质：居住用地青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page4Part1背景篇/项目背景概述/项目发展思考地块现状处于青浦工业区与成熟居住区交界处。旭辉玫瑰湾工业区由于“诚中城”项目建成较早，故小区的西东各方面软硬件配套均地地块块欠佳，一定程度影响了整体的品质。周边新建项目主要为：富力桃园和旭辉玫瑰湾。富力桃园已经富力桃园居住区预售、旭辉玫瑰湾即将预售。青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page5Part1背景篇/项目背景概述/项目发展思考现状1思考1拟新建部分位于“诚中城”如何规避或者改变目前小区内部，而“诚中城”小“诚中城”小区给人的区居住氛围虽然成熟，但由中低档次的直观印象，于已建成近10年，故物业整体品质和档次较低为新建部分营造更高的档次感受和分享由此带来的价值成长空间？青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page6Part1背景篇/项目背景概述/项目发展思考现状2思考2随着富力桃园和旭辉玫瑰湾未来两三年内青浦周边的扎根落户，青浦城西的楼的总体开发量依然庞大盘开发热度开始逐渐升温，，短期竞争不可避免，东渡青筑、新城忆华里、仁恒运杰御澜湾等开始轮番上我们如何规避风险？马，新城区楼盘的竞争程度将愈加激烈。青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page7Part1背景篇/项目背景概述/项目发展思考现状3思考31.0-1.12的容积率，是一联排、叠加、多层都是个适宜舒适居住的尺度，适我们可以做的，那种最宜低密度产品塑造。迎合市场需求？更能为我们创造更大利润，获取更多收益？青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page8Part1背景篇/项目背景概述/项目发展思考现状4思考4东、西2个新建项目为总建最直观的问题，这么小筑面积4万余平方米的小体的体量，靠什么去打动量项目。人，靠什么周边大体量项目同台竞争，我们的目标客群又在哪里？青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page9Part区域宏观现状及其趋势判断1分析篇房地产市场总体供需分析类比竞争物业调研分析区域客群构成分析青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page10Part2分析篇/区域宏观现状及其趋势判断/宏观环境分析交通条件便捷交通随着中心城区的扩张，加上17号线的规划建设，其优势地位正日益凸现旅游产业快速发展旅游带动相关经济发展的同时，为青浦的房地产业增加了附加值和发展空间2020年规划新城人口达到70万规模，而现有人口仅为40万人口预计未来10年，青浦新房需求年均3000套，为持续发展提供了基础青浦工业园区高起点的规划建设产业为青浦经济的发展提供动力，为青浦的房地产业提供一定的消费客源经济发展持续向好，产业结构不断优化，政府财政收入稳步增加，居民收入快速提高经济房地产有效需求得到保证，城市规划将加快实施青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page11Part2分析篇/区域宏观现状及其趋势判断/行业政策情况2010.4.17，国十条发布，首套房首付3成，二套3成，差异化房贷2010.6.4，住建部、央行、银监会三部门二套房认定标准明确2010.7.2，上海公积金贷款购经适房，首付款比例不低于总价20%2010.7.18，上海规定土地出让合同签订后15天内支付20%出让金2010.9.2，上海商品住房预销售管理“沪5条”发布，建筑面积小于3万平方米，必须一次性申请预售2010.9.29，财政部、国税局、住建部、央行、银监会五大部门再次重申国十条内容，暂停第三套及以上房贷2010.10.7，上海房管局发布“沪十二条”，上海正式进入限购城市之列2011.1.26，国务院“国八条”发布，全面限购，二套房首付六成2011.1.27，上海市人民政府房产税试点实行，税率暂定为0.6%2011.2.1，沪9条发布，二手房营业税不再五年免税界限，二套首付六成全面实行市场需求影响：行政性强效抑制市场购房者的投机、投资需求，也一定程度误伤自住购房者市场供应影响：提高开发商的资金成本，使行业集中度进一步提高，放缓房地产市场的投资速度青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page12Part2分析篇/区域宏观现状及其趋势判断观点?