谨呈：兰德投资有限公司兰德国际中心营销执行报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。汇报之前经过双方前期的沟通，本次汇报主要结合市场现状及预期，参照重点写字楼项目，就项目的营销工作安排筹备，主要围绕“营销目标的制定、前期客户积累与营销阶段筹备、营销推广工作的筹备与执行、费用预估”等几方面展开工作，提出我司对于项目营销工作的部署。汇报目录1重点项目解读与借鉴郑州国贸中心、格林融熙国际、居易摩根中心、绿地之窗、上上国际2项目解读与价值梳理项目基础分析、SWOT分析、客户扫描、价值体系建立3理念诠释与定位深化理念诠释、属性定位、形象定位、价格定位4营销目标与营销控制节点控制、营销目标、价格目标、营销阶段划分5营销执行与费用预算营销构思、营销策略、营销推广执行、费用预算、协助事宜板块分析商务物业分布——郑州商务市场起步较晚，物业水平参差不齐，商务办公主要集中在北部和东部区域，其中东区写字楼多为甲级或接近甲级的纯写字楼，花园路/经三路及以东区域是商务市场的核心区域区域形象产品档次商务区域商务较成熟，CBD外环、高铁站、新高档配套不成熟东站周边经三路/花园路商务与配套均金水东路两侧、新政府商务板块高档成熟北周边、CBD商务板块行署商商务与配套均经三路-农业路-花园中高档紫荆山商务板块成熟路商务区务板块金东商务板块稍显落伍，配中原路-嵩山路-陇海中低档二七商高铁商套成熟路辐射区碧沙岗商务板块务板块务板块不成规模，零其他行政区的商住楼、低档散分布住宅楼?依据聚集和发展程度，写字楼市场大致分为8个板块，其中以CBD、高铁站、经三/花园路、金东商务等4个为核心板块；?经三/花园路板块：早期金融商务中心，商务配套和氛围发展成熟，物业档次、规模形象有待提升和扩充，花园路商务已取代经三路成为这一区域的代表；?CBD板块、金东板块：开发空间基本饱和，在售产品较少，商务氛围与商务形象较高，交通有待完善；?高铁板块：未来大量供应区域，竞争激烈，同质严重，现处于启动期，2011年开始，多个项目已动工，预计2012年将形成推售高峰。板块解读核心版块划分—目前郑州纯写字楼主要分为经三/花园路商务圈、CBD商务圈、金东商务圈、高铁商务圈，各版块依靠不同资源形成了鲜明的核心竞争力?CBD板块：政府规划的商务核心区，物业初具规模，后续供应不足；代表项目有千玺广场、领秀国际中心、中科金座等；客户市场大型企业为主，投资客户居多。?金东板块：新老城区过渡，区域、交通条件优越；代表项目有楷林国际、盛润白宫、升龙CBD商务圈大厦；中型企业为主，投资、自用约各占一半。经三/花园路?新东站板块：未来供应主战场，具备强大的商务圈圈商务吸附能力；代表项目绿地之窗、原盛广场商务金东务圈、升龙广场；客户市场投资客户居多，客户广高铁商泛，企业层中高档次。?经三路/花园路商圈：早期成熟商圈，土地资源稀缺，现仍是商务办公的主要区域；代表物业金成国际广场、招银大厦等；经三路客户定位影响力有限中小企业为主，少投资，多自用，花园路农业路沿线投资较多。?4大核心板块中，经三/花园路板块为早期主要的办公区域，由于设备及形象陈旧，区域形象亟待提升。目前区域内以招引大厦（国贸中心）为代表；?项目所处的商务区域，目前亟需提升产品档次与整体形象，我项目的出现正好弥补了这一市场趋势。板块解读板块特征解析——项目所处板块商务、商业、生活成熟度最高，物业使用率最高，价格目前处于中等水平，具备一定上涨空间，后续供应有限，纯商务类产品稀缺，项目具备较大的收藏价值商务板块板块标杆板块特征价格平台客户代表核心竞争力金成金成国际国际广广场场：标准层招商银行、平安1400㎡/4部迅达电梯/大最成熟的商务板块，10000-14000保险、西门子家成熟度堂挑高4.8米/物管费1.2写字楼入住率最高电、百联经三/花园元.㎡.月板块国贸国贸中心（招中心（招银银大厦）：大厦）：标新兴国贸商圈代表写准层2000㎡/8部日立电梯字楼，租金、形象、招商银行、中建18000-20000成熟度、形象、配套/大堂挑高10米/物管费6售价与入住率引领区二局、宇通公司元.㎡.月域千千玺玺广广场场：：标准层4300㎡/28部进口电梯/9米挑高形象唯一，政府牵头大型企业河南总形象、环境、发展前CBD板块20000以上大堂/物管费21.8元.㎡.，后续供应有限部景月绿绿地之窗地之窗：标准层2000㎡新兴板块，未来供应高铁板块/14部电梯/物管费9.8米主战场，吸附能力强18000以上未入住高铁、新客站、规模挑高大堂/8.5元.㎡.月，现状不成熟楷林楷林国际国际：标准层3000㎡承东启西，自发形成大中型企业办公金东板块/16部电梯/大堂挑高15.2，商业、居住氛围成18000-20000、东亚银行、三成熟、过渡区域米/物管费5.5元.