武清区域市场分析2013-12-3第一部分武清区发展规划区域简介?武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。城区杨村镇距天津市区25公里，距首都北京75公里，距天津塘沽新港75公里。?武清辖区面积1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)，人口82万，2000年6月撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口22万发展规划天津住宅开发热点向郊区扩张，武清成为价值洼地。天津11个新城规划：?根据天津“一轴两带三区”的市域空间布局和城镇发展特征，规划形成“城市主副中心-新城-中心镇-一般建制镇”的四级城镇体系；武清?天津市规划11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城；?武清新城位于天津城市发展主轴，是连接京津大首都的战略枢纽。发展规划外向交通便达，城市功能先进完善的环渤海新城n近几年相继实施了京津塘高速公路二线、京沪高速、京津城际轨道等国家级重大交通工程以及103国道拓宽改造，使武清占据了京津大通道关键位置，形成了武清至京津半小时交通圈，为率先发展提供了有力支撑；n武清开发区起步较早，目前拥有600家以上的企业，发展前景良好；n武清城市空间结构：n一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。n两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。n八大组团：新城核心组团、外围7个产业特色鲜明小城镇组群。发展规划1个中心、10个居住区、3个工业区、2条景观带、1个商贸圈?中心区：沿雍阳西道两侧规划有政府、文化广场、商业中心、体育中心、会展中心、教育科研中心；运工河业?住宅分为10个居住区；风区工业区景区田?3个工业区：逸仙科技工业区、园风光武清开发区、武清工业区；绿工业区廊?2条带：田园风光绿廊、运河风景区；中心区?1个商贸圈：从杨村火车站、建国道两侧延至老城区作为主要商贸服务带，前进道、泉州道至光明道为商场商贸服务带，两条道形成一个商贸圈。第二部分区域市场分析天津市市场区域市场发展迅速，武清成为市场成交主力区域年份套数（套）面积（㎡）均价（元）2010年955901025968791682011年7892285213629417天津市2012年888329641101102272013年11141711709315106692010年11024115977955522011年1459114861305959武清区2012年10812116373661742013年1676517486856783分析天津市2010年至今成交数据，武12清区成交量占天津市总成交份额约1010200014.2%；从成交面积分析，武清区约882000占天津市总体比例13.85%。从数据中了解，武清区销售情况对天津市总体662000成交量，尤其是在郊县项目中起到较442000大支撑。22200002000郊县市场区域市场发展迅速，武清是市场成交主力121210108866442200武清区市场成交量一直保持领先于郊县市场，2013年1月-11月成交面积55.58万平米，共成交套数53192套，约占区域1/3市场份额。武清一级市场工业土地市场火爆。下朱庄、开发区成为土地成交量领先。2013年1月-11月?整体市场成交状况及分布2013年1-11月份，武清区总计成交土地129宗，成交面积5848671.7平方米。其中，综合用地14宗，居住用地13宗，商服用地32宗，工业仓储用地69宗，批发零售用地1宗。武清一级市场武清区成交土地区域占比2013年1月-11月成交土地主要来源于下朱庄，土地成交23宗，占比约18%；开发区土地成交12宗，占比约10%；汊沽港镇土地成交12宗，占比约9%；武清区新城土地成交12宗，占比约9%；王庆坨镇土地成交10宗，占比约8%，其余乡镇土地成交均未达到5%的占比。武清二级市场2003年-2013年武清商品房走势121620000101420000812200001020000682000046200004200002220000020000?03年开始武清区房地产市场每年以惊人的速度发展，03年-08年武清区成交面积共1753664平米，08年因经济危机影响成交量下滑，但09年后均表现为成交强势反弹，价格稳步提升；?09年-2011年武清区市场实现成交3473447平米，（09-2011年）仅用三年时间即超过（03年-08年）成交面积1.98倍。2012年受市场政策调控影响成交面积呈小幅下滑趋势，全年成交量1163736平米，进入2013年后稳步回升，截至13年11月成交1748685平米。?