奉贤南桥奉贤南桥0909单元住宅地块单元住宅地块可行性研究报告可行性研究报告2013年4月目录一、项目概况二、市场分析及机会选择2.1宏观背景解析三、产品解决方案2.2区域市场分析四、项目运营2.3可比竞品解析五、团队情况2.4市场机会分析六、土地获取方式及风险2.5项目发展方向七、总结与建议2.1宏观背景分析——政策调控调控之下上海楼市低位平稳运行，呈稳健发展态势2009年至今上海商品住宅供求价月度走势图万㎡元/㎡25012月14日，国四条：个4月17日新国十条：9月29日新政：首300001月10日，国十一条1月27日，新国3月1日，新国五条人住房转让营业税征免时各地限购政策出台，上套房首付提升至3：二套房贷款首付款八条：二套房首付：二手房交易个税严限由2年恢复到5年海和重庆房地产税试点成；二套房首付比例不得低于40%款提至六成格按转让所得20%征50%，利率1.1倍收250002002000015015000100100005050000009-109-309-509-709-909-1110-110-310-510-710-910-1111-111-311-511-711-911-1112-112-312-512-712-912-1113-113-3供应成交均价?自2009年12月份开始政策调控以来，楼市经历了包括2013年“国五条”在内的五次调控升级；楼市降温明显，市场低位平稳运行；2011年至今房价呈现平稳态势。2.1宏观背景分析——政策调控?2013年3月1日国务院公布楼市调控“国五条”细则，要求：二手房交易从严按转让所得20%征税?2013年3月30日上海细则：对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法依法严严格按照格按照转让转让所得的所得的20%20%计计征征。二手房重二手房重二手房重二手房重税税税税引引引引发发发发的的的的连锁连锁连锁连锁反反反反应应应应市场需求转向新房市场开发商销售持续向好房房房房价价价价平平平平稳稳稳稳上上上上涨涨涨涨是是是是大大大大势势势势政政政政府府府府是最是最是最是最终终终终受益者，受益者，受益者，受益者，开发开发开发开发商商商商享享享享利利利利好好好好2.1宏观背景分析——区域规划十二五期间南桥新城将因政策支持而迎来快速发展期;CBD属性吸引着奉贤百万人口，生态、宜居是南桥新城的居住卖点?南桥新城：定位于综合性服务型核心新城以及服务长三角南翼以及大浦东地区的重要枢纽和门户。目前已被列为本市8个低碳发展实践区试点，是郊区新城中唯一的试点城区。?生态核心区工程：南桥新城将保留4.78平方公里中央生态林地和开发建设2.53平方公里“上海之鱼”项目。本项目?南桥新城CBD已初具规模，百联购物中心和东方商厦已成功运营。?规划总面积约为84平方公里，2020年规划总人口75-100万(现状不足20南桥已成为奉贤百万人口万).认定的“小香港”。南桥新城是上海“十二五”期间重点推进建设的三个新城之一。2.1宏观背景分析——区域规划轨道和隧道等重大项目的实施促进南桥与中心城的接轨，主题公园建设将提升板块价值?“上海之鱼”主题公园：?规划目标：将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园，并成为南桥新城景观中心与旅游集散服务中心。?拟建设高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店等设施，进而打造多位一体的新型主题国际社区。?“上海之鱼”建成后，其创意和硬件设施将可与候选“世界第八奇迹”的棕榈岛一较高下“上海之鱼”规划图“上海之鱼”项目的逐步建成，将提升整个板块功能定?轨道5号线延伸奉贤段位和区位价值，对?虹梅路—金海路越江隧道工程：预计2015年通车。环境品质、形象塑(黄浦江底最长隧造等方面产生积极预计道):2013年7月实现贯通，总长轨交5号线南延伸段一期的影响。5.26公里，工程投资额近30亿元。力争在2013年年内开工通车后将成为上海城市南部的“大动脉”2.2区域市场分析——土地市场?区域土地市场特征地块周边新近成交的土地信息?成交量：板块土地供应有限，近期供应放缓2011-3-25恒大投成交量：板块土地供应有限，近期供应放缓资，16299㎡，8000元/2012-9-28绿地，板块土地供求基本平衡。2011年至今南桥板块共成交㎡；82807㎡，5568元/2012-6-27恒大投㎡含住宅属性用地约63万方，其中2011年成交41万方资，13349㎡，4167，2012年至今仅22万方，供应放缓。元/㎡?