上海房地产市场2012.1月份月度报告上海房地产市场月度报告2012年1月上海房地产市场2012.1月份月度报告2012年1月3日目录第一部分市场要闻一、2012楼市四大看点1、房价再度反弹还是合理回归上海房地产市场2012.1月份月度报告“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”这是2012年房地市场调控的一个基调。从需求看，大部分城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。从供应看，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。因而2012年楼市房价有望继续下降。2、相持僵局如何打破这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期，交易的持续萎缩不是正常情况。如何打破僵局？主要是“两端发力”。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。3、调控长效机制如何建立在坚持调控政策不动摇的同时，各方面要积极探索，完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。上海市房地产科学研究院副院长严荣认为，未来的楼市调控还应补足两方面的软肋，一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。4、保障房能否加快成为楼市“稳定器”2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。保障房能否加快成为楼市“稳定器”不过，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人工成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。其次，保障房项目配套设施的供求矛盾上海房地产市场2012.1月份月度报告将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置等。二、政策法规1、限购仍是2012中国楼市主旋律2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝部署今年六大重点工作。温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。合富观点：以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律，预计楼市将继续僵持状态。“继续严格执行并逐步完善”这一提法也暗示，限购政策可能向更加精确和科学的方向改进。2、国税总局表示2012年不会推动扩大房产税试点2012年，国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市，而是全力推动“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。根据财政部、国税总局的要求，自2012年7月1日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。3、经适房准入放宽2012年，上海市保障性住房的总体目标为：新开工和筹措1100万平方米、17.08万套（其中实物16.58万套、廉租货币配租0.5万户），竣工9万套（户）。其中，今年共有产权保障房（经适房）准入标准将大幅放宽，即家庭人均月可支配收入将由3300元大幅放宽到5000元，最快2月底开展新准入标准政策的详细解读。合富观点：按照三口之家的结构来看，家庭人均月可支配收入在15000元左右的主流工薪族家庭基本都可以得到涵盖。准入放宽，会让更多的年轻白领上海房地产市场2012.1月份月度报告有机会进入被保障的行列。三、企业动态1、龙湖地产2011年拿地量及金额均减半2011年全年，龙湖拿地共计8幅，新增可建面积414.67万平方米，不足2009年及2010年的一半；总地价90.22亿元，同比2010年的190亿元，下跌幅度超过五成。拿地步伐急速放缓，缘于龙湖地产在2011年市场波动之下的战略调整。合富观点：目前国内土地市场仍处于低迷状态，而且这一状态时间将会拉长。与此同时，由于地方政府对地价的保护，地价不会大跌，但也没有上升空间，所以各房企开发商都会根据公司及市场状况表做及时调整。2、新鸿基上海项目开盘一再拖新鸿基旗下预期售价超过15万元/平方米的滨江凯旋门和襄阳路地块的环贸广场迟迟没能上市，其中滨江凯旋门上市时间已经推迟两年。合富观点：不断延迟开盘的背后，是上海高端住宅市场的成交僵局。2011年，上海均价5万元以上新盘共成交2400套，比上一年下滑4.6%，另外高的报价也是阻挡其取得预售证的一大因素，从而导致推迟开盘。