上海立超房地产顾问有限公司2012年11月调研目的梳理市场·明确方向区域处于规划发展初期控制商业体量市场不成熟、需培育初期仅做社区生活配套，满商圈内有大型商业竞品足生活需求周边人口少招商·加盟·自营多手段项目商业指标量较大组合培育市场2思路及方法提出目的分析问题研究结论反馈验证?宏观背景?区域属性?辐射人口?本体分析?定位依据?价值分析?规模定位?业态落位项目认知商业策略项目定位业态规划商户访谈项目诉求发展策略市场研究?客群定位?商家访谈?主题形象?招商方向?商业现状?功能设置?竞品分析?市场总结3目录CONTENTS01宏观篇02区域篇03本体篇04市场篇05定位篇06规划篇07招商篇01宏观篇上海市宏观背景闵行区宏观背景宏观背景总结上海市概况?上海位于中国大陆海岸线中部长江口，拥有中国最大外贸港口和最大工业基地；?四大直辖市之一，中国国家中心城市，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心；?上海是一座新兴的旅游城市，有深厚近代城市文化底蕴和众多历史古迹，举办过世博会，上海已成为国际大都市。?至2010年第六次人口普查，全市常住人口总数为2301.91万人。6国民生产总值?上海2011年GPD达到了19195亿元，人均GDP达到了82560元，两项指标均位列全国首位。闵行区2011年GDP为1483.98亿元，位列全市第5位；人均GDP为60346元，位列全市第6位。7地方财政收入?上海2011年财政收入增长较快，达到3429.83亿元，完成预算收入的110.5％。商业、金融等服务业的财政收入增幅均在20%以上，对财政收入增长的支撑作用进一步增强。?闵行地方财政收入增长较快，但是隶属地方财政收入比例较少，占全市比重不足5%。8地方财政支出?上海2011年财政支出快速提高，全市本级地方财政支出预算1275亿元，同比下降0.3％。社会保障、医疗卫生、住房、文化和社会公共安全等支出416.1亿元。?闵行区总体财政支出占全市比例较低，但2011年财政支出增幅较高，财政赤字达到36.24亿元。9社会固定资产?上海社会固定资产投资总额从2011年开始重新稳步发展，其中第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%；战略性新兴产业投资额507.19亿元，比上年增长9.5%。?受2011年房地产调控及国际贸易市场走弱影响，闵行区去年社会固定资产投资总额增长受阻，但仍能维持2010年同期水平。截至今年上半年全区社会固定资产投资总额123.13亿元，其中房地产投资增长5.6%。10居民消费价格指数?上海2011年居民消费价格指数(CPI)为105.2，同比上涨5.2%，其中食品类价格上涨10.8%，服务项目价格上涨3.9%。?上海2011年人均消费支出为25102元，为全国最高。按可比价格计算为23861元，与2010年基本持平，可见本市居民消费逐步持稳健态势，需要发展新兴商业业态拉动居民消费能力。11社会消费品零售总额?2011年社会消费品零售总额6777.11亿元，同比增长12.3%，消费规模创下本市历史新高，在全国排名仅次于北京，处于领先位置。?2011年闵行区社会消费品零售总额突破500亿元大关，同比增长13.7%。12人均年可支配收入?上海2011年人均年可支配收入仍位列全国首位，达到36230，同比增幅为11.58%，低于全国增幅水平。?闵行区人均年可支配收入与本市人均收入值有较明显差距，2011年全区人均可支配收入为30578元，增幅略高于全市水平。13房地产开发投资?上海2011年房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.58％，占全社会固定资产投资的42.8％。商业用房投资236.05亿元，下降3.5％，占房地产开发投资10.9％。?受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业资金总体偏紧，闵行2011年房地产投资183.52亿元，同比增速放缓至5.5%。其中商业营业用房投资8.94亿元，占总投资4.9%。14商品房销售额?在国家出台了多项调控政策后，市场观望情绪浓厚，房地产市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8％；全市2011年商品房销售额同比下降13.2%，为2568.88亿元。?闵行区受到国家调控政策影响为全市最大，全区商品房销售额同比下降25.64%，仅成交227.75亿元，位列全市各区县后列。15商业地产概况上海市历年商业地产新增供应情况历年商业地产新增供应情况供应面积（万㎡）?上海每年商业地产新增面积较大，基本保持在400万平方米左右，11年新增供应面积为460.9万平方米。?11年商业地产供应最多的为宝山区，闵行区供应面积14万平方米，占整个上海市新增供应面积为3%。16商业地产概况上海市历年商业地产成交情况及商铺成交走势历年商业地产成交走势历年商铺类成交走势?上海历年商业地产整体成交比较平稳，11年商业地产成交面积为369.6万平方米，成交价格达到21824元/㎡。?