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钧城地产郑州联盟新城7期推广方案
钧城地产郑州联盟新城7期推广方案
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联盟新城7期2010年推广方案钧城地产2010.6目录Ⅰ新政影响Ⅱ自我审视Ⅲ整体策略Ⅳ推售策略Ⅴ推广策略Ⅰ新政影响“新国十条”重拳出击楼市4月14日,国务院常委会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。仅在三天之后,4月17日,国务院再发通知(新“国十条”)商品房价格过高地区商业银行可停发三套及以上住房贷款,对没有1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停放贷。此次调控堪称史上最严厉的房地产调控,再次显示了政府坚决遏制部分城市房价上涨过快的决心。新政影响所造就的大势新一轮的房地产反弹与新政的不断博弈——世联地产2010年5月,新政正在显现对郑州楼市的影响特征一:郑州市商品房供应量继续上升?五月,郑州市商品房批准预售100.5万㎡,本月环比增长12.6%,同比增长267%,没有太大波动,从五月份预售情况看,郑州市开发商由于自身资金状况良好,对房地产新政的应对还没有展开动作。?五月份各区域供应量中,中原区和郑东新区分别占到了27.4%、22%。特征二:郑州市商品房成交量明显下降?五月全市商品房成交量69.94万㎡,环比下降33%,同比下降23.1%,可以看出新政从五一开始真正的影响郑州房地产市场,购房者观望气氛盛行。特征三:郑州市商品住房均价上升?五月,郑州市商品住宅成交均价为5634元/㎡,环比上升12.5%。新政后,市面上部分楼盘实行低首付,加上高端楼盘依其品质价格坚挺,所以导致五月份均价上升?办公用房成交均价5896元/㎡,环比下降12%。?商业用房成交均价为8164元/㎡,与四月份成交均价基本持平。特征四:郑州市各案场来访量明显下降4.15前4.15后代表楼盘成交情况客户情绪成交情况客户情绪购房情绪高观望情绪强烈,锦艺国际华都持续增长明显下滑,涨来访、成交量大幅度下降出现少部分客户退定情况,升龙凤凰城持续走高成交量明显明显下滑观望情绪强烈,2-4月份成交购房情绪高5月1—9日1有3组客户因为首付上调圣菲城40套涨套提出退房情况购房情绪高观望情绪强烈,鑫苑现代城未开盘开盘涨来访量大幅度下降一期:周均观望情绪强烈,正商幸福港湾成交量明显每周20套50套来访、成交量大幅度下降?4.15后,市场反应明显,直接表现就是来访量急剧下降,甚至有楼盘下降80%;?客户情绪从持续高涨的状态急转为持币观望,进而影响了短期的成交量;五一期间,各楼盘成交寥寥,冷淡收场;宏观市场分析与总结?五月郑州商品房新批准预售100.5万㎡,成交69.9万㎡,供求比为1.4:1,成交均价为5850元/㎡,环比上升8%,整体上呈现出量跌价涨的局面。?4月中下旬的国十条新政以及一系列房地产调控政策对郑州楼市的真正影响从五一开始;五月份全国一、二线城市楼市普遍遇冷,加上媒体大肆渲染,导致五月郑州在售项目遭遇了来访量、成交量锐减的局面,购房者由于坐等观望的心理、开发商的现金流也足以支撑一段时间,导致买卖双方相互观望的局面形成。?4月新政旨在遏制投资、投机需求,但新政不可避免会伤害到改善型购房者,因为政策无法甄别购房者中谁是投资者,谁是改善型住户。对郑州来说,影响最大的是交易量会下降,两类人进入观望状态:投资型人群和改善型住房人群,对自住型人群影响不大甚至没有任何影响。新政对联盟新城7期的影响新政,尤其是其中的信贷政策会改变本项目的客群构成二套房50%的首付政策将挤压掉一部分准高端客户新政前的客群新政后的目标群体身家数百万准成功人士及以上人群身家千万以上的成功人士首付款额:45-75万间首付款额:多在100万以上置业次数:二、三次置业者置业次数:终极置业者仰幕联盟新城身份标签注:7期户型最小面积约140平米,暂时以单价1.35万计算Ⅱ自我审视联盟新城一路创新而来二期德式一期新亚洲院落五六期生态科技艺术写字楼联盟新城一至四期所有风格一向领引三期创新中式七期西班牙四期北欧7期项目基本数据地理位置:CBD中心与副中心的外滩上,新老城区交界处别墅风格:西班牙风情物业形态:联排别墅/花园洋房面积区间:140左右平方米起套数:392套细分产品新政后可能遭遇的尴尬多次置业,三套房须全款郑州多家银行已开始实施,最小户型为140平方米全款至少150万以上。如此高的房款,终极置业绝不容忍产品有一丝瑕疵。图中所标皆为临路及较小户型所在区域,从面积和位置都无法满足终极置业需求。高门槛对位的终极置业人群,如何能容忍瑕疵?Ⅲ整体策略羊群效应羊群是一种很散乱的组织,平时在一起也是盲目地左冲右撞,但一旦有一只头羊动起来,其他的羊也会不假思索地一哄而上,全然不顾前面可能有狼或者不远处有更好的草。“羊群效应”在营销领域的应用优点很明显:1.可以消除客户的疑虑,强化客户的安全感。2.可使客户产生紧迫感,即别人都已购买了,我们不买就没有了。3.可带动许多人的购买行为,形成连锁反应。“羊群效应”在联盟7期营销上的应用:利用大量客户(真实意愿和实际购买力)互相挤压从而一定程度忽略产品不足,促进购买Ⅳ推售节奏全年回款任务8亿,对应去化面积达到75%以上。要求年内所有货量全部推出。建议分两批推货。