上海/华漕华漕镇闵北路项目前期定位报告2012/6项目核心问题研判1项目目标解析本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！区域限制开发商利益市场现状本案作为闵行区北部重要门作为北青公路以北区域内的区域内住宅开发早期发展迅户及金丰社区居住核心，区商用型物业，寻找切实可行速，但闵北路商业氛围匮乏域形象一直是区域发展的重的发展方向，实现项目价值，主要形式以小型零售店要瓶颈。最大化为主项目核心目标如何克服目前市如何克服目前市场现状场现状，在，在满满足足开发开发商利益的情商利益的情况况下下实现实现本本项项目的利益最大化？目的利益最大化？2项目面临问题解析本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、形式创新、产品塑造区域突破形式创新产品塑造?区域“发展瓶颈”所带来后?片区商业形式单一，消费人群外溢?传统的研发型办公楼不适应项遗症如何医治？，项目配套型商业价值如何体现？目发展的情况下，寻找项目发展新模式？?如何解决区域外商业及工?片区内部商业如何创新，力求满足业区对本案产生的客户截流区域及项目内部需求？?塑造工业配套型商业模式，以现象？满足市场及项目发展需要？项目市场分析微观市场研究的出发点寻找分析迎合客户客户客户以需定产，在规避风险的基础上，实现投资回报最大化！1、区域概述?闵行区北部，东与长宁区和龙柏街道相接，西与青浦区相连，南与七宝镇相邻，北以吴淞江与嘉定区为界；?属于上海外围区域。2、项目整合分析土地用途：商办用地物业形态：1-3层为商场、4-12层为办公或商业用房闵北工业区金丰国际社区本案国际学校项目位于华漕镇商业中心发展规划中的核心位置闵北工业区概况闵北工业区主要内资实体企业企业名称投资额（万人民币）主营业务上海热浪饮料有限公司5000饮料、食品在微电子、信息、节能专业领域上海英孚特电子有限公司1000内的技术性服务等，以及新产品的研制销售上海绿彬环保设备有限公司2000环保设备生产、销售上海仓颉后投资管理有限公司1500企业投资管理咨询上海吴宇机械有限公司2000仓储、建筑机械设备的租赁通信工程施工安装、调试；高压上海华皓通信有限公司2000电缆安装调试；电网通信工程建设上海方耐实业发展有限公司2000不锈钢阀门等上海逵噢特实业有限公司2000不锈钢阀门等上海美琳实业发展有限公司1000电脑刺绣，有色金属销售?各类电子产品的研发、设计制造上海吉盛投资有限公司4000等上海瀚豪置业发展有限公司1200房地产开发，装潢材料、建材等闵北工业区概况闵北工业区主要外资实体企业投资额（万美元）主营业务企业名称意露冷藏（上海）有限公司1800冷冻仓储、设备制造和冰块生产上虎精密工具（上海）有限公生产各种精冲模、精密型腔模、150司模具标准件及相关零配件上海佛吉亚红湖排气系统有限生产、组装汽车排气系统零部件210公司及尾气净化剂从事房地产的租赁，物业管理和上海斯特福德置业有限公司1866房地产咨询及相关服务上海普闵仓储有限公司1250物流?工业区内没有规模型企业，没有附属的小型企业产生；?目前区域内均为生产基地型企业，这些企业的办公场所都设置在生产基地内。工业区内没有对办公楼物业的稳定需求金丰国际社区概况?金丰国际社区经过多年的发展，已经形成了一个的成熟别墅与高级公寓区。?租户大多以欧美外籍人士和中国港澳台地区人士为主，一般是周边国际学校的管理人员、学生家长，以及在古北、虹桥上班的外资公司高层。?区域内的租金一般在5000-10000美金/月之间，租户4000-8000美金/月的住房补贴指导着租赁价格。金丰国际社区概况金丰国际社区别墅及公寓一览建筑面地址占地面积容积率产品类型总户数名称积西郊庄园金丰路588号14.6660.25独栋324万科红郡诸新路388弄550.8联排、叠拼231上海年华瑞生花园保乐路358号411.30.35独栋96凯德林荫湖畔幸乐路500弄10.915.30.7联排、多层429万科兰乔圣菲金辉路333号9.3320.27独栋305网球俱乐部和公寓金丰路555号多层409近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需求。国际学校区概况?本项目周边紧贴上海美国学校、上海英国学校、上海新加坡学校、上海韩国学校等4所外籍学校与上海台商子女学校。?近几年，上海的国际学校生源一直在以20%以上的速度递增，本项目周边的5个学校的规模与教师数量均在不断扩大。?国际学校所有外籍教师均可享受学校的住房补贴，多数普通教师的每月的住房补贴额度一般在3000-6000元之间；?各国际学校的一般不配置教师宿舍，外籍教师大多自行在外租赁房屋居住。