福田雷沃中国房地产行业宏观环境及部分城市重点区域房地产市场研究福田雷沃中国指数研究院2011年8月1研究背景及目的研究背景拥有资产240多亿元，员工3.2万人，年营业收入500多亿的北汽福田汽车股份有限公司是一家跨地区、跨行业、跨所有制的国有控股上市公司（代码：600166.SH）。在各类重型汽车领域遥遥领先的福田集团，为实施赢利业务多元化战略，欲进军房地产行业领域。当前，我国房地产行业正处在一个全面调整期，企业面临重新洗牌，为福田进入本行业提供难得契机。研究目的为了最终明确未来北汽福田的房地产业务战略和市场战略，确定今后进入市场和业务选择，并制定房地产公司的未来战略规划。特针对房地产行业发展规律及我国房地产发展现状和部分城市重点区域的房地产市场发展状况做全面、系统、深入地剖析。2研究框架行业规律全球范围房地产行业周期性规律及影响因素分析房房房房地地地地产产产产市发行发场展业展机宏发趋会国内观展势与行业发展环现预境状测威胁??经济环境?总体市场?政策趋势市场机会?社会环境?区域细分市场?市场趋势区域细分市场机会?政策环境?物业细分市场?产品趋势物业细分市场机会??技术发展趋势市场威胁?市场指标预测区域细分市场威胁物业细分市场威胁城市重点城市市场分析市场研究·黄岛·潍坊·天津·胶南3目录第一部分房地产行业发展规律研究1、房地产行业发展周期性分析2、我国房地产发展周期的影响因素分析第二部分中国房地产行业研究1、中国房地产行业发展的宏观环境2、中国房地产行业发展现状3、中国房地产行业发展趋势预测4、中国房地产市场机会与威胁第三部分重点城市房地产市场研究4房地产行业周期性规律研究房地产行业周期性概念界定及说明对于衡量房地产行业周期性的概念和指标选取，由于研究角度和思路方法不一，有多种标准，但反映的行业周期本质基本一致。本研究报告认为，?房地产周期波动是房地产经济水平起伏波动，并表现为一定周期循环的经济现象，具体表现为房地产在经济运行中交替出现的扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏-繁荣-衰退-萧条四个环节?的基本概念框架综合了各主要观点所提出的房地产周期的概念，更好地把握了房地产周期的本质特征。在衡量指标选取方面，鉴于简单易行、研究成果实用性强、横向可比性强等优点，我们在研究中主要采用?实际房地产价格指数?单指标进行分析。主要观点在一般市场经济前提下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济不动产经济周期波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。可以分为五个阶段：不动产供求失衡、市场趋于活跃、繁荣、紧缩、萧条。是指经济活动兴盛(景气)与衰退(不景气)现象彼此交替重复出现。与此相类似，房地产景气循房地产景气循环环就是房地产各阶段活动重复交替出现兴盛、衰退的经济现象。房地产业在起伏波动过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环房地产周期波动波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。5160140120100806040房地产行业周期性规律研究OECD国家房地产周期分析20图：OECD国家综合实际房地产价格指数周期趋势图一二三四五01970Q11971Q31973Q11974Q31976Q11977Q31979Q11980Q31982Q11983Q31985Q11986Q31988Q11989Q31991Q11992Q31994Q11995Q31997Q11998Q32000Q12001Q32003Q12004Q32006Q12007Q32009Q1注：1、实际房地产价格指数：指的是名义价格指数/CPI指数；2、OECD国家综合房地产价格指数是借助购买力平价法，以OECD各国GDP权重进行测算处理。以2000年为100。资料来源：OECDEconomicoutlook;www.oecd.org6250200150100502502500200200150150100房地产行业周期性规律研究100OECD主要国家房地产周期分析50图：OECD主要国家实际房地产价格指数周期趋势图50英国：澳大利亚：00Q11970Q11971Q41973Q31975Q21977Q11978Q41980Q31982Q21984Q11970Q11971Q31973Q11974Q31976Q11977Q31979Q11980Q31982Q11983Q31985Q11986Q31988Q11989Q31991Q11992Q31994Q11995Q31997Q11998Q32000Q12001Q32003Q12004Q32006Q12007Q32009Q1Q11970Q11971Q41973Q31975Q21977Q11978Q41980Q31982Q21984Q11985Q41987Q31989Q21991Q11992Q41994Q31996Q21998Q11999Q42001Q32003Q22005Q12006Q42008Q32010Q2?OECD各国房地产周期在一定程度上具有极大的相似性，表明房地产周期与经济关系紧密度，具有一定的全球性。?OECD各国每次周期的持续时间、涨跌幅度不尽相同。