一、开发篇1.1地块分析1.2开发计划1.3开发配套费用调研1.4开发重点工作一、开发－1.1地块分析1.1.1成都概述?成都市，简称“蓉”，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”，位于四川省中部，是中西部地区重要的中心城市。西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽。成都全市面积12121平方公里，下辖9区4市6县，总人口1140万，市区人口521万。?2010年成都市生产总值（GDP）5551亿，增长15%，为中西部城市之首。城镇居民人均可支配收入20835元，增长11.7%；农民人均纯收入8205元，增长15.1%一、开发－1.1地块分析1.1.2地块位置一、开发－1.1地块分析1.1.3地块概况本项目西至府河及滨河公园，北至建设北路，东至猛追湾路。项目位于成都市一环路内中心城区，紧邻府河和四川广播电视塔，地理位置优越。地块总规划用地面积为94.128亩。其中纯商业用地16.78亩，住宅兼容商业用地77.35亩，规划建筑面积377239平方米。我司于2010年12月8日竞得该项目宗地使用权，成交楼面地价3843元/平方米。我司自2007年参与猛追湾片区旧城改造，此次取得地块为一期地块。一、开发－1.1地块分析1.1.4地块历史一、开发－1.1地块分析1.1.5土地成本及比较项目地块，九龙仓成交成交楼面价3843元/平方楼面价4837米元/平方米保利成交楼面价7300元/平方米伊泰置业成交楼面价7600元/平方米绿地集团成交楼面价6500元/平方米一、开发－1.1地块分析1.1.6土地优劣势分析所属城区为非传统优势地区属成都市限购范围区域周边交通优势，销售有一定影响劣势环境、品质不高受市政公园改建影响，配套用房较大，占用商业面积一、开发－1.2开发计划项目整体开发计划2011取得施工许可证一期2011取得施工许可证年一期年77月月小高层超高层（13#）及商业2011取得预售许可证2011取得预售许可证年9年11月月（1、2、3#）竣工备案2013竣工备案2013年12年12月月一、开发－1.3开发配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注1.1.土地款144973万元楼面地价：3843元/㎡1.2.土地指标费1412万元15万元/亩（94.128亩）土地类合1.3.土地契税4349万元成交价*3%4030元/㎡1.4.土地交易费用1450万元成交价*1%1.5.土地测绘费用25800元测绘面积（占地）*0.41元/㎡1.6.拨地定桩费用13200元2.1.管线迁移费1500万元（预估）（主要为污水干管迁移费用，尚无预算）2.2.环境评估60万元（预估）环评报告书：视项目规模而定前期工程类合2.3.可行性研究报告5万-11万元成都项目由开发自行编制，此笔费用已省220元/㎡2.4.规划出图及拷盘费1万元2.5.白蚁防治费52万元1.5元/㎡一、开发－1.3开发配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注2.5.文物勘探费114万元3元/㎡2.6.人防异地建设费无按规定高层建筑都必须本地建设。2.7.地震安全性评价费130万元10万元/点（一般按塔楼数布点）2.8.新型墙体材料专项基金190万元5元/㎡*报建建筑面积（含车库、配套用房等）前期工程类2.9.散装水泥专项基金38万元1元/㎡*报建建筑总面积（含车库、配套用房等）160元/㎡*建筑面积2.10.基础设施配套费6040万元2.11.规划许可证牌证费4800元2400元/个*2(共2个)2.12.施工图审查费70万元一类建筑收费标准1.82元/㎡*建筑面积一、开发－1.3开发配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注2.13.防雷减灾审核80万元（预估）1.5元/㎡*报建面积+可行性评估（视项目情况而定）前期工程类2.14.招投标代理费20万元视项目投资而定2.15.有线电视费200万元（预估）安装费：1360元/户（未含总平费及机顶盒费用）民用：多层-3000元/户；高层-3550元/户（未含商业配套工程类2.16.燃气建设费900万元（预估）部分，商业：按实际情况计算）合38元/㎡2.17.临时供水费10万元（预估）2.18.临时供电费300万元（预估）一、开发－1.3开发配套费用调研成本费用类别成本费用明细收费标准备注3.1.房屋面积测绘费100万元（预估）综合体2.72元/㎡；住宅1.6元/㎡；商业2.2元/㎡电梯：38.5元/㎡*总建筑面积（含所有配套建筑，包括1500万元（预3.2.公共维修基金风机房、架空层等）；多层：33元/㎡*总建筑面积（含估）所有配套建筑，包括风机房、架空层等）后期成本类合住宅类3元/㎡*大产权注册的住宅总建筑面积，非住宅46元/㎡3.3.产权交易费150万元（预估）类5元/㎡*大产权注册的非住宅总建筑面积（主要指商铺及车库）3.4.产权登记费待定房屋价值的1.5‰3.5.分户土地证费待定住宅80元/户，非住宅550元/宗一、开发－1.4开发重点工作及待解决的问题地下管线迁移因部分地下管线历史较长，资料不清，在落实迁改方案后，需得到区域、集团支持，加快迁改进程。成都空军暂未放开航空限高调整，项目已申请住宅地块调高至165米，酒限高调整店地块调高至220米，是否能批准尚未确定。需同时做好协调限高调整及分批建设的准备。酒店地块建设需尽快进行酒店方案设计及报建，以便争取政府对住宅地块建设的大力支持。超限审查做好超高层建筑的超限审查：抗震、消防、外立面、干挂石材审查。一、开发篇END内容目录二、设计篇