目录：?Part1:项目产品解读?Part2:项目市场研究?Part3:项目价格定位?Part4:今年推盘方案?Part5:项目推盘策略?Part6:推广策略Part.1项目产品解读项目解析128-2地块江桐路尚尚院院128-2浦浦退台洋房申泉联排别墅路路小高层公寓江栀路项目经济技术指标128-2地块内容128-2地块基地面积（㎡）83100总建筑面积（㎡）154649地上计容建筑面积（㎡）88900容积率1.07绿地率39.70%集中绿地率22.40%小高层（多层）公寓4产品分布多层花园洋房16（幢数）别墅32机动车停车数（辆）687住宅停车数（辆）677其中公共设施停车数（辆）7非机动车停车数（辆）591住宅停车数（辆）584其中公共设施停车数（辆）7住宅总户数（户）576规划人口1728128-2地块房型统计项目配比128-2地块产品类型套数配比五层退台洋房30052.08%小高层公寓18031.25%联排别墅9616.67%总计576-户型面积段套数配比两房97.92-121.35平方米15226.39%三房119.89-169.90平方米26846.53%四房145.89-170.70平方米6010.42%联排188.72-280.43平方米9616.67%总计　576-项目解析128-3地块江柳路晶寓晶寓128-3浦浦浦星晓康公路路退台洋房路多层公寓江栀路项目经济技术指标128-3地块内容晶寓128-3基地面积（㎡）99441总建筑面积（㎡）226952地上计容建筑面积（㎡）151150容积率1.52绿地率41.00%集中绿地率24.39%产品分小高层（多层）公寓23布（幢多层花园洋房14数）别墅0机动车停车数（辆）1364住宅停车数（辆）1326其中公共设施停车数（辆）32非机动车停车数（辆）1448住宅停车数（辆）1326其中公共设施停车数（辆）140住宅总户数（户）1326规划人口4243128-3地块房型统计分类产品面积段套数套数配比一房77.56-78.26平方米70.53%七层公寓两房79.38-95.77平方米61846.61%三房82-143.06平方米31323.60%小计93870.74%三房107.55-169.51平方米34325.87%七层退台洋房复式123.11-158.56平方米453.39%小计38829.26%总计1326-项目配比128-3地块产品类型套数配比七层退台洋房38829.26%七层公寓93870.74%总计1326-户型面积段套数配比一房77.56-78.26平方米70.53%两房79.38-95.77平方米61846.61%三房82-169.51平方米65649.47%复式123.11-158.56平方米453.39%总计　1326-项目数据汇总总面积与套数推案分类可售可售地块产品面积套数5层退台洋房45068.4300尚院128-小高层22635.91802别墅23082.896小计90787.1576晶寓7层公寓85405.42938128-37层退台洋房55502.67388小计140908.091326合计231695.191902Part.2项目市场研究竞争个案分布示意图一品漫城芦恒路站市主要竞品区方向浦江华侨城浦江华侨城保利茉莉公馆保利茉莉公馆本案浦江镇站一品漫城江月路站竞品描述浦江华侨城浦江华侨城区位闵行浦江镇物业类型住宅、别墅、商铺794（396四期、398五占地面积180万平方米套数期）建筑面积130万平方米去化套数296（四期）199（五期）装修情况毛坯容积率0.7车位比1：0.67绿化率40%21500元/平方米五期近期（小高层+多层）上海加天祥华侨城投资有限发展商销售报价24000元/平方米公司（叠院）50万平方米时尚滨水商业中心近在咫尺；周边医疗、教育配项目优势套齐全；自带5000平米会所；社区内大片绿地、花园、河流、湖泊，整体比较和谐。周边生活配套均在建设中，生活不便捷，且环境较差；产品项目劣势户型方面存在一定缺陷。浦江华侨城5期均价23000元/平，在售小高层为101平2房；多层为118-148平3房；叠院采用复式与平层设计，一二层销售动态约175-225平米，赠送约80-95平米阳光地下室；三、四层为约115-189平米的平层公寓。小高层和多层均价21500元/平左右，叠院24000元/平。竞品描述浦江华侨城产品分析：浦江华侨城目前在售产品为小高层、多层、叠加、联排单位?小高层为101㎡两房，均价21500元/㎡左右；（元/㎡）单位（套）?多层为118-148㎡三房，均价约为22000元/㎡?叠院采用复式与平层设计，一二层约175-225平米，赠送约80-95平米阳光地下室；三、四层为约115-189平米的平层公寓，均价约23000元/㎡；2012年至今均价项目名称物业类型总套数已售套数可售套?