北京大兴区生物医药基地项目定位中国水电建设集团房地产有限公司品牌营销部20110728www.zhred.com宏观形势分析—政策调控报告主要内容1宏观形势分析政策调控2北京房地产市场分析趋势预判3区域市场与典型项目4项目定位22010-2011年主要房地产政策2010.4.172010.6.42010.11.32011.2.162011.5.1叫停三套房公“新国十明确二套房积金贷款，公北京楼市调商品房公示条”出台贷认定标准积金二套房提控15条细一房一价高五成则全国各城市北京率先出“新国五“新国八地方限购、台限购令条”出台条”出台调控政策陆续出台2010.4.302010.9.252011.1.162011.33宏观形势分析—政策调控2011年的新国八条是2010年调控政策的升级和深化　2010年国十条及2011年“国八条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”对稳定房价、推进保障性住房建设对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务问责工作不力，影响社会发展和稳定的院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问，要追究责任。责。行政手升级各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨段地方人民政府可根据实际情况，采过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购取临时性措施，在一定时期内限定限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非购房套数。本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于二套房贷款首付50%，利率不低于差别化利率60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据经济手基准利率的1.1倍。升级实际在此基础上还可以上调。段买住房不足5年转手交易的，差额买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税收征收营业税。收营业税。4宏观形势分析—政策调控“新国八条”的出台，持续强化了前期楼市调控力度，意在巩固与扩大调控成果进一步落实地方政府责任;合理确定本地区年度新建住房价格控制明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政目标，并于一季度向社会公布。手段调控房地产市场转为直接调控房价加大保障性安居工程建设力度;多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。调整完善相关税收政策，买住房不足5年转手交易的，统一按销售加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。息系统为后续的房地产税制改革打下基础强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实此前是二套房贷首付款比例50%际在此基础上还可以上调。严格住房用地供应管理，落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上确保保障房建设用地供给，不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方明确土地招拍挂制度改进方向式供应中低价位普通商品住房用地。5宏观形势分析—政策调控调控从行政手段调控房地产市场转为直接调控房价；建立问责制，确保政策有效落实关键词：问责制,明确房价目标,稳定预期?在最新”国八条”中,要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。中央政府的用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。?落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，相比去年调控政策落实不力的局面将会有所改变。6宏观形势分析—政策调控强化差别化政策，打击投机和过度住房消费需求月份2010年2011年?二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍；?二套房贷首付六成以上，利率提高基准利率1.1倍,各地可在此基础上上调；?两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；金融?已上调金融机构人民币存贷款基准利率及公积金?商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上贷款利率；政策住房贷款;?对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。?落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总?首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大土地项目可以约定在两年内全部缴清。力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普政策通商品住房用地?即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”.、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。?买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。?深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等行为；?明确房价控制目标，稳定预期;行政?“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整?对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责手段此外，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内人进行问责。一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。?地方可限定购房套数。7近期房地产政策严格执行、力度加强、范围扩大、新政策不断出台8宏观形势分析—趋势预判北京限购政策对房地产投资性需求、改善性需求影响较大?限购政策对抑制房地产投资性需求起到强烈作用，投资产品受到政策压制；?改善性需求产品也受到影响；?刚性需求产品受政策影响小，将会得到市场追捧。9宏观形势分析—未来趋势预判未来房地产政策预判?调控政策仍将持续，调控重点向限贷转移；?一线城市商品房、二手房成交量下降趋势明显；?二三线城市的房地产市场向好意愿凸显，开发商应利用优势扩大土地储备以便后市发力；?一二线城市挤出效应明显，客户置业郊区化；限购成为三、四线城市房价上涨的推手；10宏观形势分析—趋势预判基于当前市场关于项目开发的一些思考?当前政策对房地产市场具有较大影响；政府多方面出击确保调控政策具有效果；限购、限贷、加息等政策对开发商有很大影响。?刚需及首改产品将成为未来市场成交主力,该种产品也将能最有效规避风，产品定位方面，基于北京市场应以满足市场客户最多的刚需客户群体需求为主，控制风险。?项目开发模式逐步转为”快销”模式，速度第一，价格第二，以资金流的快速流转实现更高收益。11报告主要内容1宏观形势分析2北京房地产市场分析上半年房地产情况3区域市场与典型项目未来发展趋势4项目定位12北京场分析—土地市场上半年土地供应以工业为主，其次为住宅用地约233万平米?2011年上半年北京全市总供应规模为712万平米，规划面积约1200万平米，较以往呈下降趋势。?上半年土地供应以工业为主，约39宗368万平米，其次为住宅用地28宗233万平米，金融商业用地较少。13北京场分析—土地市场上半年全市居住用地成交20宗共162.78万平米，楼面地价4122元/平米?2011年上半年北京居住类用地成交20宗，建设用地面积162.78万平米，占总供应的约70%，规划建筑面积291.98万平米；?成交金额120.34亿元，楼面地价4122元/平米，溢价率13.63%。14北京市场分析—土地市场土地成交以郊县区域为主?上半年土地市场整体成交较少，主要受政府供应用地基本以近远郊为主，地块位置并不够好，其二房企自去年大肆拿地，手中土地储备相对丰富，且政策收紧，开发商拿地愈加谨慎。15北京市场分析—商品房市场商品房供应：2011上半年商品房整体供应量较低，达到9个半年度的供应量的最低点?上半年北京市商品房新批准销售证102个，较去年同期减少49个，环比下降32.45％，批售套数42659套，同比下降16.34%，批售面积425.85万平米，较2010年上半年减少138.3万平米，环比减少24.51％。?受年初政府对于房地产市场调控，房企推货节奏明显放缓，上半年北京商品住宅供应量较低，达到9个半年度的供应量的最低点。16北京市场分析—商品房市场住宅成交：2011年上半年北京商品住宅呈现价升量跌态势?今年上半年商品住宅总量继续2010年的下滑趋势。?上半年北京商品房住宅成交39316套，同比下降16.22%，成交面积407.79万平米，同比下降20.51%，成交金额893.7亿元，同比下降14.4%，成交均价21902元/平米，同比上升7.68%。17上半年房价过快上升的趋势有所控制，但房价仍呈上升趋势?从2008年底至2010年初，北京商品房价格上升幅度非常大，达到33.52%，从2010年开始，房价增速相对开始放缓，今年上半年商品房成交均价达到20423元/平米，环比上升4.4%，上涨幅度减小，但房价依然呈上升趋势；18北京市场分析—商品房市场而从2011年上半年月度成交情况看，成交稳定并呈