万科中环国际城2012年策略汇报策源万科金色城市项目组20120614《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2009年金色城市销售套报数告全结构国万科销量第一2010年金色城市逆势之下又创佳绩背景/使命项目/推广销售/拓客背景/使命目标是全年销售目标700套，总销金额约20亿，销售周期5个月?2012年上市资源位于B地块东南侧，共6栋房源，上市时间为11月中旬，上市体量约750套，西侧临咸塘港，南侧临近御桥路商业带和文体中心，位置较佳。?所有单元均为2梯4户（除H户型），精装修房。?共有85/105/125/140四种户型，其中刚需型产品2R和小3R为主力户型，占比七成。背景1、金色城市前期成交情况合计成交765套，主力去化11个月，月均去化70套：金色城市前期公寓成交情况元/平套2503500030000200250001502000010015000100005050000009/1210/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1110/1211/01成交套数194311941710921028841222617成交均价233712348725782304812737830636279412865629790302053037531494326742、今年1-6月全市2.8-3.2万/平成交情况全市上半年成交最多的项目仅177套均价成交总面积排名名称区域板块总套数（元/（平）平）1上海滩大宁城闸北大宁16224177307342大华锦绣华城浦东北蔡19425170289503国际滨江城杨浦东外滩10326117292414三湘未来海岸广场杨浦新江湾城611046315155碧翠园浦东外高桥764644296198万源城闵行古美罗阳461244312846和源祥邸闸北大宁358437296507智富名品城普陀桃浦333735296509天御苑青浦徐泾8158333043810明园森林都市闸北大宁28443228963数据截止时间：201206173、今年1-6月全市中外环成交情况中外环间上半年成交前十的项目总成交在160-230套成交总面积均价排名名称区域总套数（平）（元/平）1中环1号宝山大场63948599199402象屿郦庭宝山淞南高境45125448212403恒盛鼎城普陀桃浦21804229202564智富名品城普陀桃浦20184214294425大华河畔华城宝山大场22609212209396万源城闵行古美罗阳17739187326927绿洲康城南汇周康17063166227768浦发御园浦东三林14209164246699三花现代城宝山淞南高境139481612302410碧翠园浦东外高桥2117912528980数据截止时间：20120617注：1、中环1号（毛坯）今年2月开始大幅打折，成交均价从之前的24000→20000元/平，直降4000元/平，跌幅20%。2、象屿郦庭（精装）今年2月也开始大幅打折，成交均价从之前的25000→21000元/平，直降4000元/平。3、恒盛鼎城（毛坯）从今年1月份开始打折，均价从之前的23000→20000元/平，打85折。4、今年1-6月上海热力版块代表项目成交情况上半年热力版块代表项目总共成交1273套，每个项目仅160套库存1964套，共21万方，竞争压力较大成交面积/成交均价项目名称主力面积/平成交套数存量/平存量套数平（元/平）大华珐朵公寓64-81251873292662312393167公园新纪100-1303412128727618816763凯德嘉博名邸70-1404454483346013738135古北御庭120-150254792223803929874194绿洲康城亲水湾60-140170631662277632549315浦发御园80-130142091642466928431261锦绣华都110-13570061904467906607东方御水湾65-894413512167020206222合计——1256261273——2132641964数据截止时间：20120617就产品谈市场，可能很难完成既定的销售目标中环国际城之与万科是一个全新的命题与机会万科上海造城在上海，造城之于万科具有重要的品牌意义，造城是万科地产品牌开枝散叶的佐证，是多种生活形态自我生长的养料，是区域人文宜居绵长有力的沉淀，是上海百万民众根植心中的肯定。北上海：以四季花城为主体的城市营造起始品牌，提出90+的户万科上海二十年，依据城市走向，以第型空间革命，成为北上海一时无一代城市营造为开发理念，以项目为标二的话题之作，并为琥珀系列完志，奠定了深厚的区域价值根基成了区域价值铺垫。