品牌品牌视视角角品品质质加加热热品牌品牌号号召力召力品品质质决决定定价价值值价价值值决决定定价格价格清华品牌落地项项目目品品质质提升提升成成为关键为关键要素要素项目品牌建立跨入全新市场现场体验行销需要生根发芽如何如何实现实现品牌—品品牌—品质质—价—价值值提升？提升？完成既定销售任务品牌品牌实现实现利利润润目目标标项目2013年销售均价11500~12000元/平米；销销售目售目标标速度目速度目标标2013年9月开盘，当年销售8~10亿元，后期年销售15亿如何如何实现项实现项目溢价？目溢价？如何如何实现实现品牌建立？品牌建立？如何如何实现实现速度和利速度和利润润的平衡？的平衡？壹，项目基本属性研判贰，市场格局竞争解码叁，核心价值聚合梳理肆，企划策略形象表达伍，产品升级策略建议陆，营销策略推广主轴PART项目基本1属性研判项目位于麒麟科技创新园内，到新街口的车行距离约14.9公里，驾车时间约30分钟；到夫①项目区位子庙的车行距离约14公里，驾车时间约30分钟；到岔路口的车行距离约12.6公里，驾车时间约26分钟。湖南路（13.2公目的地直线/车行距离车行时间里）马群（2.5公里）新街口新街口11.6/14.9km34分钟（11.6公里）夫子庙夫子庙11/14km30分钟（11公本奥体中心里）案（17.1公岔路口10.4/12.6km26分钟里）南京南站11.9/14.3km30分钟东山（7公里）东山7/9.6km15分钟岔路口南京南站（10.4公（11.9公里）里）奥体中心17.1/28.3km42分钟项目处于大城东腹地，片区内高品质楼盘较多，且城东区域属于高端住房集中地区，楼盘单价较高。保利紫晶山紫金东郡朗诗绿色街区大城东招商紫金山一号复地御钟山老城东宏图上逸园钟鼎山庄本案富力城区域景观资源丰富，运粮河围绕，北览紫金龙脉，南临青龙山、龙王山风景区②区域环境。紫金山运粮河本案龙王山区域内目前呈富力、世茂和中海三大品牌开发商形成三足鼎立的局势，品牌集中度③区域现状越来越高，区域的吸引力越来越高。科创园保障房中海G03地中海G03地块世贸G40地块本块案南京人口学院中央公园富力城富力城富力城世茂G40地块龙王山龙王山龙王山项目处于南京市麒麟科技创新城总体规划“一心一轴四片”的核心区内，是麒麟产业园区的重要组成部分。区域内周围楼盘较少，仅有富力城开发较为成熟，建筑面积54万㎡；此外世茂双麒路G40地块建面42万㎡，中海2013G03地块建面约45万㎡。品牌房企的聚拢使得本区域在全南京的关注度越来越高。项目以东是中海G03地块以及地铁规划17号线，以南是东麒路，以西是钟学北路，以北为规划地铁8号线麒麟保障房；靠近主干道，驾车出行方便，又有8号和17号地铁项目四至规划线，未来发展潜力巨大。中海G03地块保障房幸福城钟学北路东麒路④项目概况项目C1\C2地块总计11.7万方，10栋约1188套房源。?项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业。?项目是集科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。?项目首期2013年6月份预计开工，共11.7万平米住宅。?首期共10栋商品住宅，建筑形态分别为18层和33层高层，共1188套商品房。项目户型分析1.33.84.52.8A13A3A21.52.12.41.52.511.2户型A1（西边户）户型A2（中间户）户型A3（东边户）面积四室109㎡面积三室82㎡面积三室89㎡阳台附赠9.9㎡阳台附赠5.5㎡阳台附赠6.9㎡飘窗赠送1.4㎡飘窗赠送2.2㎡飘窗赠送1.5㎡主卧13.5㎡主卧12㎡主卧13.5㎡次卧19.9㎡次卧110.5㎡次卧19.2㎡次卧210.8㎡次卧25.7㎡次卧26.5㎡次卧37.5㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动户型优点户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点三房设计，有赠送静分离仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧及北户型不足户型不足户型不足卧室，仅主卧有飘窗性不高卧室面积较小项目户型分析2.24.32.8B13B21.42.42.712.7户型B1（边户）户型B2（中间户）面积109㎡面积81㎡阳台赠送11.7阳台赠送6.7㎡飘窗附赠1.4㎡飘窗附赠2.7㎡主卧11.5㎡主卧12.8㎡次卧19.9㎡次卧111.2㎡次卧210.8㎡次卧26㎡次卧37.5㎡　　客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅户型不足户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高主卧有飘窗项目户型分析1.74.242.8C13C3C21.622.11.62.50.91.1户型C1（西边户）户型C2（中间户）户型C2（东边户）面积113㎡面积85㎡面积92㎡阳台赠送10.7㎡阳台赠送5.5㎡阳台赠送6.1㎡飘窗附赠1.6㎡飘窗附赠2㎡飘窗附赠1.6㎡主卧13.4㎡主卧13.1㎡主卧22.8㎡次卧110.5㎡次卧111.1㎡次卧19.24㎡次卧210.8㎡次卧26㎡次卧26.24㎡次卧37.68　　　　