3、绿城又传60亿转让4项目在1月初刚刚完成5个项目转让套现近40亿元的绿城，仍在不断施展破局自救之术。有媒体报道瑞银披露，绿城正与潜在买家洽谈，将再出售上海天山上海房地产市场2012.1月份月度报告路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场以及北京奥克伍德雅居等4个项目，以期再套现60亿元。在绿城中国2011年在上海的商办物业项目共有5个，5个项目的地块总建筑面积高达81.96万平方米。然而在去年12月28日-30日短短3天时间，绿城以10.2亿元的价格将外滩地王的权益转让给SOHO中国，又将所持上海静宇之49%股权，以注册资本金成本作价人民币4900万元出售开发上海东海广场项目。而现在，天山路98街坊地块又有可能成为第三个卖出的在沪商业项目。四、市场动态1、部分开发商春节后推盘抢跑龙年春节刚过，沪上部分开发商即亮出推盘计划。位于浦东的凯德嘉博名邸将2月初开盘，单价预计为3.4万元/㎡，最高折扣为9.6折。2月上海预计有22个住宅项目开盘，较1月3个的实际开盘量提升633%；较去年2月最终11个的开盘量，涨幅也达81.8%。合富观点：农历新年刚过，就有较多的楼盘入市，开发商可能是想提前开始血拼，以减轻下半年在销售和资金链上的压力。由于受到普通住宅标准即将出台以及经适房准入标准放宽的影响，部分开发商的推盘计划被打乱，在等待细则。2、春节楼市成交至冰点上海房地产市场2012.1月份月度报告春节期间（1.22-1.28）,上海市商品住宅成交仅16套，延续了2011年春节期间的低成交态势，同比下滑33.3%，是2006年以来的最低水平，与楼市最为红火的2009年相比，今年的成交水平仅为其1%左右；总计成交面积1749平米，同比2011年春节期间0.24万平米的签约量也有27.9%的缩减。合富观点：随着调控政策的不断深化，普通住宅的标准放宽，以及保障房的大力建设，经适房申请门槛将再度降低，使现今楼市中“顶梁柱”———刚需购房者们大都选择继续观望；同时，一般春节前后楼市整体处于淡季，在季节和政策的双重影响下，开发商销售热情不高，购房者们的入市激情也大减，龙年春节成交量的走低也在情理之中。第二部分各级市场分析一、土地市场分析1、土地市场月度走势分析?1月上海共出让23幅用地，共108.6万㎡，环比减少71.05%，其中推出5幅商办用地，共46.07万㎡，无住宅用地入市。?2012年1月上海总体土地成交290.24万㎡，环比提升30.51%，但经营性土地仅成交25.78万平方米，环比2011年12月减少42.26%，同比2011年1月减少82.67%。其中商业用地成交16.35?㎡，保障房用地成交9.43万㎡，且全部底价成交，无住宅用地成交。延续上海房地产市场2012.1月份月度报告了2011年年底的冷清行情。?上海房地产调控已进行一年，土地市场受其影响自2011年下半年开始低迷，大量地块底价成交，这种行情也延续到了今年，使得今年1月土地成交异常低迷。另一方面，今年1月由于春节等假期也在一定程度上影响了土地供应，土地成交量也随之出现下降。2、当月区域土地市场供求分析?2012年1月全市仅有8个区县有土地出让。嘉定和青浦出让面积最大，但工业用地唱主角，共50.31万㎡，另外普陀区有小幅供应。松江、闵行、青浦、浦东以及宝山基本以工业用地为主，配以少量的商办用地。?普陀区真如城市副中心再推地A1、A2商住办、商办地块，该副中心A3-A6地块及B1、B2南块地块早在2006年与2009年被长江实业和绿城集团分别以22亿和14.17亿竞得，此次地块起始总价高达17亿元，但在目前市场预期不明朗的状况下，预计开发商们会谨慎选择出手。?成交方面，闵行可谓最大赢家，共成交3幅商业用地，动迁安置房及工业用地各一幅，5幅土地均以底价成交，且三幅商业地块最终楼板价均不足7000元/平方米，仅相当于在该区售写字楼项目价格的四分之一，可以说相当优惠。?受市场预期不明及前期库存积压难售等因素影响，2012年初期的土地出让市场依旧难有起色，受当前楼市整体低迷态势影响，短期来看底价成交僵局难有变化。上海房地产市场2012.1月份月度报告3、当月各用途土地市场分析?从土地出让的用途分类看，2012年1月份受春节等节假日影响，土地出让有大幅度下滑，但工业用地依旧占主角，商办用地有所上扬，无住宅用地入市。?其中，工业用地1月出让面积为62.53万㎡，环比上月下跌80.87%；商办用地共46.07万㎡，环比涨幅137.22%。上海房地产市场2012.1月份月度报告二、商品房市场分析1、整体市场价量趋势运行分析?2012年1月份受2011年楼市影响及春节假期缘故全市商品房供求一片低迷。?供应方面，1月新增供应面积21.67万㎡，共32项目取得预售证，供应面积环比上月大幅下跌86.34%，由于大多数开发商在春节期间暂停销售，相应的也