说明各国每一次周期受本国特定的经济环境和政策环境影响最大。?OECD各国每个周期扩张幅度总体大于收缩幅度,大多是?大涨小回?（个别国家除外）。资料来源：OECDEconomicoutlook;www.oecd.org7160140120100806040房地产行业周期性规律研究美国房地产周期分析20图：美国实际房地产价格指数周期趋势图五一二0三四1970Q11971Q31973Q11974Q31976Q11977Q31979Q11980Q31982Q11983Q31985Q11986Q31988Q11989Q31991Q11992Q31994Q11995Q31997Q11998Q32000Q12001Q32003Q12004Q32006Q12007Q32009Q12010Q360-70年代初期70年代中80年代90年代-2005年2006年至今后期备注：以2000年2季度为基准100.60年代以后，美国经济史上房地产行业经历了5次比较明显的扩张和收缩阶段，每一阶段都有各自的历史背景。资料来源：CensusBureau；FHFA联邦住房金融局8房地产行业周期性规律研究美国房地产周期分析表：美国房地产发展周期及其主要原因梳理阶段周期阶段周期特征主要原因1、美国开始实施都市更新计划；60年代-2、?二战后?婴儿潮已到适婚年龄；第一阶段上行住宅公寓异常?高热?70年代初期3、政府颁布鼓励出租公寓的税收优惠政策，鼓励百姓购买公寓；4、1968年，?房利美?被私有化；1970年成立?房地美?。1、中东石油危机导致美国经济陷入萧条；1973-1975年下行房地产行业不景气2、通胀率上升到两位数，宏观经济陷入严重?滞胀?。第二阶段1、?婴儿潮?适婚年龄背景的延续；房地产行业出现小高2、1975年，联邦政府为了刺激消费，在部分城市向低收入家庭发放住房券；1976-1979年上行潮3、联邦政府鼓励金融机构积极放贷。1975年联邦政府颁布实施《美国住宅抵押贷款条例》，1977年颁发《美国城市社区重建投资管理条例》1、美国遭遇严重高通货膨胀，3年CPI高达13.3%、12.5%和8.9%；房地产金融业非常时2、银根紧缩，银行利率大幅提高；1980-1984年下行期；实际房价出现大第三阶段3、70年代末期，美国开始征收房地产税；幅下跌80年代4、房地产金融失控，金融机构自行提高利率，一度存款利率大于贷款利率1985-1989年上行短周期快速增长里根政府为振兴经济，对房地产业实施税收优惠政策；解除FHA抵押贷款利率限制行业跌入低谷（高空1、受里根政府的政策刺激，房地产投资热情和房地产供给迅速增加，导致严重的供过于求；1990-1996年下行臵率、积压库存增加，2、80年代以来，储蓄贷款机构和部分商业银行由于房地产信贷不良贷款增加，出现不断倒违约、欠债情况频发）闭现象第四阶段1、1993-1995年，按揭利率开始下调，就业率逐渐回升；1996-2005年上行前所未有的强劲成长2、为应对网络泡沫破灭和9〃11事件对实体经济的影响，美联储大幅降息；3、2003年美国开始实施?首付计划?，对购房首付款给予直接补贴。1、2004年6月30日至2006年5月29日，美联储连续16次加息；2、美国次贷危机从2006年春季开始显现；第五阶段2006年至今下行?陡然?大衰退3、2007年8月，次贷危机席卷美国、欧盟和日本等世界重要金融市场；4、2008年10月，次贷危机造成美国股市有史以来最剧烈的震荡和下跌资料来源：美国经济史整理；FHFA联邦住房金融局9房地产行业周期性规律研究美国房地产周期分析表：美国房地产发展周期及其主要原因归纳阶段周期阶段宏观经济形势货币政策财政政策计划法规突发历史事件第一阶段60年代-70年代初期上行√1973-1975年下行√√第二阶段1976-1979年上行√√√第三阶段1980年-1984年下行√√√80年代1985年-1989年上行√√√1990年-1996年下行√√第四阶段1996年-2005年上行√√√第五阶段2006年至今下行√√?美国房地产上行周期，?人口?是基础因素但不是绝对的决定因素，更多的是受宽松的货币政策和积极的财政政策引起；?房地产下行周期，主要是受悲观的经济形势或由于重大历史突发事件引起的宏观经济形势动荡引起；但从紧的货币政策和消极的财政政策是导致房地产行业下行的直接因素。资料来源：中国指数研究院整理10370320270220170120房地产