成交价：成交价：楼楼板价持板价持稳稳，，偶偶现现高高溢溢价价2013-2-27申通地2011-9-15轩安&朗润&合景近2年含住宅属性土地成交楼板价主要集中在4000-铁，43876㎡，4000，103723㎡，2848元/6000元/㎡之间，其中50%的成交地块为底价成交；元/㎡㎡?2011-10-12中环投资&南桥城土土地地属属性：性：纯纯住宅住宅为为主，主，未未来来公公寓寓产产品品竞争竞争激烈激烈建，75495㎡，6000元/成交地块多为纯住宅用地，少有综合属性，容积率集中㎡2011-10-31建都&江海，28767㎡，5400元/㎡在1.5-2.5间，以多层和小高层公寓产品为主，无低密度用地；2012-9-3奉通置业，2011-11-9苏宁电9277㎡，3001元/2011-10-12鑫金圆，器，42121㎡，5319㎡?区区位：多集中于南位：多集中于南桥桥新城，新城新城，新城短短期期内开发内开发提速提速27557㎡，6236元/元/㎡㎡成交土地多处外郊环间，主要集中于南桥新城规划区域2.2区域市场分析——土地市场?2011年至今南桥含住宅属性用地成交明细楼板价土地土地面积容积中标价地块名称中标人（元/溢价率底价成交时间用途（㎡）率（万元）㎡）南桥新城03单元住宅43876.12上海申通地铁3510040000%351002013-2-2704-06、05-01区域地块南桥新城08单元住商82807.31.8绿地地产83000556811%745272012-9-28B-01-03,B-01-06区域地块南桥镇A06-02区域地块住宅9276.91.4上海奉通置业389730010%38972012-9-3南桥新城04单元住宅133491.6上海恒大投资8900416716%76892012-6-2711-02（2）区域地块南桥新城09单元住商办42120.52.5上海苏宁电器5601253190%558102011-11-914A-02A区域地块南桥新城09单元住商28767.12.5上海建都,上海江海置业3883654000%388362011-10-3107A-02A区域地块南桥新城09单元住宅275572上海鑫金圆置业3437162361%341712011-10-1210A-03A（西块）区域地块南桥新城09单元住宅38756.71.6中粮地产3472656000%347262011-10-1202A-02A区域地块南桥新城09单元住宅68425.92.5中粮地产7402243270%740222011-10-1203A-04A、06A-01A地块南桥新城04单元02-04地住宅75495.31.8上海中环投资、南桥城建8153560000%815352011-10-12块南桥新城08单元A-01-轩安投资,朗润控股，上海合03、A-01-05、A-01-07地住商办103722.63886102848-　招标2011-9-15景块航南公路南侧、远东路东侧住宅16298.71.6上海恒大投资20862800071%122242011-3-25区域地块2.2区域市场分析——整体市场南桥住宅市场属典型的内向型市场，市场规模不大，发展态势平稳2010年至今南桥板块住宅市场量价走势㎡元/㎡25000025000?2010年至今南桥住宅市场累计供应面积130万㎡，年均约40万㎡。20000020000?2010年至今累计成交107万㎡，年均去化约3515000015000万㎡，主要依托奉贤本地或地缘性客户。10000010000?2012年至今南桥住宅市场供求基本平衡、价格500005000平稳，均价15000元/㎡左右。00?南桥住宅市场属典型的内向型市场，市场规模不10-110-310-510-710-910-1111-111-311-511-711-911-1112-112-312-512-712-912-1113-113-3大，市场趋势易受个案影响而波动。供应面积成交面积成交均价2010年至今南桥板块公寓市场量价走势㎡元/㎡25000020000?南桥住宅市场近年来以公寓产品为主导，公寓20000015000市场与住宅市场特征基本相同。150000?2010-2012年板块公寓年均去化约28万㎡，公10000寓成交价格呈平稳上行态势，目前整体均价接100000近15000元/㎡。500050000?主力在售项目为银河丽湾、铭邦华府、阳光家00园等，2013年以来销售均价超17000元/㎡。10-110-310-510-710-910-1111-111-311-511-711-911-1112-112-312-512-712-912-1113-113-3供应面积成交面积成交均价2.2区域市场分析——整体市场新城是城市发展的新方向，但目前新建住宅供应稀缺南南桥桥新城新城上院南里13255城城北北产业区产业区?新城商务核心区——城市综合体开发为中低中低端端刚刚需需产产品品主，住宅项目少，目前仅银河丽湾住宅1200