谨呈：建发集团南京·建发西善桥项目竞标报告14／9／9报告提纲：项目认知市场解读客群分析核心问题解决策略项目认知项目概况——主城陌生区域，小产权房集中区西善桥内，首个中等规模的商品房住宅盘，自我配套有教育和商业配套，主力产品以刚需和首改为主。?土地位置:雨花台区西河西善桥街道“奥体板块”?四?至:秦淮新河以北，梅兴路以东雨花心区?建设面积:13.2万㎡??西善桥中??总建筑面积：38.95万㎡?????规划形态：26栋11层及户型面一期一期积（㎡）户户型配比型配比套数约占比例18+1层的高层两室两厅一卫60—8010112.9%?配套情况：配建36班小两室两厅一卫80—9026634%学一座，配建2万平米商三室两厅一卫100—12020726.4%业，计划引入运动休闲会三室两厅两卫120—13020926.7%所顶层带阁楼130—144?客户访谈：西善桥感觉比总计783100%较远，周边好像都是小产权房，区域挺差的。生活配套——项目周边有基本的生活配套，以沿街商业为主，整体档次较低，缺乏集中性商业梅岭小区沿街商业联华超市西善桥店?项目周边商业以沿街商业为主，其中东面道油坊工业园正在搬迁改造路龙淮路初具商业氛围，能满足基本的生活需梅山小学求龙?区域内商业零散，多东边龙淮路上的商业街梅山苏果超市以小区配套商业幼儿园梅山店梅山中学淮项目梅本体?整体商业以零售、杂山煤矿货为主，档次较低产业区路项目交通——项目外部虽有地铁交通利好，但是区域内道路交通现状较差，通达性与昭示性不佳，目前与油坊桥地铁站联通主要依靠公共交通，车程在15分钟左右北面现有住宅西面及北面现有住宅龙东面龙淮路及福润雅居淮南面泰山北路及泰山公寓泰路山路北项目节奏——工程进展较快，抢本年度第四季度入市，项目节奏较快，需快速筹备，并强势蓄客。工程?3、4号楼预计于2011年10月主体封顶节点?其余6栋楼主体施工达到了16层?售楼处预计于2011年9月底进驻?预计首批房源的发售时间在2011年的四季度为确保实现本年度第四季度顺利入市一期一期，蓄客需提前开始，在售楼处进驻之前，临时接待处需提前启动。市场解读市场分布——从本项目的区域属性来看，属主城外溢刚需客群的承接板块；本项目的营销必须纳入全城刚需外溢板块市场的竞争之中，进行综合考虑。城北城北江北江北脏脏、、乱乱、差，主城、差，主城区区的价的价值值洼地洼地热热点供点供应应，，区区域形象不佳，价格洼地域形象不佳，价格洼地典型典型项项目：中目：中电颐电颐和家和家园园、左右、左右阳阳光、名都光、名都汇汇典型典型项项目：天目：天润润城、旭日城、旭日爱爱上城等上城等高高层层均价均价12000-1800012000-18000元元//㎡㎡高高层层均价均价7000-100007000-10000元元//㎡㎡客客户户：一般的老南京人：一般的老南京人对对城北有抗性，客城北有抗性，客户户以外地以外地客客户户：主城外溢客：主城外溢客户户，主要，主要为为鼓鼓楼区楼区、下、下关区关区客客人和住本地人人和住本地人为为主主群群城北仙林仙林仙林地地铁铁二二号线号线、仙林大、仙林大学学城，仙林人文城，仙林人文江北资资源丰厚源丰厚板桥典型典型项项目：目：东东方天郡、方天郡、诚诚品城品城板桥高高层层均价均价12000-1600012000-16000元元//㎡㎡金地朗金地朗诗联诗联手炒手炒热热，，区区域域远远价格低价格低客客户户：大城：大城东东范范围围主城外溢客主城外溢客户为户为主主典型典型项项目：金地自在城、朗目：金地自在城、朗诗绿诗绿色街色街区区高高层层均价均价9000-130009000-13000元元//㎡㎡客客户户：板：板桥区桥区域域内内客客户户、城南、江宁外溢性、城南、江宁外溢性客客户户江宁江宁西善桥江宁地地铁铁一一号线号线南延南延线线、江宁大、江宁大学学城城典型典型项项目：目：东东方方龙龙湖湖湾湾、融、融侨侨世家、中冶天城世家、中冶天城高高层层均价均价9000-150009000-15000元元//㎡㎡板桥客客户户：：区区域地域地缘缘客客户户、、区区域域产业园产业园客客户户和城南外和城南外溢客溢客户户从从各主力各主力刚刚需需盘盘供供应应板板块块的客的客户户情情况来况来看，主城外溢的看，主城外溢的刚刚需客需客户户存在全城置存在全城置业业的的趋势趋势，但是仍表，但是仍表现现出出较较强的强的区区域性，本域性，本项项目的目的竞争参竞争参考板考板块为块为板板桥桥及江宁及江宁。。