谨呈：惠州市鑫月实业有限责任公司鑫月·御湖1公里营销策略总纲‘’世联鑫月·御湖1公里项目小组2011年2月17日本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。目标沟通本报告是严格保密的。货量盘点全年货量及相关数据2011年货量盘点2011年鑫月·御湖1公里有货量1140套，总可售面积114651.53㎡。全年根据工程节点分为3个组团消化货量可售货量月消化速度/常预计销售完成阶段工程节点可售面积（套）规速度时间第一组团4月20日101栋达到预售条件15351/2015714.584月23日第二组团7月28日102栋达到预售条件24381/3029385.548月底10月20日105栋达到预售条件27925200.26第三组团298/3512月底12月20日103栋达到预售条件46542814.5合计1140114651.53本报告是严格保密的。销售目标沟通全年销售目标2011年货量盘点2011年鑫月·御湖1公里有货量1140套，总可售面积114651.53㎡。全年根据工程节点分为3个组团消化货量可售货量月消化速度/常预计销售完成阶段工程节点可售面积（套）规速度时间第一组团4月20日101栋达到预售条件15351/2015714.584月23日第二组团7月28日102栋达到预售条件24381/3029385.548月底10月20日105栋达到预售条件27925200.26第三组团298/3512月底12月20日103栋达到预售条件46542814.5合计1140114651.53本报告是严格保密的。2011年销售目标2011年销售目标全年消化货量1140套实现这一目标需要销售总面积114651.53㎡月均销售95套，与市场常规销售速度相比需提高速度至目标少2.55倍因此，我们需要突破传统模式，高举巧打快速出货。本报告是严格保密的。营销推广关键营销节点及目标盘点1234567月月月月月月月营销2月20日3月28日5月1日节点开始蓄客营销中心进场一组团开盘工程4月20日101栋7月28日102栋节点达到预售条件达到预售条件8910月1112月月月营销月节点10月1日二次开盘工程10月20日105栋12月20日103栋节点达到预售条件达到预售条件本报告是严格保密的。报告思路宏观市场市场分析区域市场一.目标下的问题本体分析客户分析二.解决思路核心竞争分析三.案例借鉴及策略推导四.营销攻略五.营销总控图及费用预算本报告是严格保密的。思御湖1公里，我们的营销目标除了完成考销售目标还有什么是要求我们一定要去实现的？本报告是严格保密的。惠州城市大发展——城市篇本报告是严格保密的。交通现状深莞惠一体化，项目距离珠三角仅1000米河源里公2广州129公里9小金口惠河高速入口东莞镇隆63公里御湖1公里51公里龙岗86公里深圳本报告是严格保密的。轨道交通珠三角一体化，六条城际轨道连通深莞惠广惠城际轨道惠广城际莞惠城际轨道深惠城际轨道惠莞城际惠城区至惠阳区城际轨道惠城区至惠东县城际轨道际惠阳区至惠东县城际轨道线城深惠本报告是严格保密的。惠州深莞惠一体化，惠州城市价值将进一步得到加强，大发展对房地产市场刺激明显未来区域内外轨道交通的建成，惠州内部将进一步整合，外部深莞惠一体化会进一步加快。至广州惠城惠东区域影响至东莞?“异城族”将成时尚?“轨道经济”将成热点?公路时代进入公交时代惠阳大亚湾地区至深圳楼市影响?楼市起伏节奏趋同深广?楼价洼地抹平速度加快?产品差异化趋势进一步明显本报告是严格保密的。惠州发展中国在大步发展逐鹿国际市场珠三角战略已经升级为国际大发展战略深莞惠在2015年九城城际轻轨全面开通惠州已经挺进珠三角1小时生活圈，挺进国际大都市行列结论：惠州市场已经具备珠三角乃至南中国竞争力本报告是严格保密的。仲恺区域大融城——区域篇本报告是严格保密的。区域位置区域占据优越位置，三城中心，未来发展潜力无限东莞惠城大仲恺御湖1公里深圳?2012年莞惠城际轻轨全线开通，?多条高速路网，半小时直达深圳与项目无缝对接高速；本报告是严格保密的。仲恺仲恺高新区管理权限及管理范围双升级，将双升级迎来全新的发展契机?根据《中共惠州市委惠州市人民政府关于进一步推动惠州仲恺高新技术产业开发区发展的决定》，赋予仲恺高新区行驶市一级经济管理权限和县（区）一级行政管理权限，建立高新区一级财政管理体制，扩大高新区范围?仲恺新区除原有辖区外，增加了陈江、惠环、沥林、潼侨、潼湖等5个镇（街道）及东江高新科技开发区、广东惠州工业园（原数码工业园）、中国留学人才发展基地，通过“一区四园五镇（街道）”的整合，仲恺高新区面积可达309平方公里，人口近50万人。本报告是严格保密的。往潼桥LG电子◎陈江大道TCL手机厂◎惠风五路甲◎陈江文化广场御湖1公里★陈江街道办◎五和◎民乐福体★畅育一馆子五◎中国银行大仲恺管委会◎协◎陈江宾中国建行◎路汽可和馆道格配口医路大可中林院中城得◎富◎乐石◎化酒行◎豪◎◎店◎往东莞仲恺大道往惠城◎◎◎◎◎汇佳◎曙仲◎陈江医院交平中中恺伙警惠国国中南龙光◎中国建行大石学河地会队路高油税酒大速◎陈江小学店口道◎中国邮政5分本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。