受“坚决遏制部分城市房价过快上涨”等一系列宏观调控政策影响，未来二、三年房地产市场不确定因素加大，开发风险增加；?宏观调控致使资金实力、品牌营造、产品对路成为项目成功运作关键；?产品高性价比成为理性市场争夺有效需求的良方。青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page13Part2分析篇/房地产总体供需分析/一级市场分析楼板价每亩地价总用地面成交总价地块名称土地地址土地属性土地使用年限容积率出让日期受让方（元/（元/积（㎡）（万元）㎡）亩）F-2-2地块：F-2-2地块东至规划道路商业40年，办公盈浦街道漕盈：2.0；，西至漕盈路50年，其他40年路东侧地块住宅、商业F-1-2地块上海新城万嘉房5,846,61、南至淀山湖137,046；2010-1-21120,1885,481（推广名：新（商服）：1.2；地产有限公司4大道，北至青F-1-2地块：70年城忆华里）F-1-6地块赵公路；F-1-6地块：70：1.2年东至中大盈港工业园区岛区，南至清河湾西侧地块旭辉集团股份有6,608,47路，西至漕盈住宅86,13870年1.2-1.82010-6-2372,5885,507（推广名：旭限公司9路，北至胡渡辉玫瑰湾）浜东至规划路、盈浦街道淀山西至漕盈路、住宅、商业居住70年，商业商业2.0，2010-10-上海怀盛房地产6,707,54湖大道南侧I地42,453414005031南至河道、北（商服）40年居住1.528开发公司5块至淀山湖大道东至小浦港、工业园区富力南至清河湾路东侧地块（推2010-10-旭辉集团股份有7,616,13、西至富力A住宅42,78070年1.445,6888,160广名：旭辉玫28限公司3区、北至胡涂瑰湾）浜数据来源：上海房屋土地管理局，截止2011年5月青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page14Part2分析篇/房地产总体供需分析/一级市场分析2011年施工、竣工面积大幅增长数据来源：青浦区统计局，截止2011年5月青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page15Part2分析篇/房地产总体供需分析/一级市场分析观点2010年土地成交达30万平方米，2011-2012年预计项目周边土地市场供应量将达近50万平方米，竞争压力较大。其中：中短期供应竞争——富力、旭辉为主，及在售在建楼盘的潜在供应中长期供应竞争——青浦工业园区周边尚有大量土地可供开发低密度产品潜在供应巨大，本案的规模和硬件都很难对抗高端物业方向的市场竞争压力青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page16Part2分析篇/房地产总体供需分析/二级市场分析2011年销售减速数据来源：青浦区统计局，截止2011年5月青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page17Part2分析篇/房地产总体供需分析/二级市场分析在售或即将预售项目分析在售面积已售面积销售率市场存量潜在供应量楼盘名称总建面（万m2）（m2）（m2）（%)（m2）（m2）富力桃园2800001061027127967%34824173898旭辉玫瑰湾165271　　　　165271东渡青筑111828　　　　111828新城忆华里164455　　　　164455仁恒运杰御澜湾165271　　　　165271合计88682510610271279　　780723数据来源：上海房屋土地管理局，截止2011年5月青浦诚中城地块新建项目前期整体定位策划提案page18Part2分析篇/房地产总体供需分析/二级市场分析富力桃园销售情况分析新推房源去化速度明显放慢开盘时间预售面积预售套数套型面积房型已售面积已售套数预售报价物业类型楼层11-1-29482532151.16-152.32三房212314（44%）16100-25400小高层885839685.17-91.22二房189512（13%）小高层811-1-2915900-270001323196131.04-152.94三房25544（4%）小高层811-1-291448796137.07-152.45三房30389（9%）16200-25900小高层8658848131.19-153.05三房550341小高层810-10-1511900-1600021462484.7-91.5二房214624小高层82063523484.18-90.24二房1946223314-1510-1-3013000小高层90561