联体数别墅在售去化率180㎡，均价合计30000元/㎡左右。（元/㎡）公寓1831651890.16%17626四期套数销售华侨城四期花园洋房1441123277.78%率74.7%18415联体别墅69195027.54%21939公寓22010311246.82%20518五期套数销售华侨城五期花园洋房156768048.72%率48.7%21897联体别墅2215768.18%27728合计79449029961.7%住宅类19275竞品描述保利茉莉公馆保利茉莉公馆区位闵行浦江镇物业类型住宅、别墅、商铺占地面积约16万平方米套数584+362建筑面积约17万平方米去化套数465毛坯（多层）装修情况容积率1.02精装修（高层）车位个数1400绿化率32.50%23000元/平方米（毛坯多层）2期近期25000元/平方米上海保利建衡房地产发展商销售报价（精装高层）有限公司26000-30000元/㎡（毛坯叠加）全石材立面、意式十字宫廷皇家园林景观打造出、最纯优势粹的意式田园风格；3000平米高档会所；产品类型丰富；小区自配到地铁站免费班车。保利茉莉公馆8月18日二期开盘，主推户型为88-130平小高层，83-87平2+1多层公寓，143-153平叠加别墅，销售动态案场VIP卡办理优惠，公寓优惠3万，叠加别墅优惠8万。均价是21500元/平方米。竞品描述保利茉莉公馆产品分析：保利茉莉公馆在售小高层、多层、叠加别墅、联体别墅单位（套）?小高层为88-130平，报价23000元/㎡左右，单位（元/㎡）装修标准2500元/㎡；?多层为83-87㎡2+1房，报价约为23000元/㎡；?叠加别墅为143-153㎡，报价约28000元/㎡；?联体别墅270-305㎡，中间套30000元/㎡起，2012年至今均项目名称物业类型总套数已售套数边套可售套40000-50000数去化率元/㎡（一期房源）。合计价22078（精公寓45530515067.03%装）保利茉莉公馆69.51%一期叠加别墅1021020100.00%23065联体别墅4083220.00%44997公寓120279322.50%24273（精保利茉莉公馆多层106119510.38%13.8%装）二期叠加别墅136121248.82%24946合计95946549448.49%住宅类22975竞品描述一品漫城一品漫城区位闵行浦江镇物业类型住宅、别墅占地面积54万平方米套数242建筑面积50万平方米去化套数170装修情况毛坯、精装修容积率1.09车位个数3323绿化率35.90%25000元/平方米（188㎡四房）2期近期30000元/平方米上海鹏建房地产开发展商销售报价（多层）发有限公司900-1500万/套（280-320㎡联排别墅）两条纯自然生态水岸，形成静谧高贵的湾流美境；周优势边医疗、教育配套齐全；小区内部：芦恒路商业街（暂无商业入住）；自带幼儿园鹏欣一品漫城三期公寓，在售海尙新岸公寓，为188平4房，均价25000元/平，购房总价减45万，折后总价330万左右；浅山公馆在售四层电梯精装公寓，仅剩最后销售动态几套，面积122-177平，总价500-600万/套，全部国际顶级精装品牌，超值附赠地源热泵系统。预计2012年底推出四期小高层公寓，户型面积约80-180平米左右的2-4房。竞品描述一品漫城产品分析：一品漫城在售小高层、多层、联体别墅单位单位（元/?小高层剩188㎡四房，均价25000元/平，购房总（套）㎡）价减45万，折后总价330万左右；?多层为122-177㎡，总价500-600万/套；?联体别墅在售面积为280-320平，总价900万-1500万，附赠私家电梯、精装双车库、全明阳关地下室、150-200平南北花园和四大科技系统，优惠：推出购浅山别墅送第八大道商铺优惠活动?预计2012年底推出四期小高层公寓，户型面积约80-180平米左右的2-4房。2012年至今项目名称物业类型总套数已售套数可售套数去化率均价23532（精公寓2422311195.45%装）一品漫城花园洋房64531182.81%25708联体别墅48143429.17%33292合计3542985684.18%住宅类24514Part.3项目价格定位根据产品价值分区,合理制定每套产品的价格以价格为杠杆，销售引导，保证全部房源顺利去化各区域拉大价格差距，引导客户去化根据实际销售，价格逐渐提升，以实现最大价值空间价格筑底成为本案价格实现的关键价格策略价格因素采用市场比较法，通过选择浦江镇板块内切合度较高的类似产品的在售项目（浦江华侨城、保利茉莉公馆）进行价格比较，通过价格影响因素评分后，对本项目进行定价。现价定位如下：价格影