齐鲁对话世界的平台济南CBD首席商务综合体——莱蒙国际济南奥体中心项目前期策划报告2?项目目标分析?项目本体分析?战略层面?奥体板块价值分析?企业资源分析?项目形象占位?综合体研究?盈利模式?各物业发展机会研判?功能定位?盈利模式选择?战术层面?物业发展建议3PART1战略层面?项目目标分析?项目本体分析?城市资源分析?企业资源分析?项目形象占位4项目目标分析5?价值标杆?形象标杆?奠定济南市第一商务综合体地位?提升综合体价值，实现写字楼、酒店、商，塑造山东省一流商务典范样板，业各物业价值递增。国企、股份制企业、世界五百强总部基地旗舰。?价格标杆?突破区域价格上限，引领济南CBD物业价格峰值。6项目本体分析7项目位于济南奥体片区核心位置，是城市规划发展的重要方向，规划前景利好，区域优势明显，是未来城市CBD?项目位于济南市东部片区的奥体板济南遥墙机场块，属于政府东拓的黄金地段；?位于奥体文博核心区范围内，未来济南中央商务区，区域商务、商业物业发展前景良好；火车东站?项目北侧为省城第一大道“经十路”，经十路贯穿整个济南市区。高新区板块?沿经十路至市中心区约10公里；距城市中心区机场30公里，距济南火车东站约13公里，交通极为便利。经十路奥体板块旅游路8项目北临经十路，南临旅游路，西侧奥体西路将经十路和旅游路联通，区域交通非常便利?项目周边交通环境优越，通达性极好，道路网络规划完善；奥体?项目北侧为省城第一大道“经中路十路”，贯穿整个济南市区，并与济南市区内的多条南北大道相经十路连；?项目南侧旅游路，贯通济南中奥体奥部、南部与东部。旅游路两侧具西体有较好的景观资源，具备良好的路东路居住条件；项目地块?项目东侧奥体中路连接奥体片旅游路区与高新区。9项目紧邻奥体中心、行政机关、金融办公、国有集团企业、省立医院东院，体育场等城市高端公建配套齐全，区域价值优势明显省军区省立医院文博中心经十路中澳经贸中心济南市政府奥体中心龙奥大厦奥体酒店济南奥体中心10项目东邻龙奥大厦、西邻奥体西路，北侧是龙奥北路与奥体场馆，南侧是龙奥南路、旅游路和海尔绿城，路网围合，交通便利北面:奥体场馆西面:奥体西路东面:龙奥大厦南面:龙奥南路11地块指标占地面积56802容积率4.1建筑密度≤30%绿地率≥30%总建面积232989出让年限40年成交价格52824单价620万/亩12本体价值界定市市场场交通畅达总部基地首选区域峰景丰富峰观值值区区经十路、奥域域热点区域体东路、奥的的体西路、旅价值界定核心位置游路围合区城城的济南新市市CBD核心综综合合高端配套城市规划体体政府驻地重点方向项项目目13奥体板块价值分析14济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，作为区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升?济南简介：济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积8227平方公里，人口603.27万，其中市区人口约300万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一；?济南经济发展概况：?区位交通优势：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务；?科技创新优势：高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，能够满足各类企业、不同层次的人才需求；?产业优势：济南是中国重要的工业城市之一。电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件；?开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其它各级各类开发区、工业园18个。投资环境日益改善，正成为外商投资的良好载体；?投资环境优势：全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念，正在形成高效廉洁的行政环境、公开稳定的政策环境、统一透明的法制环境、公正有序的市场环境、亲商、安商、富商的社会环境和优美平安的投资环境；15济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期16济南市制定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”战略，意在拓展城市空间，使得城市整体发展平衡《济南市城市总体规划方案》摘要：北跨?2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。西进中疏东拓中疏：旧城改造?指城市中心区进行梳理，展现泉城特色风貌带的魅力。南控南控：?指严格控制向南部山区发展，保护城市之“肺”和泉水命脉。