钟城市核心圈仲恺国务院特批53个中央直属高新产业园区，7平方公里内拥有9家世界500强和国家百强企业区域；绝版地段再现加州硅谷！仲恺高新区管理权限及管理范围双升级，将迎来全新的发展契机结论：仲恺高新区不仅是惠城重心发展区域和城市经济名片区域更是未来融城核心区域本报告是严格保密的。项目竞争楼盘——市场篇本报告是严格保密的。竞争仲恺新区是惠州房地产市场热点片区之一，主要以自市场住型产品为主，主力面积区间为90-130平米万林湖一城峯景半山名苑名流印象南线片区TCL康城四郦城水岸道季大恺在售本项目仲格林童话仲恺新时代待售光耀荷兰小城仲恺片区富川瑞园汇景中央速陈江片区高盐惠风华丽都本报告是严格保密的。竞争直接竞争对手产品与本项目产品重叠度高、推售量大市场，产品竞争激烈项目名称区域推货量主力户型本项目1156套60～130平米两房至三房TCL康城四季88套119～142平米三房、四房富川瑞园仲恺2000套40～130平米一房至四房金宝城市佳园930套60～142平米两房至四房惠恺新时代663套35～58平米一房至两房荷兰小城13000套70～120平米两房至三房汇景中央级竞争对600套手锁70～定130平米两房至四房风华丽都——37～110平米一房至三房陈江金茂伊顿公馆200套65～113平米两房至三房格林童话250套83～144平米两房至四房郦城水岸200套71～145平米两房至四房名流印象1500套50～140平米两房至四房万林湖龙丰466套72～193平米两房至四房一城峯景上排342套66～154平米两房至四房山水江南100套125～241平米三房至四房11239本报告是严格保密的。套竞争竞争项目集中下半年入市将上演一场激烈的客户市场争夺战2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.8鑫月御湖1公里11年推出60～130平米两房至三房1140套TCL康城四季，1月88套119-142㎡三房至四房惠恺新时代3月份推出35～58平米一房至两房663套一城峯景3月份推出66～154平米两房至四房342套山水江南4月份推出125～241平米三房至四房100套光耀荷兰小城4月份推出70～120两房至三房3000套（全年货量）名流印象5月份推出40～142平米两房至四房1500套（全年货量）万林湖5月份推出72～193两房至四房466套（全年货量）富川瑞园6月份推出40～130平米一房至四房2000套（全年货量）汇景中央11年上半年推出70～130平米两房至四房600套风华丽都11年上半年推出37～110平米一房至三房伊顿公馆11年上半年推出65～130平米两房至三房200套格林童话11年上半年推出83～144平米两房至四房250套郦城水岸11年上半年推出71至145平米两房至四房200套本报告是严格保密的。上半年区域市场集中放量，产品重叠度高政策下各楼盘销售状况——政策篇本报告是严格保密的。政策2010年至2011年初，政府主要调控政策及对房地产分析市场的综合影响项目时间内容综合效应2010年1月10首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改日善型，一概执行４０％首付对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于５０％，贷款利率不得低于基2010年，国家对2010年4月15准利率的１．１倍．对购买首套住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷于首付比例、购房日款首付款比例不得低于３０％贷款政策频出，首付不断增加，贷款商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行，暂停发放购买第三套2010年4月18条件逐步增多和贷及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地款利息逐渐上升，购房贷款首日居民暂停发放购买住房贷款在一定程度上抑制付政策和利购房需求，2011率政策2010年9月29首付款比例调整到３０％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上年，国八条的出台日住房贷款，进一步在首付、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于贷款利率和限购条60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,原则上对已有1套住房的当地户籍居民件上加以调控，全2011年1月26家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭面抑制房地产投资日，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上。住房的非