2月份上海楼市简报研展部2012L/O/G/O年2月就连保利叶语都降价了!保利叶语降价带来的思考回顾2011年的上海房地产市场，从个案的销售情况上，无论是成交面积还是成交金额，保利叶语都是当仁不让的销售冠军。按道理说，该项目应该不存在太大的销售压力，而且基于前期良好的口碑，后期推盘的销售应该也不成问题，但是为什么该项目冒着被砸售楼处的风险还坚持实实在在的选择了从19000元/平方米降到17000元/平方米，还加送2000元/平方米的精装修这种降价方式呢？连销售冠军都降价了，是不是预示着大规模降价的开始？开发商缺钱是根本原因销售情况依旧不乐观，企业资金回笼速度较慢销售额（亿销售额（亿同比变企业同比变化企业元）元）化万科集122-40%中海39.4-49.29%团保利地15.11-69.35%恒大地产22.2-77.32%产金地集4-75.80%世茂房地产9.1-70%团绿城中16-69.30%佳兆业5.5840%国龙湖地11.8-70%融创中国5.96%根据目前已经公布产1月份销售业绩的16家上市房企的业绩报告统计，16家标杆房企2012年1月份合计销售金额下降明显，总计不足300亿元人民币，尚不及富力地12.3-56.70%合景泰富4.0568.85%2011产年1月份663.6亿元销售金额的一半，整体业绩惨遭“腰斩”。而16个公司中，也仅仅只有佳兆业与融创中国2家实现了同比增长，但融创中国的销售业绩也仅仅增长了6.5%，销售业绩下降幅度超过50%的房企也达到了10家。虽然说一月份的成交低迷一定程度上受到春节因素的影响，但是调控带来的惨淡市场依旧还在延续，按照现行的销售策略，企业的资金回流速度比较缓慢。房企手上存货太多，促销清仓预期强烈上市房企存货状况120.00103.74100.0096.6489.1081.6180.0057.4460.0040.7843.5840.0035.8336.2925.0920.000.002009年2010年2011年一季度2011年二季度2011年三季度存货均值存货中值从存货的均值上看，上市公司2011年三个季度的存货均值总和已经达到103.74亿元，这一存量均值也远远高于前两年当年的数值，况且这还没有涵盖第四季度，根据这种走势，2011年年底所剩平均存量将会达到110亿元以上，这些存量甚至达到2011年销售排名第十的世茂集团年销售额的三分之一。可见，如若在这种市场行情之下，大额的库存积压给大型房企带来很大的销售压力。负债水平持续攀升，偿债风险或将爆发上市房企负债情况80.00%67.30%70.00%63.40%63.90%64.10%66.10%60.00%64.60%65.50%59.70%50.00%52.10%40.00%30.00%36.40%20.00%10.00%0.00%2009年2010年2011年一季度2011年二季度2011年三季度净负债率均值资产负债率均值根据对上市房企的负债情况进行统计，截止三季度末，平均净负债率已经由2009年底的36.4%攀升至65.5%，净负债率高于70%的企业超过37%；而平均资产负债率虽没有大幅上升，但是资产负债率超过70%的企业数量却从09年的31%增加到41%，隐忧较大。而2010年与2011年大规模的土地投资所负担的债务将会在2012年，特别是上半年到期，也进一步加剧了企业的偿债压力。经营性现金流持续为负数，企业现金状况趋紧上市房企经营性现金流状况63.8742.1920-1.11-0.62-0.82-2-1.69-4-3.37-4.43-6-5.96-8-7.95-102009年2010年2011年一季度2011年二季度2011年三季度经营活动产生的现金流量净额均值经营活动产生的现金流量净额中值同时，从2009年之后，上市房企在经营活动中的现金流量净额无论是均值还是中值，始终保持在负数区域，根据2011年三个季度的现金流净额可以预期2011年的现金流净额势必也是处于负数。连续两年的入不敷出会使得企业现金状况愈加紧张，企业经营状况将会持续恶化。流动比率和速动比率也呈现下滑态势上市房企短期偿债能力2.502.002.192.112.112.052.031.501.000.760.700.660.640.600.500.002009年2010年2011年一季度2011年二季度2011年三季度流动比率速动比率于此同时，持续下跌的流动比率和速动比率也直接反映出企业短期偿债能力的下降。特别值得关注的是，由于2010年至2011年上半年，房地产信托一直持高位发行状态，其在2012年将迎来集中兑付期，2012年房地产企业必须通过各种方式将强其偿债能力，最直接的方式就是“快跑”。