承接武汉朝阳产业集结葛店精英力量万恒易谷葛店项目策划报告投资咨询部·顾问一组2012.6【目录】I……项目本体认知II……项目价值体系III……发展环境研究IV……项目整体定位V……招商运营思路I项目本体认知项目属性界定项目核心问题城市认知鄂州占位8+1城市圈核心辐射区，一体化进程的大背景之下，城市快速发展，毗邻武汉，地缘优势突出，发展机遇极大。?武汉东大门鄂州市“8+1”城市圈最具地理优势的城市之一，毗邻武汉，鄂州经济总量的40%来自于武汉企业，在资源对接上优势明显；同时也是全省城市化水平和地均产出排名第二的重要工业城市。?武鄂黄城市一体化加快在建的武黄城际铁路和汉鄂快速通道计划于2012年初建成启用，联动效应将有效推进城市一体化进程，加速鄂州城市发展。?城市正经历一轮发展扩容鄂州正处于城市建设开发的高速发展期，城南大规模的商品房建设展现了鄂州城市建设的成果，随着“东进西拓”规划的确立实施，城东开发即将全面启动。城市认知城市经济：鄂州GDP总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP增幅位列第二，经济处于高速发展阶段。数据来源：各城市2009年国民经济和社会发展统计公报鄂州市GDP总量为308.54亿元，总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP鄂州仅次于武汉及宜昌，增幅位列第二，属于湖北的第二梯队。鄂州经济实力较强，房地产开发具备较好的产业条件支持城市认知城市产业：工业经济占比近6成，产业基础强势的新生代工业城市。鄂州市鄂东工业走廊上的重镇，第二产业在GDP中占比接近6成，城市产业结构的偏重，快速发展后的城市面貌改善。鄂州产业规划1）生物医药产业：利用现有生物医药技术优势，继续加大优势领域的研发力度，将“药谷”品牌做大做强；2）精细化工产业：对接武汉化工新城，发展乙烯下游化工产业；3）电子信息产业：主动接受“武汉·中国光谷”的辐射，重点发展玻璃基微硬盘、热、压、光敏系列元器件、电子化学产品、计算机外围产品、电子类消耗材料和应用软件；4）光机电一体化：重点发展汽车特别是轿车关键零部件、发动机、车身设计与电子控制等设计技术和核心产品。5）现代物流业：依托港口、铁路、多条区域性干道，发展现代物流业；6）现代商住业：一方面对接配套化工新城的居住服务功能，另一方面发挥自然条件优势,在南部的湖系周边地区，大力发展房地产业,吸引武汉居民购房居住,实现“居住在葛店，工作在武汉”的目标，同时成为葛店科技新城工作人员的生活区。区域认知区域功能：葛店科技新城是鄂州市与武汉市对接的桥头堡，定位为“中国药谷”。?葛店科技新城在武鄂黄城市发展带上，紧邻武汉市东部、位于鄂州市西北部，西距武汉主城22公里，东距鄂州主城32公里。?葛店科技新城规划范围为：东至华容镇，南达鸭儿湖、与红莲湖旅游度假区遥相呼应，西接武汉市洪山区左岭镇，北抵长江，规划面积78.66平方公里。建筑用地规模规划人口区域名称功能定位发展方向（平方公里）（万人）行政、经济、文主城区6052.7向东、向南发展化社会发展中心将葛店“中国药谷”融入葛华新城3815-21科技新城东湖“中国光谷”，建设科技新城发展休闲度假旅游产业红莲湖新城2915-21生态、旅游新城，成为武汉后花园为黄石市区提供“三产”花湖新城1615-21工贸新城服务和承接黄石市区“退二进三”部分产业转移区域认知区域经济：葛店经济处于高速增长期，为产业发展提供了绝佳环境。?葛店开发区社会经济概况：2005年，葛店开发区实现工业总产值61.7亿元，“十五”期间年均增长26.5％；至2005年底，在区各类企业210家，全年实现工业增加值17亿元，是2000年的2.68倍，五年平均增长速度27.9％；实现利税总额13.2亿元，是2000年的5.1倍，年均增长速度50.3％。可见，葛店开发区近年来一直保持持续快速增长。?葛店镇社会经济概况：葛店镇是2004年湖北省重点乡镇的第四名，也是全国1887个重点镇之一，2004年，葛店镇实现国内生产总值7.7亿元，较上年增长11.5％区域认知区域产业：初步形成了以生物技术与新医药产业为龙头，以新材料、电子、信息以及光电一体化为四大主导产业的产业格局。?在葛店开发区投产企业68家，其中科技含量较高的企业55家，占66.6%。全区共实施国家863计划项目4项，国家火炬计划项目12项，国家级重大攻关项目2项，国家级新产品项目7项，获科技部科技型中小企业创新基金资助项目5项，其它省市科技项目60多项，拥有国家级工程（技术）研究中心2家。初步形成了以省医工院科益药业、人福科技、武大氨基酸等生物医药产业为龙头，以省化研所、江禄塑料、信息陶瓷等新材料及电子信息为两翼，以晨光实业等光机电一体化为主体的四大产业群。