商铺成交面积历年都保持在100万平方米以上，11年成交面积为186.3万平方米，成交价格为16814元/㎡。17商业地产概况商业地产成交价量走势历年商业地产分类成交走势?2012年度商业，商业类成交物业面积有所减少，整体低于办公物业成交面积，且价格也低于办公物业成交价格?12年截止3季度，商铺类物业成交面积为91.7万平方米，成交均价为17173元/㎡，办公类成交面积为103.8万平方米，成交价格达到24316元/㎡。18闵行区概况地理区位位于整个上海的地域腹部，形似一把“钥匙”，黄浦江纵贯其南北，分区为浦东、浦西两部分，东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。区域交通区域内的虹桥国际机场、铁路、港口、轨道交通、高速公路、外环线、城市道路，构筑成独特的立体化交通网络。区域人口全区下辖9个镇、3个街道、1个市级工业区。至2009年末，全区常住人口181.43万人，其中外来人口74.61万人。19闵行区GDP2011年上海各区GDP排名前十（单位亿元）?闵行区GDP呈逐年增长趋势，11年全区GDP总额为1483.08亿元，占上海市GDP的7.73%；?在2011年上海各区GDP排名中闵行区排在第五位；?整个区域增长率出现下降趋势，整体增长缓慢，11年增长率为8.7%。相对07年下降了6.3%。20社会零售消费品总额?全区社会消费品零售总额呈现逐年增长趋势，11年达到500.21亿元，占整个上海市社会消费品总额的7.38%；?整体增长率出现波动情况，但总体都保持在15%左右，11年出现下滑增长率仅13.7%。21人均可支配收入全国人均可支配收入排名排地区人均可支配名名称收入（元）1东莞395132深圳365053上海362304温州354315广州344386杭州340657宁波340588厦门335659苏州3324310北京32903?整个区域人均可支配收入呈现逐年增长趋势，但整体仍低于上海平均水平；?整体增长平稳，整个增长系数基本维持在10%左右，11年增长率为11.58%。22宏观背景总结?四大直辖市之一，中国国家中心城市，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心，全市常住人口总数为2347.46万人；上海市?11年全市GDP排名全国第一，人均GDP居全国第一，城镇居民可支配收入排名全国第三；?受调控政策影响，近期房地产开发投资趋缓，成交面积、金额均有所降低；?商业地产开发在整体市场占比较仅约10%，且新增面积要高于成交面积，市场存在一定存量，商铺成交面积及均价均低于办公类物业。?闵行区位于整个上海的地域腹部，全区下辖9个镇、3个街道、1个市级工业区；闵行区?11年全区GDP1483.08亿元，占上海市7.73%；社会消费品零售总额500.21亿元，占上海市7.38%；?城镇居民人均可支配收入低于全市平均水平16%，人均可支配收入存在一定的上升空间；?11年闵行区商业地产供应面积为14万平方米，占整个上海市新增商业地产供应面积3%由于整体宏观经济发展增速趋缓及房地产政策调控，项目开发面临宏观环境一般；闵行区位于整个上海市腹部，经济发展，发展增速快，未来潜力较大；但目前经济状况、人均收入等均低于全市平均水平，现状情况一般。2302区域篇一城九镇规划镇区概况区域交通宏观经济城镇总体规划中心新城规划产业规划区域人口区域总结一城九镇上海“十五”期间规划的“一城九镇”，即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个镇。?松江新城建成英国风格的新城；?安亭镇建成德国式小城；?浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；?高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；?朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；?奉城镇建成西班牙风格小城；?罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城。25浦江镇概况地理区位?浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外，属上海郊区范畴。它东接“周康航”大型动迁居住社区，西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦东三林镇经济适用房基地。浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的新城镇。镇区构成?浦江镇在整个空间结构上分为中心镇区、东部漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园以及南部沿江带高级休闲居住区。26区域交通　　与市中心人民广场几乎连成一条直线，仅20分钟车程即可到达，与浦东国际机场直线距离约38公里、与虹桥国际机场直线距离约21公里，距徐浦大桥约1.5公里，与人民广场、世博会址、碧海金沙等形成上海黄金轴线人民广场项目行政区域距离市中心虹桥