佘山珑原项目二、三期发展策略报告14／9／614／9／6本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。挑战性的目标本报告是严格保密的。【项目属性界定】一线城市/远郊/0.84容积率/大规模项目辰山植物园佘山欢乐谷地块编号广富林2-4土地四至西至项目一期，北至辰花公路，东临龙源路，南至规划环路计容建筑面积74595（㎡）规划用地性质居住用地广富林遗址出让年限居住70年容积率0.835（以平衡一期容积率后计算）项目限制条件限高15米，层数4层，中式建筑风格英伦风格松江大学城低密度居住区楼面地价：约1.63万元/㎡本报告是严格保密的。【项目目标解读】世联的理解——保证基本利润下的快速去化基于基于项项目本身目本身条条件，件，对开发对开发商目商目标标解析：解析：速度——高速工程及销售进度二期产品以回现为主要目标，开盘月去化60-80%；价格预计2012年9月份在高成本的基础上保证基本利润，单价控制在3.3万/m2以上；开始销售品牌以一期产品树立品牌形象，二三期担负保持现金流平衡的任务；世联对目标的理解：世联对目标的理解：二期货量二期货量3.53.5万方，万方，20122012年须去化约年须去化约2.52.5万方万方本报告是严格保密的。4当下的市场困局?政策延续?市场低迷?竞争激烈本报告是严格保密的。【政策背景】预计房地产行业调控政策至少延续到2013年，项目二三期销售期内政策环境依然严峻7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。4月13日：11月7日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调国务院总理温家宝表示，中国下调房价是国家坚定控方向不动摇、调控力度不放松，巩固的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房和扩大房地产市场调控成效，严格控制地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措投机投资性购房需求，努力增加购房供施，决不可有丝毫动摇，政府的目标是要使房价回应，稳定市场预期，把房价控制在一个归到合理的价格。合理水平。本报告是严格保密的。6【政策背景】在严峻的房产行业调控背景下，上海房地产成交面积大幅缩减，并将持续低迷上海市2010.10月-2011.10月住宅成交情?量跌价稳，上海整体住宅市场以及联排别况墅市场均呈现成交量大幅下滑、成交价微跌态势。?全市联排别墅成交面积48361平米，环比下降19.72%，同比下降67.4%；成交均价22873元/平米，环比下降2.2%。?下半年，联排别墅市场需求严重萎缩。别墅市场成交量下降近4成?新政对住宅、别墅市场需求形成了持续有效的打击，联排别墅市场相对低迷的情况仍将继续。资料来源：世联数据平台本报告是严格保密的。7【市场格局】广富林区域隶属松江新城板块，距离市中心约30公里，周边有佘山、赵巷等成熟别墅居住区闵行区赵巷板块泗泾板块新桥板上海市中心佘山板块洞泾板块块广富林松江新城松江新城板块松江区松江中部板块松江南部板块本报告是严格保密的。【市场格局】佘山、赵巷、徐泾、松江、新桥洞泾泗泾各个板块差异巨大板块特征：借势大虹桥的高端别墅区低密度产品：独栋（270-370平）联排（200-250平）板块特征：公寓别墅混杂区总价区间：独栋800万起，联排550-650万低密度产品：联排（180-240平米）客户来源：闵行等市区客户闵总价区间：460-500万未来供应：独栋9.47万方，联排1.71万方客户来源：西上海自住客居多青浦区未来供应：4.94万方板块特征：借势佘山形成的大规模别墅区行低密度产品：独栋（400-500平），联排徐泾板块（200-280平），叠加（190）赵巷区板块特征：西上海客户传统别墅置换区域总价区间：独栋1800万以上，联排500-九亭低密度产品：联排（180-240平米）800万，叠加400-500万板块泗泾板块总价区间：460-500万客户来源：西上海及外地客居多客户来源：西上海自住客居多板块未来供应：联排3.58万方，独栋4.03万方佘山未来供应：4.94万方洞泾新桥板块板块板块板块特征：传统顶级豪宅区低密度产品：独栋、小独栋板块特征：成交热点板块之一总价区间：1500万以上低密度产品：联排（190-220平），叠加客户来源：全国顶级客户（180-200平）未来供应：36.4万方松江新城板块总价区间：联排350-450万；叠加230-300万板块特征：公寓别墅混杂区客户来源：区域内及西上海自住客居多低密度产品：联排、双拼未来供应：联排5.23万方，叠加2.05万方总价区间：联排190-250平，双拼200-270平松江中部板块特征：依靠交通优势导入工作缘市区客户客户来源：区域自住客户板块低密度产品：独栋（260-340平米），联排未来供应：10.89万方（187平米）松江南部总价区间：独栋850-1200万，联排350-390板块特征：公寓聚集区板块万低密度产品：独栋客户来源：西上海自住客居多未来供应：1.24万方未来供应：联排0.11万方，独栋4.56万方板块特征：公寓聚集区低密度产品：无本报告是严格保密的。