漕河临泾港新元社（松江）商区商业业策略策构划思案上海德普置业有限公司2013年2月1市场调研?漕河泾概况?片区小区分析?主要商业分布?重点商业研习?片区调研总结?项目分析漕河泾（松江）概况上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。项目占地面积建筑面积建筑进程入驻企业（亩）（万方）一期（1）2589已完工200余家一期（2）14二期（1）14720建设中无二期（2）432尚未开发科技广场25.359建设中无漕河泾（松江）概况?位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭；?东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；?距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里；?距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架；?距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里；?距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里；?距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。漕河泾（松江）概况截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。片区小区分析初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万本案本案套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。英郡雷丁英郡雷丁核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。区域内别墅类住宅物业费大多在1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.2—1.4元/平米/月片区小区分析该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。片区小区分析楼盘名称物业类型首次预售/建筑总面积套型面积分物业费规划总户数交房时间（㎡）布（㎡）（Y/㎡/M）意境雅苑联排200878860171-2892.5266锦轩新墅独栋200440000260-3302.5143丽水华庭独栋/双拼2005200000140-3501.81159/联排万宇漓水花苑联排200310627127-1441.264阳光花园联排/双拼2000206-2221.8323墅博汇独栋200115000211-3202.549绿洲香岛花园小高层200541000090-2922.22500桃花源田庄独栋/双拼199480000300-8502.7200浅水湾花园多层/别墅200060000363-5042.48266雅仕居多层/别墅200040000273片区小区分析楼盘名称物业类型首次预建筑总面积套型面积分物业费（Y/规划总户数售/交房（㎡）布（㎡）㎡/M）时间同润家园多层/别墅1997230000130-2501.4391同润别庄湖森堡联体/独栋200385000110-2123.2174同润加州多层/联排/叠200511005589-2101.6793加雅阁花园联排/独栋2001880001.6590伊莎士花园联排/独栋1998120000180-3001.8438云间水庄独栋别墅200514845180-3382.8211欣绿名苑多层2005103005180-2402.5456万科白马花园联排/多层/小200345000080-2001.72500高层晶苑四季御庭独栋别墅2005126863214-3283.278沿海丽水馨庭双拼/联排/叠2006220018140-2301.5750加片区小区分析楼盘名称物业类型首次预售/交建筑总面积套型面积分布物业费规划总户房时间（㎡）（㎡）（Y/㎡/M）数达安芭芭花园小高层/独栋200515997464-2792.2867/联排绿洲比华利花独栋200433193250-4502.8563园龙祥公寓高层20047000087-1501.4470乔爱别墅城独栋/联排1997100000180-3402.2391乔爱庄园独栋2009664156008102上海康城多层/小高层1999280000090-1501.510000/高层百佳花园联体/独栋1998208-10001.9302云间苑独栋2005351-451215绿洲苑联排2004250雅士轩联体2004150-2891.4585片区小区分析楼盘名称物业类型首次预售/建筑总面积套型面积分布物业费（Y/规划总户数交房时间（㎡）（㎡）㎡/M）新水桥公寓多层20063213782-1200.95254荣盛名邸联排/多层/小高200533000047-1841.51822层/高层明中龙祥家园小高层/多层/联200912606087-4031.251100排/叠加/独栋雅鹿新苑联排/独栋/多层200717889879-2191122新弘国际城联排/叠拼/公寓2010230000163-2471057场东公寓多层20091536080192聚丰苑独栋220-240424潘家浜独栋220-400730新东苑独栋220-4002767英郡雷丁独栋/联排/叠加2006200000170-2302.1996合计35433区域主要商业分布?典型商业调研项目名称绿地金御广场物业类型城市综合体项目定位外向型购物中心商业面积10万平米主力店大光明、朗庭主力店规大光明影院：2万平米模朗庭酒店：300平米品牌商家屈臣氏、肯德基、东方既白等BF:停车场、汽车美容；1F：美食广场、流行服饰街2F：风味餐厅、童装；主要业态3F：KTV、美容养生、餐饮、教育等4F：大光明影城1F：8元/平米/天租金水平2F：5.5元/平米/天3F：4.5元/平米/天经营情况整体经营情况良好?典型商业调研项目名称新闵生活广场物业类型社区集中商业项目定位区域邻里中心商业面积约3.5万平米农工商、龙喜城商务酒店、绍主力店龙农贸市场品牌商家农工商以社区生活配套为主，包括超主要业态市、餐馆、房产中介、旅馆、五金等1.2—1.8元/平米/天（部分租金水平商铺含有一定的转让费）整体经营情况良好，里面部分经营情况铺面空置?典型商业调研项目名称巴比伦生活广场物业类型集中商业组成的商业街区项目定位外向型社区商业商业面积约2万平米主力店七欣天、海曼艺校安娜琴行品牌商家中国银行、普贤教育1F；地产中介主要业态2F:休闲、保健、足疗3、4F：教育培训、养生1F；正面6-8元/平米/天；背面：3-4元/平米/天租金水平2F：4-5元/平米/天3F：2元/平米/天整体经营情况良好，3、4楼经营情况部分空置?典型商业调研项目名称乐购物业类型主力商家组成的集中商业项目定位区域购物中心商业面积约4万方主力店乐购、特力和乐、百饰得达芙妮、啄木鸟、棒！约翰、品牌商家冰火工房1F；餐饮、服饰、家具主要业态2、3F:超市、家具、娱乐租金水平经营情况整体经营情况良好?典型商业调研项目名称西部香港城物业类型街区商业项目定位片区休闲、消费街区商业面积约1.5万方主力店明珠海鲜酒店、帝豪会所品牌商家帝豪酒店、会所、动漫、洗浴等主要业态1、2F；4-6元/平米/天租金水平3、4F：2-3元/平米/天经营情况整体经营情况一般重点商业研习——绿地·金御广场商业广场引进全球零售巨头家乐总占地面积3.6万方家乐福超市（1—32万方福及娱乐龙头大光明影院两大主力店层），4万平米半开放式广场型商业布局。总建筑面积10万方大光明（第四层）20万方1—3层超市卖场与商场无障碍贯通，容积率2.1朗庭酒店（12层）4万方实现客流动线优化组合。商场1.8万方地下车库2万方人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷的享受环境得房率73.8%车位480个每个单元可以实现灵活组合，配自动扶梯11部；直达客梯4部；货梯3部套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达2000平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动重点商业研习——绿地·金御广场1F美食/零售重点商业研习——绿地·金御广场重点商业研习——绿地·金御广场2F特色餐馆重点商业研习——绿地·金御广场3F娱乐/餐饮重点商业研习——绿地·金御广场4F影音/休闲重点商业研习——亚繁·亚乐城?自持物业统一经营（只租不售）总建筑面积近90000平米?闵行中心位置优越机动车车位约700辆?周边成熟人口稠密消费力强绿化率约25%?受地方政府重视坐享充足公共交绿化总占地面积约3200平方米通空调系统中央空调配新风系统资源?商业面积大业态丰富空调品牌日本大金?玻璃幕墙设计风尚潮流电梯系统自动扶梯：21部观光梯：4部?超大地下车位一站式购物客梯：7部货梯：3部?乐天玛特旗舰店入驻奠定稳定客流重点商业研习——亚繁·亚乐城1F美食/零售重点商业研习——亚繁·亚乐城2F数码/服饰重点商业研习——亚繁·亚乐城3F儿童服饰/用品重点商业研习——亚繁·亚乐城4F美食广场重点商业研习——亚繁·亚乐城5F影音/休闲重点商业研习——亚繁·亚乐城-1—-2F超市/停车场亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度片区调研