湘潭市九华区北二环项目物业规划建议中国领先的房地产综合服务商长沙新景祥2011.12版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经长沙新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言本次汇报我们将主要就项目指标的确定与项目物业的规划布局展开研究，从项目本体与市场层面给出初步建议！本报告需要解决的两个问题：项目产品如何组合各种物业如何布局Contents项目本体解析区位背景住宅产品规划建议项目四至交通条件商业规划开发建议配套情况新景祥核心优势地块情况项目指标项目本体解析项目地处九华示范新区，属长株潭融城核心板块，国家重点经济技术开发区，湘潭市未来的宜居生态区域，发展前景较好区位背景区域概况项目四至?湘潭九华示范区始建于2003年底，是长株潭城市群国家资源节约型、环境友好型社会建设综合配套改革试验的示范区，也是省政交通条件府批准设立的台商投资区；?九华示范区地处长株潭核心区域，南距湘潭配套情况市中心5公里，北距长沙市中心27公里，总面积138平方公里，总人口13.2万人；地块情况?境内除有上瑞高速、长潭西线高速、湘江水道等现有良好交通道路外，还有湘黔铁路、项目指标湘江生态经济风光带和建设中的沪昆高铁。九华示范区规模：近期2015年城市人口为25万人左右，建设用地为30平方公里；中期2020年城市人口为36万人左右，建设用地为40平方公里；远期2030年城市人口为60万人左右，建设用地为64平方公里。项目本体解析九华处在长株潭融城核心，极具成长空间，将被打造成以“两型”产业为依托的产业新区和以湘江风光为特色的滨江新城区位背景区域定位项目四至?产业定位：汽车及零部件产业、电子信息产业、先进装备制造业和现代服务业；交通条件?功能定位：新型工业区、长株潭经济增长中心、教育培配套情况训基地、高品质休闲娱乐服务中心、湘潭主题功能组团地块情况和交通枢纽、宜居新城；?形象定位：长株潭融成中央项目指标、产业新区、滨江新城北距长沙中心27公里，西邻湘潭大学，东临湘江、与韶山风景名胜隔江相望，南距湘潭市中心5公里项目本体解析工业区内外部交通四通八达，是对接长沙大河西的桥头堡，未来沪昆高铁建成可直达上海与昆明，将大幅提升整体区位优势区位背景区域交通项目四至长潭西线，至长沙除长潭西外，尚有4条主干道通往长沙交通条件沪昆高铁站配套情况上瑞高速，至株洲上瑞高速，东起上海，西至云南瑞丽，属国家主干线。地块情况是横贯中国大陆中部一条国道主干线项目指标富洲路，至湘潭市区主要交通网：沪昆高铁在九华新区设站点、沪昆高速客运专线在长潭西设置湘潭北站、长潭城际轨道交通、京珠高速西线（岳衡高速），京珠高速公路、新跨江大桥二座、隧道一座。项目本体解析“一带两环”的生态规划，九华将发展为环境优美的生态宜居区域区位背景区域规划项目四至?绿地规划目标：绿地率35%，绿化覆盖率45%，其中公园绿地面交通条件积11.7万亩；?一带：即湘江风光带；配套情况?两环：九华示范区外围的生态绿地块情况环、九华示范区内部的公园绿环。项目指标?规划三处市级公园：昭阳公园、湘江公园、湘江撇洪渠湿地公园；区级公园三处：芙蓉公园、湘江学院组团中心公园、九华公园。项目本体解析九华是湘潭市目前最为成功的工业园区，已入选国家级经济技术开发区，区域产值迅猛增长区位背景区域产业项目四至?到目前为止园区入驻企业达98家，09年实现工业总产值81.4亿元，2010年工业总产值达140亿元交通条件，预计2011年工业总产值达200亿元左右。区域产值达140亿元配套情况?园区内已形成汽车及零部件、电子资讯、装备制造业三大产业集。地块情况?入驻企业包括吉利汽车、英格瑞斯、恒润高科、江麓精密等大中型企项目指标业。年份入驻情况2009年98家2010年产业局目标完成14家项目本体解析地块南面为筹建中的步步高新天地，东临九华大道向北可直达九华工业园，北临规划建设中的奥迪路，东面离湘潭第四大桥—莲城大桥仅200米，西面与五矿尊城项目一路之隔，项目周边多为在建项区位背景目和待拆迁村庄，周边土地已基本出让完毕项目四至五矿尊城荒地和村庄交通条件北侧西东配套情况侧侧东地块情况南北二环侧莲城大桥南侧项目指标步步高新天地项目本体解析三面环路，南面和东面分别临城市主干道北二环和九华大道，北面为正在建设中的奥迪路，与五矿尊城之间有条规划建设的乐塘路，道路宽阔，交通通达性良好区位背景项目四至九华大道学府路交通条件步步奥迪路高九大乐华配套情况道塘大道路地块情况北二环项目指标北二环项目本体解析周边配套尚不完善，依托九华新区规划发展优势+地块南面筹建的步步高新天地项目，未来区域配套将逐步成熟；区位背景区域生活配套暂不完善，仅地块内九华工业园项目四至有一些乡村小商店，和平小学等设施，依然还是乡村自己自足的生活状态昭滨湖阳公园交通条件资源盘点：公园奥迪路?