西上海：以城市花园为主体西上海第一代造城品牌，实现朗润园/城花新园等项目的价格爆破，成为在西上海置业人群中的榜样品牌，口碑第一东上海：由新里程为主体的第一代造城品牌，实现金色公馆/金色南上海：以万科假日风景为主体的第雅筑/金色里程等项目的价值营造一代造城品牌，实现白马花园/花园，正在完成浦东大型社区国际化小城等项目的区域价格爆破，成为当进程中第三极的接力。时全上海以城市营造为项目开发主题中的教材级案例项目。造城一次又一次的成就万科集销售价格，去化速度，项目品牌三冠于一身的市场奇迹由万科假日风景、城市花园、新里程、四季花城为代表的第一代造城运动之后，万科持续在上海扩大开发规模，开发量大幅提升。北西南东琥珀臻园/琥锦园/晶源/白马花园/花清林径/金珀墅/金色领珑园/尚园园小城色城市域这些项目不乏规模上的大型生活聚集区也依然尽力保持着在区域市场的价格领先高于平均速度的去化和现身于市场时的话题性然而万科上海在市场上的声音却越来越神秘我们认为在大环境弱势并下半年多个项目需要强势推进销售速度的要求下万科，需要在市场中重新激活自己的品牌号召力万科上海城市营造科学家生活形态输出者万科式城市界面的塑造生长型生活形态的酿造从第一代造城发起到第二代营城运动从城市花园到城花新园从新里程到中环国际城从万科假日风景到万科城百万人文宜居之城不断向上的国际中产溯上海生活之源的理想城城地段价值的城市界面的生活形态的重新解读区域塑造国际体系推广以及全市拓客方式的设定企划端口的具体表现中环国际城是万科第二代营城话题中的关键项目中环国际城市-----节点意义上接西上海百万大城花持续证明的市场价值力下启南上海马桥万科城的生活源动力作为2012年下半年万科市场推货量最大的项目成为万科品牌强势回归的首个市场获益项目中环国际城----自身优势万科东上海接力国际社区进程第三极的地段优势万科金色系列奠定的认知基础和业主基数周边持续成熟的国际生活氛围塑造一座区域界面化的万科式国际社区以足够的影响力和话题性向上海输出一种生活形态是中环国际城在形象塑造和推广中的重要导向核心问题如何用万科语系打造中环国际城？如何将推广行为最大程度转化为蓄客？项目/推广125/140户型客户预判黄浦长宁普陀闵行花木杨浦北蔡金桥花木联洋陆家嘴北蔡联洋金桥陆家嘴长宁黄浦杨浦大户型客户预判：1、客户区域分布：对于125及140户型而言，体量较少，区域内客户即可大致去化今年货源，但受项目整体推广的影响，外区域客户也有较大导入可能。2、关注重点更关注产品的品质性、社区配套的成熟性、项目的城市化程度。3、客户生活形态：职业发展已相对稳定，由于家庭结构的成长原因需要改善居住功能，对生活品质有较高追求，是有车有房、具有国际生活理念的准中产阶层。85/105客户预判小户型客户预判：1、客户区域分布：随着城市界面的趋好，板块内的客户比例会相应缩小，板块周边及浦西的外导客户会进一步增多2、关注重点与前期客户更关注升值潜力、价格不同，今年的客户更关注生活品质的即得性，关注重点依次为浦东中环的区位、万科的品牌、规划齐全、轨交等可以提升生活品质的城市化元素客户生活形态：事业上已经形成初步的基础，正在向更高职位跃进。准婚/已婚改善型居住者。、3自身发展存在较大空间。虽不完全达到中产阶层实力阶层的标准，但意识形态、消费习性已初具国际。化中产阶层特征地段价值——浦东国际社区第三极21生活形态——接轨国际生活形态的服务体系中环国际城3万科城市界面塑造——多个界面的打造地段价值——浦东国际社区第三极如今→南汇并入浦东，中环国际城成了新浦东的核心区域——浦东第三极第三极：国际产业带——金桥、外高桥、张江、陆家嘴四大国际产业金融带的辐射核心中环国际城饱政策导向——北蔡楔形绿地、三条重要轨道线和1998年前后→陆家嘴获得世界关注→依托陆家嘴形成联洋国际社区→浦东第二极第二级：联浦洋东国际社区国际化产业带——张江高科技园区第三极的政府政策导向能量承接1990年浦东开发开放→金桥大发展→依托金桥形成碧云国际社区→浦东第一极第一级：碧云国际社区国际产业带——金桥出口加工区政府政策导向生活形态——接轨国际生活形态的服务体系和睦家国际化全科室医疗体系项目有既有产品健康待开创卖点通道商业系统教育系统教育饮食一公里生活圈开放活氧既有项企业品牌空间事件目卖点交通系统待整合项目卖点一公里全生活功能配置1、商业系统三级商业配置：国际都市商业（宜家、AH综合商业体）风情休闲商业（别墅商业区）、生活便捷商业（未来地铁商业、现有御青路商业）2、教育系统全日制义务教育——3-15岁教育系统：一级资质幼儿园、重点小学、建平中学商业教育课外托管类教育——“四点半学校”，解决业主系统一公里系统下班前子女安置与管理问题。生