北跨：?指时机成熟时向北跨过黄河发展。东拓：?打造制造业发展走廊，发展东部城区的东部产业带。西进：?指城市进一步向西发展，在长清区基础上形成以科技教育和高新技术为主的西部片区。17城市功能空间拓展中，东拓占先，中疏次之，西进较缓，且根据城市规划，东部区域是济南发展的重中之重指导思想重要举措重要举措核心价值指导思想核心价值??中心城功能梳理小清河改造??城市配套以产业东移为依?高新技术开发区?高新产业?将原有制造业及?华山片区建设?高端现代服务?托形成集产业、政务传统服务外迁，重?奥体文博新区?政务?中心城旧城改造业点发展现代服务业、配套于一体的城市，进行产业结构升副中心?唐冶新区?配套级指导思想：黄河北?以交通、科教为市镇依托形成集三产东拓区域热点片区、商贸、高尚休高新奥体-文闲于一体的城市小清河片区博片区副中心开发区东部唐冶唐冶片区重要举措：新区高铁区中奥体文博南部九曲片区?高铁枢纽综合区疏片区西客站片?张庄机场搬迁西进区?大学科技园九曲片区西部兴隆大学科技?园博园大学科技园城核心价值：南控长清片区?自然环境中疏华山片区?商贸三产?科教人文18东部区域从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变，城市地位不断加强，未来将建设成为济南新中心产业拉动阶段“东部新城”的提出“济南新中心”?以齐鲁软件园成立为标志，?新的城市规划和区域定位提出?“政府东迁”的发展战略，多大力发展高新技术产业；，开始加大“东拓”的步伐；项重大利好加速区域发展；?通过支柱产业的拉动，区域?政府东迁和全运会的召开，极?城市功能更加复合、完善，产业人口集聚，区域整体城市大地促进了东部区域的发展；体现“城市新中心”价值。意向不佳，居住氛围与配套设?成为房地产开发热点。施提升速度较慢。1995—1997年1997—2001年2008年2009—2010年2010之后1995年：齐鲁软件2001年：被国家发2008年：东部新城2009年：济南成功城市核心商务带形成……园成立；展计划委员会、国的提出，将奥体片召开全运会，奥体片城市综合体拉动区域价值……1997年：齐鲁软件家信息产业部认定区作为东部新城的区区域价值迅速攀升居住环境和周边配套的完善…园被国家科技部认为“国家级软件产核心；…业基地”定为全国首批“国家2010年：济南市政成为济南新中心火炬计划软件产业府东迁，标志着济南基地”行政中心和城市重心东移19奥体片区是济南市近年来着力打造的形象标志区，将成为济南东部未来的副中心，也是东部新城崛起的标志工业南路奥体中心?奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，总用经十东路地面积约6平方公里，核心区城市设计约2平方公里；?文博区定位为城市东部副中心的核心组团，与奥体中心等共同构筑济南东部未来的副中心，成为具有文化内涵的济南形象标志区、现代居住聚集区。20奥体片区——将成为济南市的名片区域，是济南的新中心、城市新兴CBD核心峰值地段、是城市发展的平台，经济动力载体空间规划——奥体文博片区是济南东部发展的核心片区，该片区的双核分别为奥体中心和文博片区；国奥城?功能规划——省会级体育配鲁银大厦黄金时代套功能、CBD商务办公功能、政务功能、居住功能、旅游功能。大卫奥体项目?人口规划——未来三年内奥体片区将规划人口11万；?体产业规划——重点发展总育西部基地服务业、积极发展先路城市CBD峰值地段进零售业态、高级商务酒店玉兰广场、娱乐设施、生活社区等生规划路活性服务业；完善和强化文化教育，培育和发展文艺中心以及医疗、休闲健身等公共服务业21奥体片区土地供应密集且已趋于饱和，单体量较小，且基本为商服用地，可再开发土地极为稀少，本项目地块已成为区内稀缺资源已建成已立项项目在建项目未面世项目22区域土地供应呈现寸土寸金的趋势表：目前奥体片区重点项目表：目前奥体片区重点土地供应未开工土地面积成交价格建成项目在建项目立项项目土地位置竞得单位未立项项目（㎡）（万元）鲁银黄金青啤地块人寿经十东路以南,山东天业永安房银河大厦广场320223247.77奥体场馆以东地产有限公司鲁商建行成城大厦人民银行国奥城山东分行体育西路以东，中国建设银行山207221734.26浪潮大卫国际龙奥大厦西侧东省分行省高院证监会总部项目省立医院天泰天业中心体育西路以东，青岛啤酒房地产诚基项目568022267.182东院草山岭项目龙奥大厦西侧有限公司海信交通枢纽烟草局写字楼　奥体北路北侧、济南海信置业有中心238751298.42项目奥体东路以东限公司总部基地山东省军区　经十东路北侧、南区茂岭3号路东侧中国人寿山东分343331338.474（燕山新区15-2公司中国重汽喜来登　号）总部山东检察院　　23周边道路交通网络的快速完善，不仅解决了区域内的交通难题，更拓展了发展空间?目前，奥体片区内共有主次干道57条，总长73.15公里?济南在奥体中心最核心区域规划了奥体中路、奥体东路、奥体西路、奥体南