大量债务即将到期，房企“亚历山大”房地产信托2012年各季度到期情况368,21%716,40%366,21%309,18%一季度二季度三季度四季度2011年房地产企业由于在资本市场募资和银行贷款方面难度较大，只能选择通过房地产信托来融资，据统计，全年共发行1003款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为2864.1亿元，同比分别增长66.33%和43.7%。同时，根据国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。新增土地储备减少也间接反应其资金状况汇总2011年全年10大房企全年新增土地情况，除了绿城以外，其他9个开发商2011年的拿地总面积同比均下降，特别是万达和龙湖，降幅超过60%；而总购地金额也多数都是同比下降。这也间接的反应出来目前2011年房地产企业的资金紧张程度，而这种资金的状态在2012年，至少是年初，将会保持下去。上海土地市场也间接反应出开发商的“穷”上海土地市场低迷行情延续成交面溢价率1%占溢价率10%占月份成交额成交幅数积比比2011年156.8754.641233%33%月2011年251.5162.771932%32%月2011年370.1897.011861%61%月2011年43.748.05250%50%月2011年55.839.68475%75%月2011年659.6584.34128%25%月2011年728.6516.31425%50%月2011年876.61140.682273%82%月截止至2011年20129年2月24日，2012年上海经营性用地已成交7幅，总体数量远远不及83.1070.761450%64%2011年。月2011年10同时，2012年上海的26.05土地市场也延续了29.5682011年下半年的低迷行情，75%75%7幅成交的土地月仅有一幅非底价成交。2011年1167.0192.921669%75%月2011年1228.4747.775100%100%月2012年19.276.211100%100%月2012年239.8331.26683%83%月底价、流拍、高溢价，2012年的市场其实挺“热闹”地块出让情况成交价楼板价溢价幅区县地块名称土地面（万（元/平方竞得人度土地用途积容积率元）米）(㎡)松江国际生态商务商办92683.22.56210026800%大连万达商业地产股份有限公司区区9号地块松江区“大学松江城商务广场N5商办30743.93.8————————区号”地块青浦金泽镇练西路居住用地71742.512152330000%上海青晨房地产开发有限公司区南侧地块马桥镇元江路闵行南、曙光路东上海古杉投资管理有限公司商办95785.60.53818879740%区06B-06/07上海元景投资管理有限公司地块南汇临港泥城社区其他商服用地10891.11.4378524820%高琦区DE03-J-3地块四平路街道虹口上海市政工程设计研究总院（集265街坊7/1办公楼2635.931310016566137%区团）有限公司丘地块06-01地块：2.0；08-01地块：2.5；临港新城一环06-01地块：商住；09-1地块：2.0带WSW-A1街08-01地块：商业用地；坊06-1、08-；15-1地块：2.51、09-09-1地块：商住;南汇147914.；1、15-15-1地块：商服用地；6599818790%上海港城开发（集团）有限公司区816-1地块：2.51、16-16-1地块：商服用地；；1、17-17-1地块：商服用地；17-1地块：2.51、29-29-1地块：商业用地；；1、29-3地块29-3地块：商业用地29-1地块：2.5；29-3地块：2.5。真如城市副中普陀A1地块：4.0；上海馨堃投资管理有限公司心A1、A2地商住办,商办69332.217000082840%区A2地块：1.92领弘有限公司块下一个万达广场——松江大学城指标单位数值占地面积㎡92683.2总建面积㎡231708建筑密度——60%容积率——2.5土地性质——商办地价万元/亩447楼板价元/㎡2680溢价率——0%万达集团在2012年刚开年的时候在松江增加了一幅约10万方的土地，该地块位于松江大学城区域，距离松江大学城地铁站约1.5公里，土地属性为商办，总建筑面积可达23万方。由于目前该地块周边在09-10年出让的土地的楼板价也基本上在2000元/㎡左右，周边住宅项目的售价也基本上在15000元/㎡左右，该地块价格还算合理。?从各个方面都可以看出，未来的一段时间内，各大开发商将会面临较为严峻的资金问题，只有通过“开源节流”的方式改变自我，否则面临的就是生存问题！市场不景气促使资金问题爆发一月份全国主要城市成交数据普遍走低根据搜房网对全国40个主要城市的监测显示，超过八成的城市