客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡四房设计，四阳台，总体赠送较大，且户型优点户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点三房设计，有赠送动静分离仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧户型不足户型不足户型不足向卧室，仅主卧有飘窗较小，实用性不高及北卧室面积较小项目户型分析1.84.72.24.52.82.8D13D11.6D21.42.12.11.62.511.2户型D1（西边户）四室户型D2（中间户）三室户型D1（东边户）四室面积112㎡面积84㎡面积112㎡阳台附赠11.4㎡阳台附赠5.5㎡阳台附赠11.6㎡飘窗赠送1.4㎡飘窗赠送2.2㎡飘窗赠送3.2㎡主卧13.5㎡主卧13㎡主卧13.5㎡次卧19.9㎡次卧110㎡次卧19.9㎡次卧211.2㎡次卧26㎡次卧211.2㎡次卧37.5㎡次卧3㎡次卧37.5㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡客厅开间3.6㎡四房设计，四阳台，总体赠送较大，且四房设计，四阳台，东侧卧室大面积飘窗赠送，总户型优点户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点动静分离体赠送较大，且动静分离仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较户型不足户型不足户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小向卧室，仅主卧有飘窗小，实用性不高项目户型分析2.63.8E1.823.93.2户型E面积140㎡阳台附赠10.3㎡飘窗赠送7㎡主卧24㎡次卧115㎡次卧212.5㎡次卧312.6客厅开间4.2㎡一梯一户，四室设计，动静分离，三室朝南，开间大，采光通透佳，有大面户型优点积赠送，主卧有独立卫生间及270度飘窗，4.2米开间客厅及超大阳台→项目本体小结一、区域属性1、区域规划：项目所处的麒麟科技创新园是南京市委、市政府着力打造的融合科技、产业、文化、生态、生活为一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”的生态科技城；未来发展潜力巨大；2、区域现状：区域内配套还不完善；周围楼盘较少，随着富力城、世贸和中海等知名房企的挺进，品牌开发商集中度越来越高，区域吸引力越来越高；二、配套条件1、交通配套：距离主干道较近，驾车出行方便；未来规划有地铁8号线和17号线紧邻园区，且设有多处站点；2、生活配套：缺乏大型商业配套，仅满足基本生活需求；3、教育医疗配套：附近有沧波门小学，建南联合小学及幼儿园，缺乏综合型医疗配套；三、项目基本1、品牌实力：江苏启迪科技园发展有限公司成立于2011年，注册资本67692.85万元；隶属于清华大学控股的启迪控股有限公司，是清华科技园在江苏省的分支机构。2、项目规划：项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业，集和科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。3、户型分析：项目多为80-115㎡的首置首改户型，布局合理，实用性强。PART市场格局2竞争解码①南京楼市整体供销?自楼市步入深度调控期之后，有效抑制了投资投机型置业需求，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，2012年整体走势呈涨；?在金融及刚需释放刺激下，全市2012年成交逐步维稳在50万方/月以上水平，均价回归万元以上。强大的刚性需求造就卖方市场趋势，由于惯性作用，2013年上半年楼市依然看好，专家称2013年下半年可能会有更严格的调控制度出台。?2012年成交量远远大于上市量，在7月、9月、12月尤为突出，经过一年的良好去化，全市库存不足，今年上半年开发商可能会集中推盘。全市上市面积段集中在80-144㎡首置首改，且各面积段成交量均大于上市量，库存不充足，全市主要面积段成交均价集中在9000—10000元/㎡。?关键词：市场回暖|大城东|品牌聚集|②区域市场解码定义大城东大城东，主城阶梯板块的延伸大城东板块主要划分为三大区域：1、光华路片区大城东紫金山片区2、紫金山片区本案3、麒麟片区光华路片区区片麟麒项目处在麒麟片区内，属于城东未来新兴板块区域内6个项目分布，其中在售3个，待售3个，总余量203万方。地块总建面（万项目名称物业类型容积率余量方）在售项目东郊小镇住宅、商业富力城、高层、多1.05848.6层东