度假养老地产专题研究目目录录1中国养老地产的发展2我国现有的养老地产开发模式3国内及岛内企业营利型养老地产开发现状4岛内养老地产的客户来源分析5中国养老地产的发展机会6成功开发项目的借鉴案例7如何打造成功的养老地产Part1：中国养老地产的发展【养老社区的发展】普通型有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的养老院愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等医护型，就可以申请住医护型养老院。养老院多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人老年居住的求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即公寓“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住老年宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许社区老年人带亲人（如子女）住在一起。Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式】模式模式案例案例特征特征模式点模式点评评1、高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健以长庚医院雄厚的“社区台湾长庚康管理；+医院医疗资源为后盾，村养生文2、完整的医疗护理，平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；+地产”模建成了全球最大的化村3、强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采式银发地产社区连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、1、全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院会籍制的北京太申康体、娱乐、餐饮、住与俱乐部相结合的崭新模式；养老俱乐祥和山庄宿、医疗为一体的综合2、将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新部性服务机构，是全国首模式；家推行会员制新型养老山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。模式的国际敬老院南京汤山留这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发以房养老园养老公寓采用反向抵押的逆按、北京太阳揭方式“以房养老”展，人们观念逐渐地改变。城老年公寓Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式】模式模式案例案例特征特征模式点模式点评评海南、大连以养老为目的的异地购房、青岛等地异地购房“异地养老”是我国目前正在探索的异部分楼盘新型养老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需不同城市老年公寓“候鸟大连的互动求的多样化。从国内外经验看，“异式异地养老之间的置换异地度地型”养老服务中心假养老地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，养“季节性”天津的泰达炎夏和寒冬到养老不仅包括为老人提供集中养老的居住养老国际养老院院，春秋回到家中环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信老息中介等，所以，它的完善成熟需要新加坡华人海外华人炎夏和寒冬到养老一个漫长的过程。、北美的购回国养老院，春秋回到家中屋旅游团Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式】模式模式案例案例特征特征模式点模式点评评将养老与度假旅游北京金港一种将养老和度假旅游完美结合的全新产品。它将基地连锁的扩张形结合起来，在全国度假基地家苑、江式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务、高性价比的各地建立连锁基地连锁苏生态养度假养老产品赢得客记，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年形成的连锁经营模老连锁人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。式云南卧龙借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店分时度假仙居、浙将分时度假旅游与养老业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有式养老江城仙居结合起来，亦可连锁一些作为，但不具有普遍意义。这种连锁超市服务功能强，介入门槛低，有广阔的客户市场和服务群连锁养老辽宁连锁超一种新型的老年服务超市市型机构体，虽为非营利性机构，但以后可市场化地运作。Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的开发模式】目前我国养老地产按建设经营者划分为三种模式：北京香山老年公寓?乡镇单位主办，海淀区民政政府收益型局直接领导和管辖山东威海老年公寓?山东省标准最高的、规模最政府福利型大的社会福利服务机构?企业营利型由企业投资开发建设运营北京太阳城Part3：国内企业营利型养老地产开发现状【开发现状】目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限——现有老年公寓具有“福利性事业、市——现有老年公寓仅为中高经济实力的老场化经营”的特点，基本属于商业范畴年客户提供个性居住条件和人性化服务我国老年住宅现状——我国社会保障体系不完善，无足——仅有部分发达城市的个别发展商开发够资金发展老龄事业，老年住宅未形了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的成“产业化、社会化、规范化”。发展商——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长Part3：国内企业营利型养老地产开发现状国内养老地产的主要分布1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带目前，以北京、上海的避寒模式：养老地产发展最为成熟三亚独特的模式。Part3：国内企业营利型养老地产开发现状【开发现状】目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角占地总建项目名称（万（万产品形式运营模式㎡）㎡）一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别北京·东方太阳城23370墅租售+持有二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅一期产品：假日公寓（租售），多层、北京·太阳城4230租售+持有小高层、联排别墅，独栋别墅上海·亲和源老年8.378.6多层为主租售+持有公寓上海·21城·孝6.154.47高层、小高层为主——贤坊一期产品：洋房，独栋别墅；广州颐年园3320出售二期产品　：小高层洋房海南·清平乐　8.815以高层、小高层为主出售小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主Part4：岛内客户来源分析【客户来源分析】海南岛的房地产市场是做全国市场，养老地产同样是全国的市场①东三省（属性——中端需求）1)购房以避冬、养老、养生为主；2)具有长期或阶段居住特征；②长三角（属性——中高端需求）1)购房以度假和投资兼具；2)具有节假日休闲或阶段居住特征；3)锁定上海、江苏、浙江；③北京（属性－高端需求）1)购房具度假型较强；2)具有节假日休闲或阶段居住特征；④内陆城市（属性－多层次需求）1)环境差：区域自然条件、城市环境不适合居住；2)能源丰：丰富的能源条件；3)民间富：民间资本颇丰，投资能力强锁定具有典型性的内陆城市在：山西太原、大同、内蒙呼市；Part5：中国养老地产的机会挖掘老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快机会点一，对养老地产的需求增加全国老龄人口统计表数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告Part5：中国养老地产的机会挖掘机会点二国内养老地产的开发供应量不足?供应量不足福利性养老地产供应不足：如右图显示：2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角Part5：中国养老地产的机会挖掘机会点三政策的支持财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）2009.4.1政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》Part5：中国度假养老社区的发展机会机会点挖掘小结?老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加?国内养老地产的开发供应量不足?政府政策的支持结论结论：：开发养开发养老地老地产产有可有可为为Part6：成功开发项目的借鉴案例美国太阳城一闻名世界最为成熟的老年社区之一位置：佛罗里达西海岸规模：10500个住宅单元目标定位：佛罗里达乃至世界上最好的老年社区产品类型：独栋别墅、连体别墅、公寓社区规划：六大居住社区年龄段0－1818－2425－4445－6465以上社区人口构成：比例0.4%0.2%1.3%15.1%83%老年人占大多数Part6：成功开发项目的借鉴案例美国太阳城功能分区：六大居住社区，共享一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂太阳城·独栋别墅中心国王之·联体别墅殿湖中之·辅助照料式住宅和家庭护理机构塔————庭院阿斯顿·出租的独立居住公寓花园·辅助照料式住宅和家庭护理机构自由广场Part6：成功开发项目的借鉴案例人性化的规划设计：无障碍设计、空间导向设计、身心健康设施?无障碍设计：底层建筑为主，社区内所有区域布设无障碍步行道，无障碍防滑坡道，设置低按钮、高插座。?空间导向性：对方位感、交通的安全性、道路的通达性，均作了安排，施行严格的人车分流。?