中建地产新江湾城C6大公馆市场定位开门见山项目定位在这个阶段对开发商而言就是对开发模式的判断同策观点三个标准动作Ⅰ·摸清家底新江湾城区域市场上海豪宅市场认识Ⅱ·搞准方向豪宅客户访谈项目定位Ⅲ·找准卖点引擎物业选择方案介绍报告结构三个标准动作Ⅰ·摸清家底新江湾城区域市场上海豪宅市场认识Ⅱ·搞准方向豪宅客户访谈项目定位Ⅲ·找准卖点引擎物业选择方案介绍区域发展新江湾城将在2010年发展驶入快车道新江湾城合生江湾合生江湾合生江湾合生江湾合生江湾涵碧景苑合生江湾合生江湾华润雍景苑国际公寓成交均价跌至成交均价涨至成交均价维持成交均价维持成交均价维持国际公寓国际公寓橡树湾3期开盘开盘16000元/㎡19000元/㎡18000元/㎡18000元/㎡22000元/㎡项目成交价单套成交价叠加别墅板块首现套成交价华润橡树湾华润橡树湾华润橡树湾稳定在单稳定在和大户型华润橡树湾华润橡树湾成交价首次突破成交价涨至成交价涨至成交价涨至住10000元/㎡20000元/㎡成交价突破成交价跌至成交价涨至宅过万楼盘20000元/㎡21000元/㎡27000元/㎡34000元/㎡48000元/㎡55000元/㎡市以上以上40000元/㎡场05.506.507.607.908.608.10-1109.309.609.709.1210.01起步成长阶段市场狂热阶段短暂回调阶段政策利好下市场火爆期高价地块入市带来高价产品起步成长阶段高价拿地阶段市场静默期再度聚焦时间05.206.1107.607.1108.109.12发展商珠江投资华润置地绿城房产上海仁恒铁狮门中建近两年时间土取得取得取得取得取得无公开出让土地取得事件地C1地块C2地块D1地块D3地块F地块C6地块市场容积率1.61.61.71.22.3-4.91建面28.3万㎡23.1万㎡10.1万㎡6.5万㎡90万㎡11万㎡楼板价561666771250020000750032484发展潜力上海中外环间高起点规划生态新住区?新江湾城位于传统杨浦老区，总规划占地9.45平方公里；?9.45平方公里中，水域和绿地占地将近3平方公里，建成后区域将成为上海市域范围内唯一的花园生态住区发展潜力统一规划再分段开发的宜居之城?由于区域采用先规划再建设的先进理念，区域未来必将发展成为宜居之城?区域规划商业等配套设置于商住综合地块交予开发商承建、开发，结合住宅市场热度，缩短区域建设周期区域供求09市场需求急速放大，新增供应迅速去化0801-0912新江湾板块供求走势图资料来源：同策Date-report平台考察新江湾板块该时间段下的供求走势，大致可以分为两个阶段：?阶段1：2008年全年供过于求，累计供求比维持在2左右，最大月去化量仅1.44万方；?阶段2：2009年全年，持续消化市场存量，供应速度远远跟不上市场需要量的成长速度，当前累计供求比仅为0.94，09年8月成交量井喷达到8.57万方，09年全年成交量23.73万方是08年全年成交量的2倍以上。区域价格09公寓价格涨幅30%，低密度产品突破5万元/㎡0801-0912新江湾板块供求价量走势图资料来源：同策Date-report平台?新江湾板块公寓成交均价走势表现为稳定增长：08年初公寓均价约15000元/㎡，目前公寓均价，剔除华润橡树湾的叠加产品，约为25000-26000元/㎡，公寓成交均价年均涨幅达30%。?低密度类叠加别墅产品占据板块价格高位：以华润橡树湾联庭别墅为代表，08年6月橡树湾联庭产品开盘，成交均价35000元/㎡，而当月其他公寓成交均价在18000-20000元/㎡左右；09年11月初橡树湾二期联庭产品推出，成交均价49000-55000元/㎡，09年末的市场主要供应均来自于橡树湾二期，其联庭产品的高价位成交拉动了整体板块均价，使得新江湾板块公寓整体成交均价踏入了40000元/㎡平台。供求结构大面积舒适型产品市场预示板块的高端化趋势?新江湾板块供应结构趋向于大面段产品其中170㎡以上面积段产品占到总供应量的0801-0912新江湾板块分面积段供应结构31.44%、130-170㎡面积段产品则占总供应量的38%、90㎡以下的产品仅占区域总供应量的18%。2%0%3%0%20%13%?大两房、大三房舒适型产品市场接受度最高90-110㎡大两房产品内部去化率达到120%；130-170㎡大三房产品内部去化率达到108%，表现为供不应求；11%12%反观80-90㎡常规性两房产品内部去化率仅为94%低于舒适性产品。11%11%?豪华型170㎡以上产品在占据较大供应份额的情况下17%去化速度相对稍慢170㎡以上产品供应占总供应量的31.44%，内部去化率小于5050-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170-200200以上达到84%以上，可见大面积高总价户型的市场去化速度资料来源：同策Date-report平台，相比130-170㎡面积段已经明显降低。