【松江新城别墅市场】2010年成交面积17万方，2011年成交面积预计5万方，成交预计下降70%；供求关系逆转?成交大量下滑。松江新城板块，商品房呈供大于求的形态，2011年成交面积比2010年下降60%。?联排别墅市场需求严重萎缩。成交量新增量成交量新增量成交量新增量供销比1:1.461:1.831:16.152011年别墅市场成交量比2010年下降近7成。?2011年，松江别墅市场供过于求；本报告是严格保密的。成交量成交量〉新成交量〉成交量供销比新增量增量1：新增量新增量1：1.010.991:0.351:2.78【松江新城别墅市场】从月去化情况看，2011年松江新城联排别墅成交持续低迷，近期全区月去化4000-5000方?2011年以来，松江新城板块联排别墅市场需求严重萎缩，除7月龙湖好望山加推，拉动成交达38套本报告是严格保密的。11【广富林未来供应】仅项目周边，2010年以来新出让低容积率土地的总建面就有约38.7万方（不含本案）合生，总建75581㎡，楼板价16488元/㎡九龙仓，总建㎡，板北方城投，总建81546楼价元㎡134070㎡，楼板12165/价13724元/㎡同润，总建12688㎡，楼板价12452元/㎡土地面积建筑面积容积成交序号地块名用途成交日期开发商地址(米2)(米2)率楼板价广富林2-普通商94,476.3东至规划道路，南至银泽路，西至广富175,581.000.8164882010-9-1上海合生房地产开发有限公司5号地块品房0林2-6号地块，北至广富林2-4号影佳路一18,126.4东至车峰路，南至西上海乡村俱乐部，2商住12,688.500.7124522010-9-1上海同润投资（集团）有限公司号地块0西至车亭公路四号地块，北至影佳路祥和路2普通商81,546.8东至通波塘，南至张家浜河，西至谷阳381,546.801121652010-9-1晋程控股有限公司号地块品房0北路，北至梅家浜路松江区广普通商167,588.134,070.4总范围：东至广富林2－5号地块，南4富林2-60.8137242010-5-7上海北方城市发展投资有限公司品房000至银泽路，西至辰山塘，北至辰花路号松江区广本报告是严格保密的。普通商130,970.104,776.0总范围：东至龙源路，南至规划道路，5富林2-40.8163782010-2-1上海招商置业有限公司,上海朗达实业有限公司品房000西至规划道路，北至辰花路号12【广富林未来供应】北方城投地块——佘山玺樾主力产品为210-300平联排、合院类独栋地块条件：天然山水资源，板块价值尚待认可产品条件：合院院墅+TOWNHOUSE联排+花园洋房以合院和联排为主类独栋（300平米）豪华联排（260平米）合院（250平米）入市目标：普通联排（240平米）分三期推出小联排（210平米）策略预计：前期以高端产品奠定整体形象和价格平台，后期借势保证溢价和进度情况：走量平衡预计2012年5月开盘本报告是严格保密的。13【在售及二手门店访谈：市区客户锐减】松江及市区升级客+上海及外地投资客?松江换房客+少量市区升级客?中、高端客户——本地客户的经济承受能力不低的，不过要是有人想买更好、更贵的房子，都往佘山那边去看了，那边便宜的独栋都有很多；还有像龙湖好望山这种产品、园林和氛围做的看上去都比较好的，就有松江客户过去买的，那个总价也挺高的；对于市区过来的客户而言，选择面太多了，比如徐泾就有大量500万以内，230-240平的二手小独栋在抛；——红墅销售、原月湖别墅销售?普通别墅客户——客户都觉得房地产价格还会跌；很关注性价比，比如我们的联排比红墅的便宜五十万，就有客户说这正好省下了一套房子的装修费；目前还不认可广富林板块的高价值，觉得比较偏；至于市区客户，现在基本上没有了；——英郡别院销售、红墅销售?经济型联排——现在过来看经济联排的大多数是市区西面来的换房客户，家庭月收入两到四万元，市区有不止一套房子，手上还有一笔现金，就想住别墅；这种人要买别墅都是要把原来市区的公寓卖掉的；他们主要关注总价，太高了买不起；希望离地铁近，虽然有车，也不可能给家里每个人都配车；社区环境要好一点，他们来松江又不止看一个盘，一般看不中松江中心的房子，价格高、房子老；本报告是严格保密的。——二手门店销售（主要别墅房源来自绿地蔷薇九里、华亭新苑）【松江新城别墅客户