尊享五星级的私人礼遇Honourenjoyfive-starprivatecourtesy北京五环项目整合传播方案众智集成2011.6.21开门见山——明确产品属性首先，作为“产权酒店”特殊的物业形态，无论从功能属性还是效益回报来看，都确立了本项目以投资需求启动市场的必然性。问题一：房地产新政直指投机，观望氛围浓厚，投资客谨慎入市的僵局如何打破？我们以怎样的利益价值点，引导投资取向？问题二：产权酒店明令禁售，产品属性处于风口浪尖的前提下，以何种形象面向市场？我们如何通过包装，将项目优势推向极致？问题三：在同类型产品先入为主的背景下，同众多竞争对手共同瓜分有限市场，怎样最大化争取客户？我们以怎样价值观，逆市制胜市场！从何种角度去突破才能完成目标？策略高度众智介入五环推广，希望打造：一個回报率和实力保障附加值极高的投资产品A\快速销售，完成近4个亿的销售额B\打造具有影响力的投资新型模式C\品牌整合，打造五环私产酒店品牌效应策略思路本项目要成功！众智集成认为核心需要整合以下三点:第一点：树立项目高度！——拔高附加价值第二点：深挖客群需求！——推广投其所好第三点：项目形象包装！——推广形象鲜明第一点：树立项目高度！①地段价值当道的今天，任何形式的物业其价值衡量杠杆中，地段作为第一要素，从来没有改变。关键点1：一线东三环自古以来的富贵之地北京自古就有东富西贵的说法，延续至今，东边已成为时代感最强烈的区域，尤其是东三环一带，展示了中央商务区域CBD、燕莎商圈为代表的高端城市氛围。关键点2：CBD核心世界资本运营的焦点当代中国优势的聚集地今天的中国已经全面深入地融入全球资本体系中，作为中国的首都，北京集中了全球化时代的中国优势，CBD区域又得天独厚集中了北京的优势。是城市人口聚集度最高的地区,也是城市经济发展的亮点,是城市总体规划的重中之重。作为北京现代化建设的核心发展区域，经过多年的发展，沉淀，该区域内已趋于饱和状态，在售项目屈指可数，无论是CBD还是东三环，本项目都占据这绝无仅有的地段优势！但是仅凭地段优势，是否可以从同类型项目中脱颖而出？市场上同类型项目竞争读解：竞争项目地址定位主题营销重点宵云里，“”。8号东三环燕莎酒会式公寓赢富无忧理财计划私人会所+五星级酒店+豪华公寓工三工体、三里上海世茂酒店的升级版城市+品牌屯屯三里三里屯让享乐从容尽揽70年产权，区域罕见大悦公寓朝青核心大城所向，大悦于心综合体+品牌+配套同类项目各有千秋，我们如何最大化价值内涵，打造专属于本项目的高端附加值？②打破常规的价值比对，从高度开始与竞争分道扬镳！从相近似的物业形态，寻找最具高端附加值的开发模式。探寻最具价值含金量的酒店物业“柏悦酒店”与“柏悦府”北京的顶级酒店式公寓柏悦居，售价高达7万/平米，与北京柏悦酒店同在银泰中心主楼，成为高端酒店式公寓的代表.这种建在高端酒店的私人物业，因地段、品质、规模、管理和服务水平、入住人群高端性等多个方面的价值叠加，早已经成为一种最具含金量的物业模式。探寻最具价值含金量的酒店物业“四季酒店”与“四季世家”北京的“四季世家”，与闻名世界的中国首家四季酒店比肩而立，从硬件设施、装修装饰、服务理念严格执行“四季”标准，在高端市场上成为引领品牌，虽然最高售价10万元/平米，仍然备受高端人士而推崇。不难发现——这种以“酒店”为核心价值依托的高端附加价值，显然与本项目价值高度一脉相承。1、纯粹——酒店纯粹业态一如已被市场多次认证的顶级物业模式，私人物业与酒店处于同一楼体，最大化保证物业本身的价值含金量。本项目整栋楼以五星级酒店为定位，业态单一且纯粹。1、纯粹——非公寓设计出售部分在装修、产品硬件、服务、户型设计等方面与五星级酒店行同一标准，区别与同类型项目仍然保留公寓的使用价值，在户型设计上规避厨房等功能区，并且在户型面积统一集中为40—60平米户型，最大化保证了作为五星级酒店的纯粹。2、高端——专业团队经营+高精装标准将来作为五星级酒店面向市场长期经营，由专业酒店管理团队经营打理。与酒店式公寓产品以知名团队顾问的模式相比，更加凸显其经营能力、服务标准的高端属性。4000元每平米精装成本，全套名品家电家私馈赠，做到真正的提包入住，更为高端价值增加砝码。3、成熟——7年成熟运营经验，各种配套设施全部投入使用项目前身，世纪远洋酒店在此处已成熟经营7年，各种配套设施全部投入使用，我们为客户提供的不是一个酒店的承诺，而是一个真正的可观、可感的商务休闲生活氛围。多功能厅和5个专为不同会议类型设计的会议室，可以承办各种活动。酒店还有蒸汽浴、按摩、卡拉OK房和健身房。酒店的咖啡厅、酒廊和其他餐厅，可提供各式各样的餐饮服务。3、成熟——成熟的旅游、商务氛围，拢聚无限人气项目镇守华威桥一线东三环地利，赛特、燕莎、CBD等数大商圈，潘家园古玩城，北京站等诸多地域优势，汇聚四面八方财富。