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2012年上海同润十里洋房营销策划报告
2012年上海同润十里洋房营销策划报告
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同润十里洋房营销策划报告市场力传播销售力力市场分析?项目自身分析?项目SWOT分析?周边市场分析?市场小结执行力是保障…市场力传播销售力力项目自身分析?地理位置?区位车墩镇,位于上海市松江区西南,东邻闵行经济技术开发区,南濒上海母亲河----黄浦江黄金水道,西连松江工业区,北靠沪杭高速公路。镇政府设在车墩集镇东侧,距松江城区6公里。?面积与人口全镇面积45.3平方公里,耕田35799亩,有16个行政村,3个街道居民委员会36个居民小组,11565户家庭,户籍人口35673人,流动人口近3万人。?交通环境?公路A8沪杭高速公路、A5嘉金高速公路、A15申嘉杭高速公路、320国道、车亭公路、松卫公路。到杭州、宁波、苏州只需60分钟。?机场上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场。驱车至虹桥机场只需20分钟车程至浦东机场只需45分钟车程。?铁路沪杭铁路复线,城际快铁金山支线(在建)、沪杭高铁(待建)穿境而过,设有货运、客运站(属上海铁路局),可直达全国28个省市。?项目现状本案位于车墩镇,隶属于松江中部板块。目前1~4号商业街已结构封顶,正在做外立面。?周边现状车峰路以东的商业现状车峰路以西的在建配套商品房动迁小区及相配套的翔东幼儿园车峰路现状本案周边大多为配套商品房、动迁房,商业则主要是以解决生活必须的设施为主。影维路现状公交车站?周边主要商业超市银行社区服务中心商业主要集中在项目北面的影视路一条街上,主要服务于影视基地的配套服务,以银行、餐饮、宾馆、休闲娱乐为主。餐饮宾馆宾馆?项目情况注:1号楼2号楼楼层面积户数楼层面积户数3F1175213F1980262F1386212F2151261F1062211F156628合计362363合计5697803号楼4号楼楼层面积户数楼层面积户数4F1170264F--3F1287263F1819422F1287262F1977421F913231F158143合计4657101合计5377127?项目SWOT分析优势Strength劣势Weak1、项目紧邻车墩影视基地、西上海高1、周边主要以动迁配套房为主,影响项目形象;尔夫,升值潜力大;2、周边生活配套相对少,小环境不佳;2、毗邻轨交22号线,交通便利;3、区域缺乏支柱产业,较难引入外来人员;SWOT3、周边居住氛围已形成;4、商铺面积小,易于控制总价;5、5.2-5.4米的LOFT,空间大,利用率高,更易于布置。机会Opportunity发挥优势,抢占机会利用机会,克服劣势1、片区供应以动迁配套为主,年推盘量少?抓住市场机会点与空白点,通过物?通过产品适当创新和品质的打造,加强项目自身;业类型组合,全产品线占领市场;优势,弱化周边小环境差的形象。2、目前区域供应的住宅产品为主,无酒店?打造经区标志性项目,树立片区第公寓、LOFT,发展空间较大;一地位。3、目前楼市限购严厉,但本项目不受调控;4、随着轨道交通的通车,将改变片区客户结构。威胁Threaten发挥优势,转化威胁减少劣势,避免威胁1、整体市场不景气,投资客信心不足,影?寻找现有市场空白点,规避市场风?迅速建立产品市场形象,结合政府的片区打造,响购买力;险。减少小环境给项目带来的影响。2、项目周边发展程度较低,基础设施仍处于改造建设阶段;3、市场类似产品颇多,竞争较激烈。市场力传播销售力力周边市场分析?区域商办市场——办公2011年松江区办公物业成交量价走势平米元/平米3000016000140002500012000200001000015000800060001000040005000200000110111021103110411051106110711081109111011111112(数据来源:上海房地产交易中心)?由上图可知,2011年至今,办公物业成交主要集中于12月,主要是由于九亭板块的”秀森大厦“、”上海九久青年城二期“以及泗泾板块的”上海礼品城“集中成交所致。从成交均价看,上下波动频率大,目前价格基本在12000-14000元/平米。?区域商办市场——商业2011年松江区商业物业成交量价走势平米元/平米500002500040000200003000015000200001000010000500000110111021103110411051106110711081109111011111112(数据来源:上海房地产交易中心)?由上图可知,8-12月,商业物业成交量明显下滑。从成交均价看,由于整体成交量小,且地理位置相差大,因此月成交价格落差大,目前价格不足15000元/平米。?松江中部板块商办市场——办公2011年松江中部板块办公物业成交量价走势平米元/平米2500200001800020001600014000150012000100001000800060005004000200000110111021103110411051106110711081109111011111112(数据来源:上海房地产交易中心)?