谨呈：武汉汉阳造地产开发有限公司观澜国际项目整体营销报告2011年9月3日本文仅供客户内部使用，版权归武汉思源经纪所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录框架区域价值解析项目本体分析区域竞案分析客户深度研究1常规通路2补充策略营销执行3服务配套策略4价格策略区域价值解析四新片区政府规划四新——国际生态居住区、引领武汉地产未来十年本案四新生态新城东起长江干堤，西至龙阳大道，北起墨水湖南岸，南至中环线所围范围，包括博览中心核心区和四新居住片区，土地面积17.43平方公里。自然生态资源得天独厚，坐拥龙阳湖、墨水湖、南太子湖、三角湖等四座自然湖泊，水域面积达8.5平方公里。四新地区依托“生产性服务中心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道，形成“双轴双心结构”。四新片区重大市政工程地铁交通为本项目带来利好地铁3、6号线一期工程起点位于武汉新技术开发区的三角湖，过体育中心，穿越南太子湖，沿江城大道北行，过M6M3博览中心，走鹦鹉大道至钟家村，穿越汉江后到汉口，沿金山大道至终点假日广场。M3线路全长约28公里M6线路全长约32.883公里，前期工作已经开始进行。四新地铁将把四新宜居的特质发挥得更彻底。汉阳房地产发展格局汉阳区域地产研究汉阳楼市按区域可分为汉阳中心区、四新、沌口板块。对于汉阳中心城市来说,由于世茂锦绣长江,华润阳中心区中央公园,新长江香榭琴台等高档项目的带动,再加上供应量有限,汉阳中心区楼市一直比较活跃.近年汉阳钟家村商圈以及王家湾的齐齐发力使得汉阳在2011年格外引人瞩目.本案四新新城四新板块是未来汉阳生态居住新城沌口板块汉阳房地产格局现状随着金地、绿地、万科、朗诗等地产巨头入驻，武汉国际博览中心雄姿初现，四新新城开始走向靓丽的宜居之城。王家湾板块8000-13000元，城市属性新区的不断发展，四新作为武汉城市副中心的地位不断强钟家村板块化，以前“矮人一头”的四新新区，很快将后来居上。9000-13000元，城市属性7900元起，金地绿地的进驻抬高了区域价格本案四新板块汉阳成熟中心位置价格在9000-13000元/㎡沌口核心区板块目前，四新区域内在售楼盘众多，平均销售价格在8000元6200-8700元，城市属性左右.后沌口板块相于对汉阳其它区域，四新板块5200-7000元，低端第一居所是明显的市场“价格洼地”，发展潜力巨大。汉阳区域在售楼盘情况楼盘名称开发商规模(万㎡）容积率销售价格（元/㎡)物业形态万科汉阳国际万科地产573.4未定小高层、高层朗诗绿色街区朗诗122.4未定高层公寓南国明珠新亿胜地产701.58600多层、小高层公寓观澜御苑汉阳造地8037400高层公寓绿地新都会绿地452.47700多层、高层、别墅金地·澜菲西岸金地地产581.97980高层，花园洋房，别墅金龙百灵景都武汉铁桥地产112.29400小高层，高层公寓宝安汉水琴台武汉宝安房地产112.811500小高层，高层公寓华润中央公园华润地产432.813000高层，联体别墅公寓兆麟桦豪庭武汉兆麟置业52.59000小高层，高层公寓新长江春榭琴台新长江置业152.89100小高层，高层公寓兰亭熙园武汉广电地产123.59000高层公寓世茂锦绣长江世茂1652.9710000高层公寓汉阳主城区不同面积住宅销售情况汉阳区商品住宅成交面积集中在90-120㎡,占到同期全市总成交量的35%,90平方米以下的户型占到同期总成交量的20%,120-140㎡占成交比例的30%,140以上占到15%各类户型面积段销售情况从各类户型成交面积段来看,90-120㎡是市场上销售15%20%最为看好的产品。所占比例达到55%左右。而90㎡左右按照整个市场需求来看,是鉴于90-120最紧俏产品．30%目前市场上90平米左右的户型大部分为二房,为首次35%置业客群较多,而90平方米三房在区域市场上较为稀缺90㎡以下90-120㎡120-140㎡140㎡以上.90㎡左右二房为市场旺销，90㎡左右三房基本为市场空白汉阳商品住宅发展特征研究市场汉阳的土地资源丰富,但该区房价市场的最大局限在于该区域消费群主要集中在汉阳本地区域,其购买力有限,而其它区域群体对汉阳的认知度较差.区域内产品目前以高层为主,以小高层为辅,写字楼商务发展相当薄弱,近2年两来,随着武汉新区的建设,对产品商业发展引起了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速发展期；在售住宅楼盘户型面积区间较大,二房90-120㎡左右,三房120-140㎡,140㎡以上为四房.其中二房去化速度较快。价格主城区的楼盘成交价格9000-13000元/㎡以上,占到整体成交量的60%左右.