㎡.月熟，后续供应大星电子板块市场小结4大核心板块中，经三/花园路板块为早期主要的办公区域，由于设备及形象陈旧，区域形象亟待提升。目前区域内以招引大厦（国贸中心）为代表；根据目前现状，兰德项目可从营销高度、产品价值、商务配套等方面加大，以此来应对潜在的竞争。1.经三路板块较CBD板块拥有2.国贸商圈的影响力逐日提升更成熟的商务氛围和商业配套，对，目前已成为郑州的奢侈品集散地:于多数写字楼客户来说，项目所在自2008年开始，花园路农业路商圈区域具有更强吸引力。但由于经三已取代经三路成为又一商务形象高地路区域写字楼紧缺且缺少较优的办，但区域内整体商务氛围较弱，在营公条件，使得企业流向CBD区域，销阶段，对区域形象、产品特性、价兰德项目需要树立与CBD区商务档值提升等方面需要注入较多不同于次相当或更高的形象，来吸引国有CBD的元素，以此来博取市场关注，企业、跨国公司等。获得较快速的销售。郑州国贸中心2008年郑州市写字楼市场的代表项目，与金东区的曼哈顿中心、楷林国际共同形成了对抗CBD的非CBD阵营，2008年12月交付。依托项目自身综合体的优势和主力商家的统一招商运营，形成了自身的独特竞争力。项目名称郑州国贸中心地址农业路与花园路交汇出西南角0371-河南新田置业销售电话开发商65736666有限公司建筑占地面积约1万㎡5万㎡规模1栋面积标准层3.43米/2.62000㎡容积率—层高/净高面积米停车位地下车位3000个租售方式可租可售交房标准毛坯租金2.5元/㎡/天售价/第一太平戴维斯物业服务典型客户招商银行、中建二局、宇通6元/㎡/月8部日立电梯，局部空调+新风系统内部配套出租率80%6层为商务中心，面积约1000㎡入伙时间2008年12月贯通郑州南北的迎宾大道花园路与纵贯东西的总部大道农业路，南向面临郑州三大商圈—二七商圈、紫荆山商圈、黄河路商圈组成泛中心商业带，西北处为中原硅谷—文化路科技市场和高等学府组团的科技、文化带，沿花园路向北则是呈“十”字型的汽车商业带，属于“两轴三带”之上黄金物业，区域内郑州市动物园、文博广场、丹尼斯卖场、中环百货、咖啡馆、电信部门、电器卖场、博物馆、影院、酒店、学校等各种配套齐全优越，业态基础深厚，日常生活、休闲、健身、娱乐、求知、交际等等城市生活、娱乐功能一应俱全，具有24小时城市功能。郑州国贸中心推广分析——依托自身综合体的功能优势统一推广，以金融、财富、风情为主调，大商新玛特、众多一线品牌为支撑，融合花园路农业路成熟配套与便利交通，自2008年初开盘以来，随郑州市写字楼市场大势，2009年出现销售热潮，2010年3月售罄。格林融熙国际格林融熙国际——产品档次相对较低的商住公寓楼；对兰德项目来说，应采取高调推广的模式，在产品定位和客户定位方面与之形成错位竞争投资商河南省安融地产开发有限公司相对优势：代理商深蓝地产机构?产品价格较低9000-11000元/㎡物管公司戴德梁行(顾问)?周边同类产品较少，市场需求较大；?单位面积分割小，总价较低易于投资；项目规模占地9.6亩，总建面57886㎡?土地住宅性质，70年产权物业类别1-5F商业1.1万㎡，6-30F为soho写字楼标准层写字楼面积1700㎡，层高3米相对劣势：物业高度99.9米?经三路最北端，交通条件较差；大堂层高9.3米，面积680㎡?周边商务、商业氛围相对较差；电梯蒂森克虏伯，10部?产品档次相对较低，宣传噱头不足；?周边消费能力有限，商业体量相对较大，空调无中央空调后期风险较大外立面花岗岩+氟碳漆楼面格局单元分割，最小53㎡，多集中两房产品价值：周边专业市场密集、金融氛围成熟、商住两用的写字销售情况已售出180套（6-10层49套定向开发），共计500套替代品楼。格林融熙国际营销策略——公寓性质产品，商务功能较差，选择“商务形象化”的推广策略，重点突出项目的投资价值办公区：参数?建面：57886㎡??标准层：1700㎡电梯建面比=4250:1?所在层数：6-30层?车库建面比=235:1?外立面：铜色氟碳漆?层高：3米?电梯：蒂森克虏伯?去化形式：单元出售?数量：10部不自持配套：商业区：?广场：共4200㎡?建面：1.1万㎡?会所：楼顶整层（规划中?标准层：2200㎡）?所在层数：1-5层?车位：地上+地下共247?大堂：680㎡?外立面：褐色花岗岩个?层高：9.3米?层高：1F高4.8米售价：15万元/个、地上租金：120-140元/2-5F月高4.5米地下租金：240-260元/月商务形象——依赖经三路的成熟氛围，定位“Soho”类产品。推广语围绕“BusySoho”、“经三路”、“财富”概念。但自身So