由上图可知,9-12月,整个板块仅有少量的办公物业在成交,且12月成交均价也有下滑趋势。?松江中部板块商办市场——商业2011年松江中部板块商业物业成交量价走势平米元/平米900035000750030000250006000200004500150003000100001500500000110111021103110411051106110711081109111011111112(数据来源:上海房地产交易中心)?由上图可知,中部板块全年商业物业成交量少,尤其是下半年,逐月递减。从成交均价看,波动较大,目前正呈下滑通道。?全市商办市场——外环及郊环外在售酒店公寓及LOFT上置美兰湖(宝山)均价:16000元/平方米(精装修)主推面积:45平方米铂悦818(嘉定)均价:16500元/平方米(精装修)主推面积:55平方米宜浩公馆(浦东)均价:挑高3.1锋尚99(松江)米,13000-14000元/均价:19000元/平方米平方米,挑高5.1米,(精装修)17000-18000元/平方米(精装修)秀森大厦(松主推面积:31-58平方主推面积:50-70平江)米方米均价:25000元/平方米(精装修)主推面积:4.9米LOFT,50平方米?外郊环、郊环外部分酒店式公寓项目成交量价分析由下图可知,该环线上半年无成交,11月上置美兰湖、秀森大厦等项目新开盘,因此出现集中成交。10月份仅有秀森大厦成交,成交价格为25086元/平方米,因此拉高了当月的成交均价。目前外郊环区域酒店式公寓的成交价格基本在21348元/平方米左右。外郊环、郊环外部分在售酒店式公寓项目成交量价走势单位:平方米单位:元/平方米60003000050002500040002000030001500020001000010005000002011年102011年112011年122011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月月月月成交面积00000002621164117914961成交均价140001400014000140001400014000140001400416900250851532521348(数据来源:上海房地产交易中心)?外郊环、郊环外部分在售酒店式项目成交明细序号名称环线位置区域用途成交套数建筑面积成交均价成交月份1上置美兰湖索浒大厦郊环外宝山办公301883.09155912011年12月2上置美兰湖索浒大厦郊环外宝山办公271684.2154482011年11月合计573567.2915524序号名称环线位置区域用途成交套数建筑面积成交均价成交月份1秀森大厦外郊环松江办公553077.7248722011年12月2秀森大厦外郊环松江办公141.14250002011年10月合计563118.8424873序号名称环线位置区域用途成交套数建筑面积成交均价成交月份1宜浩公馆郊环外南汇办公1106.99133662011年11月2宜浩公馆郊环外南汇办公2116.1168862011年9月3宜浩公馆郊环外南汇办公4262.19139942011年8月合计7485.2814547?外郊环、郊环外部分LOFT项目成交量价分析截止至2011年12月26日,区域部分在售LOFT项目成交集中于1月份,成交量波动较大,12月无成交,目前该环线LOFT项目价格基本在12000-17000元/平方米左右。外郊环、郊环外部分在售LOFT项目成交量价走势单位:平方米单位:元/平方米14001900012001800010001700080060016000400150002000140002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月成交面积12852596936041145515711332366902510成交均价164471656316614156701632417207165421839816039175571751117511(数据来源:上海房地产交易中心)?外郊环、郊环外部分在售LOFT项目成交明细序号名称环线位置区域用途成交套数建筑面积成交均价成交月份1嘉禾大厦郊环外嘉定办公155152072011年11月2嘉禾大厦郊环外嘉定办公4218.84153412011年10月3嘉禾大厦郊环外嘉定办公4235.87160482011年9月4嘉禾大厦郊环外嘉定办公2133.111838
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纤纤雨梦
贡献于2014/9/6
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营销计划
,
营销策略
内容摘要:
相较各竞品,可以看出12年各豪宅项目仍采取以价换量的手法集中出货,相较竞品后期仍有相对大量货源上市,五玠坊后期货量固定,相较12年在13年可做一定程度的价格提升(建议13年采取小步快走,分步加推的形式,以实现价格提升)。
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