第一批推货,推出约40%房源,仅针对建业高端业主(联盟、半岛、金水花园)、关系客户、集团员工、五期推广积累的客户资源。一期推售房源建议货源品质高低搭配,稳健推盘考虑第二批推货,推出剩余货量,通过线上推广针对社会高端人群。根据政策实际出台时间和对郑州的实际影响,灵活把控时间和策略。1、政策并未严格实施:7月——8月下旬,线下推货,采用至尊卡形式,8月解筹第一批40%。9月上旬——11月,线上公开推货,提前认筹,11月预售开盘选房。2、政策严格实施:7月——8月下旬,线下推货,至尊卡形式甄别客户实力和诚意度。9月上旬——11月,线上公开推货,11月预售,10天内两次开盘选房(货源分配仍按上述两批次实施)。Ⅴ推广策略不具有唯一个性的传播,往往事倍功半。看看我们的竞争对手,郑州市场下半年预计推向市场的别墅和类别墅项目,我们应该如何在推广上跳出他们一致宣扬的“豪宅人生”包围。林溪湾产品类别:双拼联排洋房(按房源数量由少至多)产品风格:西班牙风格一期推货的体量:300套预计销售时间:10月预计销售价格:别墅12000,洋房8000面积区间:200—300平米经济型别墅广告语:人生当有别,一墅见高下天伦庄园产品类别:联排别墅,叠加别墅,洋房产品风格:英伦一期推货的体量:100多套预计销售时间:未定预计销售价格:未定一期推货面积区间:别墅,200—400平米古德佳苑产品类型:郑东低密度多层电梯洋房面积区间:三房150,四房170,顶层和一层为复式一期价格:平层13000,复式17000(买一层送一层)二期推售时间:8、9月二期推售面积:18000㎡广告语:成功者,住洋房正商·红河谷产品类别:双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯洋房、高层五种产品风格:西班牙风格一期推货的体量:一期一批:花园洋房287套、电梯洋房100套、联排72套一期二批:花园洋房123套、电梯洋房44套、联排31套预计销售时间:7月预计销售价格:花园洋房3800/电梯洋房4300/联排6700广告语:生长在原生溪谷上的城市别墅鑫苑·中央华府产品类别:退台洋房公寓(洋房14栋2栋公寓)产品风格:现代简约风格一期推货的体量:(洋房共312套,公寓共1560套)预计推出100套洋房,1200套公寓预计销售时间:11月预计销售价格:洋房13000-14000,公寓8500—9000一期推货面积区间:135—200平米,市中心资源型洋房圣菲城4期产品类型:高层(80多平两房、100-180多平三房、140—200多平四房、40多套复式)50套洋房产品风格:现代体量:400多套,其中洋房50套预计销售时间:7月份预计销售价格:洋房10000,其他7000洋房面积:100-200平米,200平米为主力综上联盟新城7期的同一等级价位项目说西班牙风格,联盟7期不是唯一,正商红河谷、林溪湾都是西班牙说洋房,联盟7期不是唯一,鑫苑中央华府、古德佳苑都是,还自降身价说低密度,联盟7期不够顶级说大户,联盟7期更不是唯一说地段,鑫苑也不错,古德佳苑同样是郑东……联盟说什么?一句话,几个字,让关注我们的人清晰的了解我们!作为住宅中的劳斯莱斯联盟新城何必为自己设立竞争对手我们要做的就是找到我们的“唯一”什么是联盟新城7期真正的唯一?联盟造只有这一点才是项目区别于其他项目的唯一6年联盟新城,已然成就中原人居至高品牌最好的,唯一的,排他的品牌资源,理应大书特书“联盟造”传达的直观印象联盟新城6年一贯的创新,不管哪种建筑风格联盟新城6年一贯的领先品质,始终领先中原人居品质联盟新城6年一贯的热销,不管处于什么市场大势和竞品包围联盟新城已然成就的身份标签,住联盟就代表着社会的身份地位……而这些就是我们需要传达给受众的最关键信息当然仅有“联盟造”还不够,这一次联盟又造了一种什么样的生活?我们还需要向受众清晰传达我们的生活主张!西班牙院子联盟造西班牙风情的低密院落生活,联盟新城6年一贯的创新品质制造联盟新城7期价值体系西班牙院子联盟造西班牙风格花园洋房联盟新城世界级品牌24.99%超低建筑密度1.18超低容积率联盟新城世界级品质更多窗户、露台和长廊等别墅处理手法联盟新城世界级规划设计多重院落及庭院(入户庭院、内庭院、后花园)高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料联盟新城世界级技术加拿大进口红雪松木廊架联盟新城世界级物管纯粹西班牙建筑风格的屋顶联盟造,告诉你一些不为人知的故事!西班牙院子,联盟造你或
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chenchuchan507
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郑州
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联盟新城7期
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推广方案
内容摘要:
“羊群效应”在营销领域的应用优点很明显: 1.可以消除客户的疑虑,强化客户的安全感。 2.可使客户产生紧迫感,即别人都已购买了,我们不买就没有了。 3.可带动许多人的购买行为,形成连锁反应。
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