亿隆·国际广场第二阶段营销执行报告Yilong·internationalsquareprojectearlierperiodreports新聚仁机构大连锦州专案组ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队报告前言—本报告所要解决的问题1、明确项目的核心营销目标，使得项目有计划、有步骤的开展；2、制定项目的营销推广方向；3、制定项目的有效推盘策略；4、对营销过程进行策略性的控制，合理调控销售步骤，通过营销完成项目的资金回笼及开发利润最大化；ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队报告纲要1、目前项目的进展状态2、市场情况分析（市场、客源、竞争及价格）3、项目解读4、来访、来电客户的统计分析5、营销启示录6、营销目标7、营销执行安排ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队目前项目的进展状况工程方面：扩初图已经批复，已经开工但没有形象展示；接待方面：更换现场的包装和周边形象的引导，加大外围客源导入；已经完成的工作：VI及应用部分、围挡、售楼处包装、销售接待等；销售层面：11年1月19日初次试水为我们的后期销售提供多项参考数据；下阶段重点工作；现场营销道具的完善、现场销售人员的深度培训、项目营销通路的拓展、项目整体营销宣传等等。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队锦州简介锦州，由于其地理位置极具战略地位，故自古以来为兵家必争之地，随着近年来中央对东北地区经济发展政策的倾斜，渤海湾滨海五点一线及东北黄金经济走廊的战略格局的形成，锦州的经济地位也逐渐得以显现，近年来锦州的经济在政府大力招商引资的支持下，各项经济指标出现跨越式增长，而房地产也成为了地区经济发展的重要支柱。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?锦州市房地产住宅市场板块分析古塔板块：新盘少，体量小凌河板块：新盘均10万平米以下松山板块：大盘集中地ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?市场竞争——供应环境总建面积已推面积已售面积未来供应项目（万方）（万方）（万方）（万方）主要竞争个案宝地曼哈顿106.078.067.918.9锦绣天地50.050.045.05.0书香门第9.89.86.43.4典逸心洲34.434.429.54.9兴业金典15.715.714.11.6水墨林溪3.73.73.00.7南郡天下50.017.08.541.5合计269.6208.6174.476市场后续供应环境乐观，区位内以大盘主要为供应点。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?市场竞争——去化条件去化速度项目开盘时间已推套数去化套数去化率备注（套/月）宝地曼哈顿2009.0926421080%42剩高层景观房书香门第2007.0152033865%15只剩140㎡以上户型兴业金典2007.011200108090%30-113-141㎡水墨林溪2009.0728823081%33剩余140㎡以上三房南郡天下2010.0170035050%35090-99㎡预定完90-130㎡常规面积段合计-2972220874%30-40套市场去化较好整体市场需求稳定，高品质个案以及中小户型、面积产品去化良好。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?锦州各板块在售住宅项目情况华光园：规模10万㎡，均价3500元/㎡北湖山庄：规模10万㎡，均价3500元/㎡城北阳光：规模14万㎡，均价3700元/㎡东湖花园：规模7.2万，均价4500元/㎡典逸心洲：规模34万，均价4200元/㎡兴业金典：本案：规模16万，均价4000元/㎡规模28万，均价5300元/㎡曼哈顿：规模106万，均价4800元/㎡状元城：规模33万，均价3700元/㎡ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?古塔板块—华光园个案分析项目位置：古塔区上海路建筑面积：10万㎡物业类型：住宅建筑形态：多层装修标准：毛坯户型区间：70-130㎡容积率：1.8开发商：中房锦州房地产开发公司2009年消化量为5.5万㎡，销售均价2900元/㎡；目前区内二手房销售均价达到3800元/㎡以上ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?凌河板块—东湖国际个案分析项目位置：东湖森林公园肇东街入口东侧建筑面积：13万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层装修标准：清水房户型区间：75-220开发商：锦州宏业房地产开发有限公司2010年4月份推出，报价4500--6500元/㎡；目前仍尚未认筹ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?凌河板块—东湖花园个案分析项目位置：凌河区兰花里建筑面积：7.2万㎡物业类型：住宅建筑形态：多层装修标准：毛坯户型区间：80-130㎡容积率：1.9开发商：锦州宏业房地产公司2009年消化量为5.5万㎡，销售均价3000元/㎡；目前区内二手房销售均价达到4500元/㎡以上。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?松山新区板块—南郡天下个案分析项目位置：凌西大街建筑面积：50万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、小高层、多层装修标准：毛坯户型区间：80-135㎡容积率：1.9开发商：宏发集团目前高层报价3800元/㎡起，多层报价4000元/㎡起。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?松山板块—兴业金典个案分析项目位置：凌川西路15－53、54号建筑面积：15.7万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层面积区间：99-167装修标准：清水房容积率：3开发公司：锦州兴业房屋开发有限公司2008年10月份推出，报价价2280--2980元/㎡；到09年去化85%，目前尾房阶段，剩余面积144㎡为主，均价4000元/㎡ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?松山新区板块—典逸心洲个案分析项目位置：小凌河以南建筑面积：35万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、小高层、多层装修标准：毛坯户型区间：70-135㎡容积率：1.5开发商：锦州万兆房地产09年消化量为10.5万㎡，销售均价3600元/㎡；目前销售报价达到4900元/㎡以上。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?松山新区板块—宝地曼哈顿个案分析项目位置：凌南东里宝地城7-10号建筑面积：106万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、多层装修标准：毛坯户型区间：70-150㎡容积率：1.7开发商：宝地建设集团2009年消化量为18.5万㎡，销售均价3300-4500元/㎡；目前销售价达到4500-7000元/㎡之间。11年初推出未开工的部分公寓产品，价格为4500元/㎡。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队?市场竞争——客源表现老城区中低端自住需求客区域客源分布购房特性购房动机客群特征首次置业、自住老城中低端自城区自身客源改善孩子教育区住需求学区房便利开发区客源中低端自自住开发外区域客源（沈住需求首次置业投资区阳等）度假、投松山新区旅游度假中高端改善需求客老城区资二次自住松山中高端改老城区客源为主多次置业为（高端改新区善需求主善）开发区外区域度假、投资客高端改善客群首选区域，市场高端形象、价值认知度最高。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目市场小结项目所在位置已被认可为城市高端居住的代表区域。城市楼市经过爆发期的开发，已基本满足市场第一轮自住需求，楼市逐渐趋向品质时代；但目前市场发展焦灼，缺少真正高端产品去突破现有市场发展瓶颈，本项目将引领城市居住新理念，并成为锦州城市未来发展的风向标。周边项目大部都已进入尾盘期，最大的竞争对手宝地·曼哈顿，本地开发企业开发多个项目，其产品线全，并在不断的提升项目档次，开发品牌、物业品牌均好，是我们重点关注的对象。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目解读1、区位2、规划3、开发团队4、建筑5、景观6、户型7、配套8、物业管理（建议已经提交待定）9、项目