板桥新城——开发起步阶段，以规模性大盘开发为主，金地及朗诗的进驻炒热区域，目前仅有2个项目在售，预计2011年年底板桥新城三期地块开发启动，将重点分流本项目的周边区域客户土地信息开发商占地面积容积率总建筑面积NO.2007G36金地4680492.21030000NO.2009G53朗诗1291942.0258000板桥新城三期地块---1051412.4252338.4三期地块金地朗诗项目金地自在城朗诗金地自在城第一个进入板桥的知名品牌开发商，板桥新城的市场　领跑者项目整体规划信息二期项目位置板桥新城容积率2.2绿化率36%一期三期总占地面积(平方总建筑面积(平方四期米)468049平米米)1029708平米高层（49栋）、小高层（3栋）、花园洋房（18产品类型栋）、联排（34栋）两所双语国际幼儿园共12班约6500平米及一所30班配套设施的小学约12000平米，超五星会馆；项目共8期，预计开发6年，由北向南共分八期开发。项目三期主力户型为83、140㎡，均价9600，现已销售完毕，四期开始接受诚意金，主力户型为销售情况88、110、130，预计价格为10000元/㎡核心竞争优势：板桥新城规划、百万级大盘规划，自我配套完善；金地品牌保证；莲花湖景观资源。成交客户：一期客群以区域内改善、投资客户为主，后期主城中、西、南部的刚需客户比例提升，约占60%营销定位：奥南青年人品质生活城朗诗绿色街区科技科技住宅地产领跑领跑者，品牌者，品牌追追随随客客户户支持支撑项项目目去化持续去化　项目整体规划信息项目位置板桥新城容积率2.0绿化率35%总占地面积(平方总建筑面积(平方米)129194平米米)258000平米朗诗绿色街区的户型都以两房、三房为主，围绕莲花湖公园会有部分4房以上豪华舒适大户型（60—250产品类型平方米）住宅建筑面积212000㎡，幼儿园建筑面积3000㎡，商业配套建筑面积16100㎡，社区服务中心建筑面积配套设施4000㎡朗诗二期即将发售，预计4、5月份推出，产品面积销售情况为86、89㎡的精装两房，均价预计为13500元/㎡核心竞争优势：朗诗品牌，科技精装产品成交客户：朗诗品牌追随客户为主，约占客群总比例的60%，其余为少量周边的改善客群，市区投资客营销定位：朗诗系最便宜的科技住宅1江宁市场普通住宅——江宁住宅开发热点沿轨道线南移，目前主力供应的住宅项目集中在分布情九况龙湖和方山板块，将重点分流本项目的产业园客户岔路口片区东山车站百家东山片区湖东方龙湖湾金域蓝湾中冶天城龙庭水岸文鼎雅苑恒大绿洲中粮彩云居九龙湖/高新区片区方山片区康桥水岸中粮彩云居品牌开发商的精品路线延续，利用交通和规划利好，　领跑区域品质住宅项目整体规划信息项目位置江宁九龙湖容积率1.7绿化率35%总占地面积(平总建筑面积(平方103335平43867平米方米)米)米产品类型小高层（10栋）地铁三号线吉印大道出口，地铁一号线南延配套设施线百家湖站；殷巷商业街、殷巷菜场、华润苏果项目共1176套房源，预计5月推盘，主力户销售情况型为70㎡两房，90-110㎡的三房核心竞争优势：江宁经济区、CBD规划；双轨道交通配套，高档住宅区；中粮品牌保证；自我配套完善成交客户：待定营销定位：区域品质标杆楼盘中冶天城　品牌开发商中等体量项目，主打产品附加值及地铁价值项目整体规划信息项目位置江宁九龙湖容积率2.0绿化率40%总占地面积(平总建筑面积(平方114000平47519平米方米)米)米产品类型高层（6栋）（一期）江宁区杨家圩文化商务中心，江宁最好的小配套设施学/中学――南师大附中江宁分校，紧邻江宁唯一三级甲等医院――同仁医院。项目一期228套，去化78套，主力户型为80销售情况㎡两房，130平米三房。核心竞争优势：产品附加值、地铁、中冶品牌成交客户：江宁产业园及雨花软件园客群为主营销定位：生态环保住宅东方龙湖湾　科技方山板住宅块领跑别墅者，品牌公寓混合追型随楼盘客户，品支持质项引目领去化成就区域价格标杆项目整体规划信息项目位置江宁方山大学城容积率1.2绿化率35%总占地面积(平方总建筑面积(平方米)198046平米米)237666平米产品类型联排、独栋、双拼、小高层、高层配套设施配建有2万平米商业及幼儿园目前在售三期11、12#楼，目前剩余多为顶楼跃层，面积在126-214平米之间，此外还有少量69、117平米及以上的房源在售，均价11000元/销售情况平方米。核心竞争优势：地铁一号线南延线、湖景资源、大学城核心位置成交客户：江宁经济开发区、雨花软件园等自住客户占70%，市区地铁外溢客户约占30%左右。营销定位：80后的别墅级公寓融侨世家　科技N+1住宅空间领跑，附加者，品牌值产品追赢随得客快速市户支持场项去化目去化项目整体规划信息项目位置江宁大学城容积率2.0绿化率35%总占地面积(平方总建筑面积(平方米)78960平米米)14.7万平米产品类型16-18层的高层，主力产品为80-130㎡社区中心约2000平米，规划建有6班制社区幼儿园配套设施约1500平米。预计5、6月份推出新房源，剩余在售产品主要为销售情况105-130㎡的一楼及顶层房源