均价在9000元/㎡以下主要集中在四新及沌口.客户区域以刚性首次置业为主,但随着产业发展和区域新热点以及大牌开发商的进入,将改变区域仅以产品为诉求点的初级竞争。机会点一：便捷立体交通干道本案江城大道—贯通汉口和汉阳地区最核心的一条脊梁式干道；四新大道—属于贯穿龙阳大道和沿江大道的全国最美景观大道“香榭里舍大街；二、三环线—二环连接武汉三镇各大商业中心,三环过白沙洲大桥，无障碍立体交通基本成型；5分钟的区域中心生活圈，10分钟的城市级生活圈。车车程程55分分钟钟即即可到可到达汉阳达汉阳核心商圈核心商圈,,汉阳汉阳生活圈生活圈层层第一第一站站；；北向交通路北向交通路网畅网畅通通,5-10,5-10分可分可抵抵达汉达汉口口,,汉阳汉阳各各大商大商业业中心中心问题1：我们真的只是一个四新盘吗？机会点二：高性价比宝安汉水金龙百华润中琴台灵景都央公园项目周边楼盘地理、价格分布如图所示，沿汉阳大11509000-13009000-1300元元//9400130000元/元/㎡元/㎡汉㎡㎡㎡道自自东向西依次递减，沿墨水湖大桥自北向西南方汉阳中心阳大兆麟锦道桦豪庭9000元向依次递减。/㎡新长江香榭琴台万科9100元/（价墨㎡但交通的畅达营造了市中心外溢的无限可能。8200-86008200-8600元元//格待兰亭熙园南国明9000元/定）水三朗诗珠8600㎡㎡㎡环元/㎡湖线（价格待定）大四新本桥案绿地8200金地元/武㎡汉澜菲中溪岸环8600元支撑!!!明显汉阳中心及本案附近项目价格对比落差价格140001300011500汉阳中心区域四新及邻近区域11000100009400910090009000798081008200800074005000园台江都台庭园苑岸期会2公琴长景琴豪熙御溪都号央水绣灵榭桦亭澜菲1新中汶锦百春锦兰观澜湖地润安茂龙江麟地子绿华宝世金长兆金太新桥金简单的数字问题：假定本案均价8000元/㎡；区域内竞争，我们容易赢？与市中心竞争,3000~4000元/㎡的差价很难赢？问题2：四新盘or中心盘？我们到底应该是什么盘？90平方米左右小户型是区域内畅销产品,此类产品的需求较旺盛.右三㎡左90兰亭熙苑里？在哪绿地新都会几房金地·澜菲乎溪岸华润中央公园空世茂锦绣长白江兆麒8090100100以上仅兰亭熙苑有少数90平方米以下小三房机会点三：填补市场空白同样是90㎡左右户型，可做出不同的功能需求90㎡二房二厅一卫90㎡三房二厅一卫90㎡三房二厅二卫卧房卫生间同面积产品区别90平米左右两房90平米左右三房总价偏低偏低舒适感较强略弱功能性一般全面承载家庭容量二代人三代人本质区别置业目标过渡性置业可能性终极置业那么,有没有功能性强、舒适度好、性价比高、首次购房就可以一步到位的房子呢?项目本体分析本项目经济指标经济技术指标项目单位数值规划净用地平方米100216总建筑面积平方米396798.99计算容积率建筑总面积平方米340733.5601住宅建筑面积平方米311384.4001商业建筑面积平方米17068.12公寓建筑面积平方米9981.04配套公建建筑面积平方米2300其幼儿园平方米1500中社区服务用房平方米300其物业管理用房平方米400中公厕平方米100垃圾收集点个4项目区位域心心区区域汉阳阳中中隔隔入入汉汉阳中心墨水湖旁,北面二环线,南面三环线.属四新新城规划轴心位置.产品结构首批推货二梯四户90-92㎡三房,户型紧凑,功能齐全价值提炼区位:墨水湖旁,四新生活的第一站,融入汉阳中心生活圈、闹中取静的生态居住新城；价格:优于汉阳中心及其它区域；价格落差较大；交通:至汉阳、汉口中心车程5-10分钟；产品:2房价格即可享受3房的舒适性;客户:可以让您一步到位,即可以是您的首次置业需求,也将是你终级追求；项目发展方向定性通过区位、交通、产品各方面因素的对比，本项目应是一个：与中心区展开竞争的项目承接点解决这个问题的关键点，我们认为是：墨水湖墨水湖作为汉阳中心唯一的大型湖泊，其价值和代表性已经被广大汉阳人所认可，时至今天，其已成为汉阳中心的一个符号，本项目离墨水湖不足一公里，属于标准的墨水湖盘，借用其价值为我所用，将极大提升本项目的价值。未来汉阳中心区将成为本项目的主战场项目市场定位关键字:墨水湖进入四新第一个黄金交叉路口青年人士首次置业终极追求墨水湖南，现代生态生活第一站！区域竞争格局汉阳房地产格局汉阳中心区以周边配套，交通主要卖点产品形态：以高容积率产品为主发展阶段：发展成熟、未来规划滞后均价：9000-10000元/㎡四新片区以项目品质、居住环境为主要卖点产品形态：以综合性产品为主发展阶段：规划超前、目前发展相对缓慢均价：7000元/㎡沌口片中心区以开发区地段主要卖点产品形态：以高容积率产品为主发展阶段：规划与发展均快于其他片区均价：8500元/㎡项目周边楼盘分布图宝安汉水项目周边楼盘地理、价格分