富本湘潭第周边教育配套：湖南科技大学湖南科九洲案十中路华、湘潭大学、湘潭第一中学、湘潭技大学大学配套情况道第十中学、地块内有和平小学湘潭北二步步高大学环总部?周边医疗配套：第三人民医院湘潭第第三人地块情况、第五人民医院一中和平民医院学公园?未来生活配套：步步高新天第五人民医院地，138万方，规划有35万湘潭火车站项目指标方左右的集中商业、写字楼、步步高新天地效果图酒店、公寓等五矿尊城的广告牌项目本体解析地形方正、平整，地块内有水池等可规划资源，有较长的临街面，目前为农村居民区，尚未完成拆迁工作区位背景项目内部平整，地形为梯形，东西宽约400-500米左右，南北长约550米左右，约430项目四至南面、北面、东面三面临路米宽约约219项目优势：米交通条件570约1、项目规模与地形——地形方正平整米78，内部高差较小，有利于建筑规划布局；米约190米配套情况约2、项目临街面：东南北三面临路，临约204街面较大；480米宽地块情况米3、项目地块内的现有资源：水池、原生态植被、乡村道路、和平小学等可规项目指标划资源；地块内的和平小学项目劣势：中间被某单位用地拦腰分割成南北两个地块，在规划布局上会有所影响项目本体解析商住综合用地，387亩的中大规模、2.0-3.0之间较低容积率地块，有20-30%的商业规划用地区位背景总占地面积257942㎡项目四至建设用地面积235369㎡约430米宽515884-约交通条件总建筑面积773826㎡219约米基地建筑面积㎡57配套情况≤517810约米78住宅建筑面积70-80%㎡米地块情况约190米商业建筑面积20-30%㎡约容积率2.0-3.0项目指标204约480米米建筑密度≤22%宽绿地率≥35%项目本体解析小结区位背景地处九华示范区，国家级经济技术开发区，区位优势明显项目四至周边多为在建项目和待拆迁村庄，土地已基本出让完毕交通条件三面临路，道路宽阔，交通通达性良好周边配套暂不完善，南侧步步高即将动工，区域配套将不断配套情况完善地块平整、方正，可塑性较强，但被某单位用地分割为南北地块情况两个地块，规划布局略受影响项目指标商住综合用地，中大规模，中低容积率地块地块本身素质良好，周边配套不断完善、政府规划利好，具备打造高品质物业的条件，那么，项目指标如何选择，物业如何搭配才能实现利润最大化？我们面临的几个急需解决的问题：1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？城市低密度物业与3.0左右物业市场情况如何？哪种物业价格拓展空间较大？2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？3、商业做多少体量？如何规划布局？我们需要从市场上寻找灵感！＞＞市场扫描Contents项目本体解析住宅市场研究商业市场分析分物业市场分析区域市场分析项目规划布局与经济测算客户分析分物业市场分析通过分析城市在售高端项目的经济技术指标以及物业形态，就湘潭市场高端物业分为别墅物业以及3.0左右容积率物业进行研究别墅物业容积率3.0左右物业丘吉尔逸墅庄园东方名苑百嘉信富瑶天下纳帕溪谷五岳新城白石古莲城湘潭市场高端物业建鑫国际城湘江名城分物业市场分析多以强势资源为核心价值驱动，但内部产品打造用典型别墅物业项目功不足，当前来看市场价值实现能力有限项目丘吉尔逸墅庄园百嘉信富瑶天下五岳新城产品组合别墅+高层别墅+高层+洋房（仅两栋）别墅占地面积500亩3000(包括1000亩市政公园)500容积率1.051.9650.54新中式建筑风格，依托自有的12000西班牙地中海风格，因地置业，依山而筑，临水西班牙风格建筑，围绕千亩市建筑园林平米湖域美景以及4万㎡市政园林而居，保持原生态坡地景观，庄园气息浓郁政公园打造精致园林景观，塑造原生坡地的庭院生活会所，商业中心、写字楼、拥有湘潭首个国际标准网球场、高社区配套会所、幼儿园、游泳池、网球场、酒店幼儿园、网球场、主题公园级会所、大型露天游泳池等配套双拼为主要物业形态，依托双马片湘潭首席别墅，依托强势的自然山水资源，项目项目内打造千亩市政公园，社区独有的山水丽景以及超5万㎡市资源条件内部打造生态坡地园林以及高端商业商务配套，区规模大政园林，成就其低密度、高绿化率树立湘潭庄园生活典范的湘潭名流社区独栋9000元/㎡，联排7000独栋6000-12000元/㎡，双拼5500-7000元/元去化价格双拼7800元/㎡㎡，联排5000-6000元/㎡/㎡，小高层3000元（10年价格）/㎡开发周期分五期开发，现处在第三期分三期开发，现为一期尾盘分三期开发，现处在第二期分物业市场分析容积率3.0左右物业作为湘潭首家引领霍尼韦尔智能安防的社区，东方名苑引领湘潭高层豪宅，树立片区品质标杆典范，均价4200