国际学校区概况国际学校规模与教师数量教师数招生范围学生数量外籍教师数量学校名称量上海美国国际学校小学部、初中部、高中部2000200160幼儿部、小学部、初中部、高中上海新加坡学校5008050部幼儿部、小学部、初中部、高中上海英国学校80012060部幼儿部、小学部、初中部、高中上海韩国学校60010070部幼儿部、小学部、初中部、高中30上海台商子女学校40060部（台湾地区）目前区域内国际学校的外籍与台湾地区教师人数近400人，为稳定的酒店式公寓需求客群商业现状区域内的商业主要集中在北青公路的南侧，即国际居住社区范围内，而北青公路的工业区内商业几乎空白，所以本案的业态定位将直接影响本案未来商业运营的客流导入问题商业现状汉堡王、papajohes比萨、华岛咖啡、星巴克克里缇娜美容、west美发上海银行、正章干洗联华超市……以生活配套为主的社区型商业目标客源以金丰社区居民为主，档次中等经营业态美容美发、西式简餐、超市、银行、足浴、干洗等建筑形态二层沿街商铺，单套面积在135平方米租金水平1.5-2.5元/平方米/天商业现状大润发、家得利超市联华超市、迪信通、光大通信麦当劳、东北饺子馆、湘里人家土菜馆、重庆鸡公堡、国大药房、惠友网吧、宝岛眼镜、佳茗美发、航天证券……华漕镇中心的零售型商业目标客源华漕本地居民，档次偏低经营业态美容美发、服饰、餐饮、超市、网吧、小百货等建筑形态单层沿街商铺，单套面积在25-30平方米租金水平5-6元/平方米/天商业现状四季王朝大酒店、梦亭宾馆、繁兴浴场、东方网点、快客、乐港茶餐厅、馨田湘菜馆、九州通大药房、舒美佳超市、真依快足浴餐饮、娱乐型商业……目标客源华漕本地居民，档次中等经营业态餐饮、超市、浴场、药房、网吧建筑形态单层商铺，单套面积在50-100平方米租金水平一层沿街3.7元/平方米/天商业现状?纪翟路沿线是华漕镇的主要商业区，人流量充足，单铺面积小，支撑其高租金水平；?金丰路沿线人流量较少，影响到商铺经营，这直接反映在租金水平上；区域内商业市场现状?华漕镇常驻居民超过20万人。目前区域内没有符合现代商业理念的社区型商业中心出现，现有的老式商业无法满足区域内大量居民日常购物、餐饮的需求。?区域内居民的购物、餐饮需求主要被引导至北新泾的西郊百联购物中心、世纪联华、易初莲花与江桥的江桥商业中心、沃尔玛等相近的社区型商圈。?目前区域市场内经营状况较好的商铺租金主要集中江桥商业中在3-4元/㎡天。华漕镇20余万常住心、沃尔玛西郊百联人华漕镇目前迫切需要一个地标性的社区型商业中心项目SWOT分析优势劣势?临近大规模居住社区?附近人口杂乱?位于规划中华漕镇商业中心的核心区?道路交通设施较差位?周边商业氛围较差?可享受政策优惠机会威胁?本案完全可以根据周边的市场状况来?周边商业设施分流本案的主力客源，确定采用差异化的定位模式，寻找市如何寻求突破式项目发展的重点场空白点，与同类商家共赢，获得更多的利润空间。项项目片目片区发区发展展趋势预测趋势预测本项目位于居住区与工业区交汇处，居住区向高端居住区发展，暂时无法成为商业核心区域，预计未来，随着周边道路交通的日益完善，将会进一步增加本片区客源导入能力11片片区转区转型型即即将开将开始始，，未未来将会来将会有大有大规规模人模人口口导导入入目前整个片区住宅存量将会逐步开发完毕，进入到配套商业大规模开发阶段，这些配套商业的开发将促使区域进一步发展为成熟的高端区域；22片片区区短短时间内难时间内难以一以一跃跃成成为为商商业业核心，北核心，北青青公路以南商公路以南商圈仍圈仍是是绝对绝对核心核心虽然有大体量社区商业开发，但是由于受工业去影响，整个片区大型商业及商务氛围难以建立。目前华漕的核心区域仍然集中在国际居住区范围内，本片区短时间难以撼动其核心地位；33华华漕商漕商业业中心的建中心的建设发设发展展将将大大大大增加增加本片本片区区客客源源导导入入能力能力华漕商业中心的建设刚刚开始，它的日益完善，将有效增加本片区客源导入的能力，更多市区其他区域客户会关注到本片区的发展。项目地块特点总结及思考项目及所在片区特点可以总结如下：对本项目的思考片?区项目所在片区紧邻高尚居住区，邻近高端居住区的优势、思考一：特片区楼盘的依次入住和配套商业的次第开发将使片区越发性　　一个成功的房地产向成熟高端居住区转型。项目必须对其潜在客户进行研判，片区道路交片通建设将会带来大量导区?未来道路交通的改善及周边道路设施的完善，将为项目入型客源，深度挖掘这交部分客户的核心需求及通带来更为广泛的市区价差导入客源。挖掘项目价值，是本项目重大任务；周?地块周边具有诸多优势：依托大润发的大型配套商业、住边思考二：宅项目的客户及品牌积累，这些对项目形成正面促进作用现　　价值是什么？这无状疑是项目需要重点关注的问题。片区内餐饮酒项?片区商务设施及商务氛围缺失，商业多为社区配套商业，店稀缺，那么有没有消目费群体对酒店经营的支但区域内的商务活动较少，本项目须从商业配套入手，带竞撑？争动商务活动需求产品的