20100830年月日深圳丰隆中心前期商场定位顾问报告（终稿）2三三三三、、、、确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈四四四四、、、、案例分析案例分析案例分析案例分析五五五五、、、、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位二二二二、、、、零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析六六六六、、、、商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议一一一一、、、、项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析3?????地处深南中路与上步路交界处紧邻上步片区，城市配套设施成城市配套设施成城市配套设施成城市配套设施成熟熟熟熟，，，，科学馆、市政府、深圳会堂等均位于区内位于华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中间间间间，，，，辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈，，，，享有浓厚的商务和商业氛围，周边聚集了多个大型零售和办公物业2010年4月，南园片区被纳入为城市更新重点研究片区，总改造范围0.2平方公里，功能定位为居住与商业并重的综合性多功能城市组团。预计南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本项目周边城市环境项目周边城市环境项目周边城市环境项目周边城市环境，，，，有利于与本项有利于与本项有利于与本项有利于与本项目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛围围围围，提升项目商业价值。项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析上步路上步路上步路上步路南园路南园路南园路南园路松岭路松岭路松岭路松岭路本项目本项目本项目本项目路路路路中中中中南南南南深深深深地块区位条件4深圳会堂深圳市委深圳科学馆佳兆业中心岁宝百货（红岭店）蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析商业银行大厦中信城市广场科技大厦中信地铁商场华联大厦华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈（（（（上步片区上步片区上步片区上步片区））））核电大厦茂业百货（深南店）南园小区地块周边环境分析上步大厦深圳购物中心5≤45%项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析停车位停车位停车位停车位100,000平方米，62层占地面积占地面积占地面积占地面积商业面积商业面积商业面积商业面积186,466平方米建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度1,150个建筑退线建筑退线建筑退线建筑退线12,000平方米，300个车位，安排在地块西南角其他指标其他指标其他指标其他指标393米，地上62层，地下4层总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积14,413平方米写字楼面积写字楼面积写字楼面积写字楼面积30,000平方米，6层社会多层停社会多层停社会多层停社会多层停车库车库车库车库预留4米宽消防车道；临深南路预留一地铁出口；大楼内预留一地铁入口建筑覆盖率建筑覆盖率建筑覆盖率建筑覆盖率东≥8米，南≥9米，西≥6米，北≥15米


地块经济指标6?????地块平坦，无明显高度差地块内尚余9栋住宅楼房未拆迁完毕靠深南中路一侧靠深南中路一侧靠深南中路一侧靠深南中路一侧，，，，绿化带宽约绿化带宽约绿化带宽约绿化带宽约5555米米米米，，，，基本基本基本基本完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面东北侧为公交总站和下层广场，与地块有绿化带分隔南面为南园小区住宅楼，高6-7层，外观较为陈旧项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析地块内部地块内部地块内部地块内部地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块南面住宅区地块南面住宅区地块南面住宅区地块南面住宅区地块现状7项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析上上上上步步步步路路路路注：越多表示曝光率越高松松松松岭岭岭岭路路路路????目前，深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高地铁科学馆站C出口位于地块西北角，拥有大量进出人流深南中路车流密集，西北角无建筑与绿化遮挡，可视性高建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口，，，，将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计，，，，树立大型灯树立大型灯树立大型灯树立大型灯箱或指示牌箱或指示牌箱或指示牌箱或指示牌，，，，向外延伸地块范围向外延伸地块范围向外延伸地块范围向外延伸地块范围深南中路深南中路深南中路深南中路地块临街及曝光率——深南中路与松岭路交界路口8项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析上上上上步步步步路路路路注：越多表示曝光率越高松松松松岭岭岭岭路路路路深南中路深南中路深南中路深南中路??地块北面深南中路临街面长约130米，但由于有人行道、公交车站和绿化带遮挡，大大减低临街面曝光率建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理，，，，将临街面向外推延将临街面向外推延将临街面向外推延将临街面向外推延。。。。若可行，建议在此设置项目主入口地块临街及曝光率——深南中路9项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析上上上上步步步步路路路路注：越多表示曝光率越高松松松松岭岭岭岭路路路路深南中路深南中路深南中路深南中路?松岭路非交通主干道，仅为双向两车道，宽约20米，车流较少?两旁为中低层旧式住宅楼，临街商铺以经营快式餐饮、生活配套为主，人流量较少?松岭路临街面长约80米，曝光率低于地块北面地块临街及曝光率——松岭路10项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析上上上上步步步步路路路路注：越多表示曝光率越高松松松松岭岭岭岭路路路路深南中路深南中路深南中路深南中路??地块东北角为公交总站和下沉广场，车站建有2层办公楼及大型广告牌，与地块有绿化带分割，大大减低项目可视性，曝光率偏低地块南面紧靠南园小区居民楼，楼高6层，与地块相距仅10米左右，曝光率偏低。建议南面利用车建议南面利用车建议南面利用车建议南面利用车道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔地块临街及曝光率——上步路11项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析AAAADDDDCCCCBBBB注：■地铁出入口，■公交车站，■地铁商场出入口?????周边公共交通配套完善，拥有地铁、公交车站等公共交通设施地铁科学馆站C、D出口分别位于地块东西两角，地铁人流可直接进入项目。地铁连通华强北和蔡屋围商圈，距离一个地铁站，直接辐射两大商圈地铁地铁地铁地铁CCCC出口人流较多出口人流较多出口人流较多出口人流较多，，，，建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口，，，，有效聚集人流有效聚集人流有效聚集人流有效聚集人流；；；；在在在在DDDD出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌，，，，指指指指示项目位置示项目位置示项目位置示项目位置科技馆公交总站位于项目东北角，有多条线路停靠，前往龙岗、布吉、梅林等地，将项目辐射范围向关外延伸周边有多个地铁商场出口，建议利用地下空间与地铁商场连接，与中信城市广场、地铁商场、茂业百货等零售项目打造为一个整体，提升该区商业氛围地块交通可达性——公共交通工具12与本项目与本项目与本项目与本项目距离车程距离车程距离车程距离车程地点地点地点地点项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈上上上上步步步步路路路路滨河路滨河路滨河路滨河路松松松松岭岭岭岭路路路路深南中路深南中路深南中路深南中路南园路南园路南园路南园路华华华华强强强强北北北北路路路路华强北华强北华强北华强北商圈商圈商圈商圈????北面紧邻深南中路，东临上步路，均为城市主干道，双向8车道，车流量大西靠松岭路，连接另一城市主干道滨河路从本项目可快速到达深圳东西、南北方向各区域，交通便利，可达性佳本项目距离两大商圈，华强北与蔡屋围车程约5分钟10分钟市民中心10分钟深圳火车站8分钟万象城5分钟华强北路地块交通可达性——车流动线13?????经由地铁商场，从本项目可通往到达中信城市广场、佳兆业中心、科技馆人流密集，平均日流量最多达3~4万人/次，多为途经人群，较少进行消费地上人流地上人流地上人流地上人流由于地下空间发达，地上人流相对较少地铁口人流最为密集，其次是深南中路与上步路松岭路和南园路人流较少，多为小区居民项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析DDDD注：为地上人流为地下人流CCCC地下人流地下人流地下人流地下人流地块交通可达性——人流动线14位于华强北和蔡屋围两大商圈之间，偏离商圈核心区域绿化带遮掩深南路临街面，大幅减低项目可视性项目商业面积偏小，未能形成规模效益蔡屋围、华强北商圈未来有KKMall、中航城等大型综合购物中心供应，零售市场竞争加剧福田中心区、南山区后还是深圳未来重点发展商圈，是潜在竞争对手劣势劣势劣势劣势