成熟的旅游、商务往来氛围为本项目却别于其它同类项目的核心优势。纯粹+高端+成熟三大稀缺价值一个以顶级豪宅标准打造的高端物业！一个可以私人拥有的五星级酒店套房！一个已经兑现了的豪华承诺！一个充满商务生活氛围的私人行宫！在北京，已经拥有853家星级酒店五星级酒店仅有56家，且大部分都在经营能够拥有诸多高尚价值的私人物业，谁得珍藏？仅属于少数人的极致收藏············项目定位一线东三环一线东三环··五星级酒店私产五星级酒店私产一线东三环一线东三环··五星级酒店私产五星级酒店私产突出一线东三环，CBD核心的地段含金量，突出区域本项目物业本身的保值、增值潜力。产品突出产品自身五星级酒店的纯粹性，及个人可以拥有的五星级酒店的物业价值。价值完整整合项目价值，将绝无仅有的，仅属于少数人私藏的稀缺属性推向极致。那，开始庆祝？策略到此为止，可以了吗？且慢！我们觉得还不够！作为具有明显投资属性的物业类型，面对市场众多投资模式，客群投资最关心的是什么？我们终究能给投资客户带来什么？第二点：深挖客群需求！——推广投其所好高回报1、固定回报率相当于住宅项目的一倍以出租等方式获取房产回报，在住宅地产的投资回报率大概为3%-5，租金回报率较低。本项目拟定的3+2返租计划，年回报率达6%-8%，两者投资回报率相差近一倍。以50平米为例，年6%利润率，每年10万分红，3年30万，5年50万，利润率高达30%！高回报2、物业增值前景看好，附加收益可观。项目地处于东三环CBD核心绝版地段，在售项目屈指可数，随着产权酒店禁售令的下发，诸多稀缺价值奠定了本项目自有产权物业的保值、增值能力。保守估计，40年物业增值至少在3倍以上，附加收益可观。高回报3、精装现房，收益即刻可享。以现房的状态出售，做到真正的拎包入住，自用者无需烦恼，投资者收益即可可见，我们所有优势都不是停留在口头承诺上，而是眼见为实的现在。低风险1、强劲的客流保障，降低投资风险。与项目毗邻的古玩城，已成功运作多年，在北京的旅游产业和文化产业中具有重要地位，已成为中外游客来北京旅游时的一个重点参观项目和消费热点。低风险2、成熟商务氛围，经营前景保障CBD云集130家世界500强、1145家国际巨头、5000家传媒公司、13000家知名企业；燕莎更是汇集了107家使馆、百余个派出机构、外企驻京总部；成熟的商务氛围，势必吸引商务往来人群，为酒店经营提供保障，为投资者降低风险。低风险3、风险共担，共生共赢由五环酒店管理公司统一管理经营，投资者相当于与开发商处于同一战线上，一个五星级酒店，1/3自持经营，2/3出售，卖的是一个共赢的机会，让投资者与“五环”一同做大！共成长！共成就！收益CBD滚滚财富。多用途自持可作为居住、行政接待场所等，解决自住或者帮助商务往来的需求。经营交由酒店管理公司经营，转售享受经济回报。享受物业保值增值的效益，以市场价位出售产权。高回报低风险多用途统而论之，我们给投资者带来的是：全程无忧的安全投资新方向！新政后，最独特的投资新产品！CBD绝无仅有的投资机会！本项目最大的特别之处在于开发模式运营方式特点传统的产权酒店购买之后必须返租给酒店只能以房东的身份，换取经济收益传统的酒店公寓委托中介或自行出租收益，出租收益保障相对较一般为做中、长期的出租；弱，经营能力较差。本项目可以返租，租客范围更加广泛，一般业主拥有更加完善的收益要大于投资酒店式公寓自住决定权。可以自用，配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓，更加高端能够彰显身份的尊贵可以转售，在物业的保值、增值能力特权。较高。本项目最大的特别之处在于酒店经营利润回报+一生下榻的私人套房+“原始股”产权尊享入股五星级酒店的特权！诸多价值，我们怎样一句话传递给客群？在CBD，做五星级酒店的股东！地段优势最大化，高收益低风险价值保障最有力的证明。将项目可以买到的五星级酒店产品属性明确，以“股东”身份给目标客群心里尊重感，增加其经济效益的及使用权限的心里预期。第三点：项目形象包装！——推广形象鲜明在形象包装中怎样体现项目诸多价值，成为我们的思考核心：案名主推：BW五环案名主推：S&C五环S价值读解创始人姓氏——shengS为五环国际大酒店创始人盛总姓氏的拼音首字母，对于企业品牌来说有着不同寻常的意义。纵观五星级酒店的名字，多以创始人的姓氏命名。S价值读解“股份”——stack以英文Stack为内涵的股份意义，代表项目定位私产酒店的产品属性，与针对投资者推广语境“做五星级酒店的股东”利益促动点不谋而合，是项目促进项目销售的最佳表达。S价值读解私产酒店——self以英文self为内涵的私人物产意义，突出本项目作为私人可以买到的五星级酒店，的特殊价值，将私人物产最大化突出。S价值读解五星级服务——