成交均价方面，武清区市场由于整体基数较低，08年市场低谷期区域价格回落至3500元/平米左右，进入09年后稳步回升，目前在6783元/平米左右小幅波动。武清二级市场面积区间套数占比50平米以下15001.95%2003-2013成交面积占比50-70平米33564.36%70-90平米1770723.01%90-120平米3720148.34%120-144平米1134514.74%144-180平米29263.80%180-250平米17312.25%250-300平米5780.75%300-400平米5770.75%400-500平米290.04%500平米以上140.02%合计76964100.00%?分析2003-2013年成交面积，共销售76964套，其中90-120平米户型受关注度最高，销售占全部面积48.34%，其次成交量较高的是70-90平米户型，销售占比约23.01%；?从销售情况中看出，144平米以上大面积产品及70平米以下小户型在当地市场销售较不理想。武清二级市场90-120平米户型为成交主力，四室以上及一室备受冷落。2013/1-2013/11主力供求情况成交面积占比121210108866442200?2013年新增户型二室居多为12401套，而2013年武清区客户购房对户型面积的需求无较大差异，截至目前主力户型仍以90-120平米为主，占比为45.5%，其次是70-90平米户型，占比为25.9%；?50平米以下小户型及144平米以上大户型，成交量所占市场份额较小;?截至目前，存量最多为二室户型，剩余13185套，此外三室户型剩余7525套，其余户型存量均不足1200套。区域市场小结?在天津市新城规划的影响下，武清区房地产市场在03年还在缓慢发展进程中，而09年伊始房地产市场销量逐年攀升进入新的增长高点，仅09-2011年三年期间，实现成交面积3473447平米，与之前六年发展相比，仅用三年时间即超越1.98倍，达到历史峰值。?2010年-2013年武清区成交面积约占天津市总体比例13.85%，武清区为天津市房地产发展起到积极推动作用，其快速发展已成为郊县中成交主力?2013年武清区新增户型以90-120平米二室产品为主，这与当地客户购买需求相符，二室户型成为当地主力户型亦在情理之中，成交占比为45.5%，此外70-90平米户型也较受市场青睐。?土地成交情况，武清区已放缓对居住用途的土地供应，2013年全区土地成交为以工业为主要用途，按用途划分，出让的工业土地主要集中在汊沽港镇及开发区，居住土地以下朱庄为主要成交区域。第三部分重点项目分析17重点项目分析曹子里镇黄花店镇武清城区梅厂镇石各庄镇下朱庄乡汊沽镇重点项目分析武清区2013年销售排名榜TOP20序号区域项目套数总面积销售额均价1武清区首创国际半岛808114124.1100065429987682武清区保利海棠湾887109669.679056982572093武清区孔雀城962105325.774972119271184武清区盛世天下831101329.878161463377145武清区龙湾城75384781.866369019278286武清区经纬城市绿洲106382889.6657065888768857武清区枫丹天城80875720.3952265408669028武清区泽信金汇湾60261639.0439268927363719武清区天娇里46652875.19379401974717510武清区盛世年华52650480.35327714282649211武清区花样年花郡53148890.44327556722670012武清区金泰丽舍47343458.43349114789803313武清区华庭豪苑28842967.66364149008847514武清区武清五一阳光41638329.33287700029750615武清区翠金湖美墅岛11330284.13199558956659016武清区世茂茂悦府24226493.22208124160785617武清区蓝湖郡26726245.24146563550558418武清区紫韵枫尚29026069.75153935294590519武清区荔城公馆29525600.9172923067675520武清区恒大山水城19724655.071218097874941重点项目分析容销量排新增新增面存量套存量面区域项目开发商建筑面积积产品形式开盘时间入住时间(套总面积销售额均价名套数积数积率)洋房、高层、公寓首创国际半首创置2013.11.9加1高村乡2297411、联排、2015年底8081141241000654299876818002273371058135281岛业推联排双拼、独栋高层保利地联排、高2013.11.232杨村保利海棠湾2780001.82014.5别887109670790569825720992