地块认知地块概况：项目依托于良好的地理区域优势，衔接东湖高新与鄂州发展中间地带，推动鄂东南区域经济的迅速发展，强化武汉对1+8城市圈经济发展的带动作用。?项目整体规划为2000亩，一期先行启动450亩，用地性质为工业用地（50年产权），目前主要规划区域即为一期450亩土地，后继土地将作为预留地。?西临建设大道，后期规划为城市主干道；北侧有高压线，东侧紧邻太子花苑，其东侧创业大道沿线有大量产业园。?拥有极其便利的物流交通体系，并且随着武汉1+8城市圈发展的将日趋成熟。地块认知地块周边：项目西侧和南侧，大量分布产业园，产业类型覆盖能源、医药和制造等。能源医药产业产业制造产业分布图产业问题梳理项目面临规划布局凌乱、内部交通匮乏和配套设施缺失三大现状问题，对项目后期运营造成一定障碍。项目整体认知项目地块平整，体量大，市场培育期长，开发上面临一定的阻碍，后期将滚动开发，克服困难。市市场场培育培育期期较长较长投投入入资资金回收金回收周期周期较长较长区域还处于起步阶段，项目的市场培育区域还处于起步阶段，项目的市场培育期较长期较长园区园区氛氛围围未形未形成成投投资风险资风险增大增大地块周边少有大规模的产业园区，配套地块周边少有大规模的产业园区，配套收益无法收益无法预预知知不足，现阶段缺乏工业氛围不足，现阶段缺乏工业氛围地地块块毗毗邻邻住住宅宅区区规划难规划难度加大度加大地块毗邻太子花苑住宅区，环评较高，地块毗邻太子花苑住宅区，环评较高，限制后期产业布局限制后期产业布局项目属性界定葛店新城为鄂州市产业中心，规划和区位优势明显；新兴工业集中区，整体未形成规模优势，但缺乏配套和人气。8+1城市圈核心辐射区1高新开发区边缘25大体量长周期开发项目属性34良好的功能规划—中国药谷区域较为陌生，缺乏人气，配套缺乏I项目本体认知项目属性界定项目核心问题项目核心问题RS我们想要什么？我们有什么？（针对目标的规范分析）（针对现状的实证分析）核心问题是什么？?政府目标：提升产业活力，实现?区位：地处8+1城市圈核心区域，经济持续增长，保证就业水平。无缝对接武鄂城市资源；?产业目标：在葛店产业规划的方?区域：区域环境较差，区域形象差向下，实现产业的升级和新产业，认知度低；的培育；?交通：地块周边交通通达性较好，?经济目标：在有限投入前提下，省级道路、铁路等较集中；通过招商引资，增加税收；?资源：环境差，缺乏自然、教育等?战略目标：改善园区的整体形象资源；，增强园区的生命力，实现土地我们怎么办？?配套：周边聚集厂区、生活配套设价值和区域价值的快速提升；施不足，且现有档次很低；（解决方案的提出）核心问题解析基于项目前期沟通达成的一些共识，聚仁认为项目应该解决的核心问题是：本项目如何占位未来？助推区域价值的腾飞，实现项目可持续发展，提升土地产值。?Q1：在葛店的规划背景下，项目价值体系能否支撑什么产业的发展？?Q2：本项目在宏观大势的引导之下，怎样找寻适合自己的产业，精准定位，促成后期成功运营？II项目价值体系项目价值梳理区域规划方向项目发展方向区位价值站位8+1核心地段，武汉和鄂州交界处，无缝对接两市价值流动。葛店科技新城既位于长江经济带内武汉、鄂州两市的双重辐射范围内，又紧靠316国道、武九铁路、沪蓉高速公路、葛店港码头等国家干线基础设施，尤其是武汉东湖新技术开发区对外经济技术扩散的影响力对开发区具有最直接、最便利的辐射作用。品牌价值“中国药谷”的品牌优势，吸引产业投资投资入驻。2001年12月，国家科技部批准在葛店设立全国第一家生物与新医药生产基地。同年，开发区在国家工商总局成功注册“中国药谷”商标。随着武汉城市圈的加速建设，葛店开发区无疑成为武汉市与鄂州市对接的切入点。葛店开发区正紧紧抓住这一机遇，充分利用自身的优势和区位条件，精心打造，使“中国药谷”成为武汉城市圈中的一大亮点。交通价值完整的水铁公交通网络，拉近项目与武汉以及8+1城市圈的交通距离。?公路交通：规划空间结构为“三横二纵”高速公路、“一横二纵”快速公路、“一横二纵”国道公路和多个方向交通走廊，形成以中心城区为主轴，区、乡、镇、村相互通达的“半小时经济圈”，加快与武汉、黄石、黄冈的对接；?轨道交通：假设轨道交通线九条，武汉到黄石城际铁路放射线，武鄂冈城际铁路支线，武汉城市圈城际铁路环线等，缩短与周边城市的交通时间，加强城际联系；?水运交通：推进武汉、鄂州两市港口合作。建设武汉城市圈沿江港区，构建沿街产业带。产业价值武汉产业大量外移，项目区域顺利承接外移产业，产业集群效应逐步显现。产业发展规划将使得主城区在两方面得以收益：?一是承接武汉产业转移带来的经济助理。钢铁、医疗化工、建材产业转移以及东湖开发区的溢出效应，扩大了中高收入群体的外部导入。?强化了主城区与郊镇的产业依存度。产业互补的加强有利于城市向心力的凝聚。政策价值政策条件优惠——招商优惠政策众多，鼓励和吸引外来客商到开发区投资。葛店科技新城内