未来竞争未来区域供应项目包括本案在内共10个未来上市项目：建业江湾名居住仁恒怡庭九龙仓新江湾项目祥生御江湾铁狮门项目银亿地块项目本案本案泰宝华庭祥生御江湾仁恒怡庭泰宝华庭九龙仓新江湾项目银亿新江湾项目建发项目江湾名居铁狮门项目保利维拉家园保利维拉家园三湘七星府邸未来竞争洋房、联排、复式产品是未来主力供应，同质竞争激烈未来上市项目产品类型主力面积段上市时间节点?未来上市项目容积率多为1-1.2仁恒怡庭6F、8F复式公寓200-300㎡2010年9月2010年5月-9左右，目前处于该容积率下的项目九龙仓新江湾项目12F小高层公寓150-500㎡月共7个项目铁狮门项目高层--?洋房、联排、复式产品是未来主公寓：150-370㎡6F、8F多层、双拼、联2010年3月-6力供应：3个项目出现低密度别墅祥生御江湾联排：220-300㎡排月双拼：318㎡产品，2个项目产品方案未确定，花园洋房：88-176㎡2个项目为多层形态的花园洋房和泰宝华庭花园洋房、联排别墅联排别墅：230-2802010年6月㎡复式公寓花园洋房：175-210?未来上市时间节点大多集中在㎡银亿新江湾项目6+1花园洋房、3+1联排2010年下半年联排别墅：250-3102010年6月份以后㎡建发项目江湾名居--2010年下半年保利维拉家园7+1花园洋房80-150㎡2010年上半年三湘七星府邸--2010年下半年未来竞争区域未来供应总量逾200万方未来供应量（万在售项目地块名称用地性质容积率建筑面积（万方）已推面积（万方）方）合生新城御景C1住宅1.628.2923.065.23华润橡树湾C2住宅1.623.087.7715.31汉斯加州水郡C5住宅、商业1.8646.798.4338.36涵碧景苑A3-2住宅1.688.988.980合计---107.1448.2458.9未来供应量（万未来上市项目地块名称用地性质容积率建筑面积（万方）已推面积（万方）方）仁恒怡庭D3住宅1.26.5-6.5九龙仓新江湾项目D1住宅1.710.07-10.07铁狮门项目F住宅、商办3.3790-90本案C6住宅111.45-11.45祥生御江湾原空军地块住宅1.0910.44-10.44泰宝华庭原空军地块住宅1.15.3-5.3银亿新江湾项目原空军地块住宅16.04-6.04建发项目江湾名居原空军地块住宅14.5-4.5保利维拉家园原空军地块住宅11.63-1.63三湘七星府邸原空军地块住宅12.28-2.28合计---148.21　148.21总计　　-255.3548.24207.11客户衍变区域客户在出现裂变，高端客户比例日益增大客户类型客户特征　2005-20062007-20082009　杨浦、虹口、宝山北三区区域客户，客户客户a以知识产业及钢贸产业为主，具有一定的　　　购买力杨浦区原住居民，中低端购买能力，区域客户b　　　认知度强市中心区及浦东客户，看重区域环境及未客户c　　来规划，购买能力强外省市投资客户，如温州客户，纯投资购客户d　　　买动机新上海人，外省市户籍，在区域周边钢贸客户f　　　产业及知识产业如设计院工作为主区域住宅市场价格的升级，带动了区域客户的裂变，当前区域客户北三区为主力的同时，全市性更加明显，此外越来越多的购买能力高的新上海人成为高总价的承付主体。重点个案华润橡树湾项目参数表项目名称华润橡树湾总占地面积14.42万m2所处方位中外环间总建筑面积23.08万m2现场地址江湾城路1299弄容积率1.6物业类型小高层公寓、联庭别墅绿化率40%建筑形态11-13F小高层、5F叠加开盘时间2008年6月建筑风格英式学院风格近批推案时2009年12月20日间交房状况小高层精装修、联庭毛坯交房时间2010年12月规划期数3期总户数2373当前期数第2期新推套数47发展商华润置地车位户数比1：1物业管理华润物业物业管理费4.5元/m2.月?华润橡树湾作为新江湾板块首个拥有低密度产品的项目于08年6月面世以来成为了业内关注的焦点之一；?在1.6的地块综合容积率下，通过部分地块容积率为0.7联庭别墅的打造，类别墅产品打破公寓价值体系。重点个案类别墅创新产品突破板块公寓价格体系09年第四季度新江湾主要项目成交均价元/平方米60000500005000040000275002700030000240002350020000100000公寓叠加涵碧景苑加州水郡新城御景华润橡树湾?09年第四季度数据显示，橡树湾类叠加产品明显突破板块现有公寓成交均价重点个案产品突破?创新外观：5F多层形态通过创新立面设计打造3F低密度产品视觉体验；竖向跃层玻