六、营销篇6.1市场概述6.2项目SWOT分析6.3成都豪宅市场分析6.4商业市场分析6.5样板展示区施工管理六、营销－6.1市场概述6.1.1城市简介成都简介?西南中心：综合实力西部第一，常住人口1260万；?成渝经济区：是继长三角、珠三角、环渤海之后的区域城市发展中心；?组成：9个区（中心城区5个），6个县，1.24万平方公里；?功能：中心城区以金融、商务服务、贸易、通信为主，北部（新都）以化工、冶金、建材、重型设备制造及依托铁路的物流中心，西部（郫县）依托高校的科研教育基地，（温江）以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，南部（华阳）以会展、商务服务、科研为主的新城区六、营销－6.1市场概述6.1.2区域简介六、营销－6.1市场概述6.1.2区域简介从成都市总体规划来看，猛追湾片区主要功能定位为休闲商务区，这里的土地绝大部分将被规划为二类住宅用地或商业用地，容积率都在3.5以上，且严格要求了绿地率和市政配套建设。目前猛追湾作为新兴RBD板块，是城市化进程和旧城改造的重点区域，随着政府招商推介力度的进一步加强，该板块是目前城东最适合房地产开发的片区之一。因此按照资本逐利的本性来看，大量的房地产资本流向该地是理所当然的，同时，有竞争才有进步，正是由于众多品牌商的相继进驻、相互竞争，猛追湾老旧的形象可以得以彻底颠覆，区域价值迅速提升，这里也将成为成都市具有影响力与竞争力的高品质居住片区。六、营销－6.1市场概述6.1.3区域经济中心因素建设路伊藤SM广场成华区猛追湾街口，位于新华大道与一环路交汇处，相邻房产都以高层和老旧公房为主周边配套设施（如公园、学校等）：?金融、服务机构：中国农业银行、中国邮政储蓄、招商银建设路商业街猛追湾双语学校行、中国建设银行、中国工商银行、成都银行、城市农村信用社、中国电信营业厅,中国邮政?教育配套:有成华区小学南校区、成都理工大学、华林小财富又一城财富又一城学、电子科技大学、电子科大附小/附中、成都广播电视大（步行街）（写字楼、卖场）学、华西中学、成都30中、建设路小学,?医院:有成都市第六人民医院、新鸿医院、成华区保和医院、川药医院,同济医院沙河公园?商业配套:SM广场,伊藤洋华堂、国美电器、苏宁电器、永乐电器、北京华联、成都华联、家乐福、百佳；六、营销－6.1市场概述2010年以来调控升级，强度空前?6.1.4政策环境2010年4月2010年9月2011年1月2011年2月调控核心——抑制需求，为供应增加争取时间行政限购行政限购行政限购行政限购明确主城区限购，房价过高上涨过快城市房价过高上涨过快城市明确盛会城市及计划单列市此外区域暂不限购信贷收紧信贷收紧信贷收紧信贷收紧首套：90平米以上首付3成首套：首付3成首套：首付3成首套：首付3成基准利率二套：首付不低于5成二套：首付不低于5成二套：首付不低于6成二套：首付不低于6成利率1.1倍利率1.1倍利率1.1倍利率不低于1.1倍三套：首付与利率大幅提高三套：停止放贷三套：停止放贷三套：停止放贷非本地：上涨过快城市停贷非本地：停止放贷非本地：停止放贷非本地：须提供一年以上个税或社保证明税收加强税收加强税收加强税收加强研究推进房产税加快推进房产税为房产税建立法律基础加快推进房产税营业税差额征收营业税差额征收营业税全额征收营业税全额征收六、营销－6.1市场概述6.1.4政策环境?2011年2月，成都市场成交面积环比下降8.79%，成交均价环比下降4.06%；?不同政策环境下，成都市场与其他沿海城市相比下降幅度较小；?原成都房地产市场相对比较稳定，因此以上两方面数据的下滑或对成都市场造成较大影响面，预计会在未来几月内逐步呈现；?预计在本年度4月至5月间，成都市房价会呈现第一波下浮，第二波下浮将于8月至9月间呈现，均价下浮空间约为15%-20%城南、城西供销两旺?；城东、城北可售房源不足?六、营销－6.1市场概述图：2010年成都市区各方位供销存量（单位：万㎡）6.1.5各板块供需关系特征城中旧城改造区域，供应稀缺，供销存量平衡蓄势待发城东城南城西城北供销两旺，存量集销售速度较快，可供应制约成交量有供销两旺，在售项中在高新西区、金售量不足，后期土效放大，价格增幅目后期余量巨大沙、外光华，价格地储备巨大低于市区平均水平增幅低于平均水平供需平衡持续热点新旧更替发展起步高端高层住宅：市场尚处初级阶段?，优质板块项目成交量稳定?六、营销－6.1市场概述图：2007年至2010年成都市区高端高层住宅月均成交量、成交均价?6.1.6高端高层住宅分析由于2008年汶川地震和全球性金融危机影响，成都市房产市场发展减缓，成交量继单位（万平米、元/平米）07年以来持续低落。通过2009年的过度，市场呈现量价齐升态势，均价从11133上浮至17916，上扬幅度达60.9%,成都高端住宅市基本进入初级阶段。这为我公司在成都重新定位城市豪宅带来先机。09年一10年成都高端住宅市场消费量相对比较稳定，维度1：外部资源占有?维度2：项目本体特质?维度3：项目软件配套?1.区位分布：天府新城、东大?1.共同特质：奢侈公共空间尺?1.成都在售高端高层住宅物业?街为成都高端高层住宅集中区?度+高精装标准?服务提供方以开发商下属物管?域2.居住主导型：?高舒适度产品，?公司为主?2.重要性排布：成熟区位与便?高规格商业配套?，高品质会所?利交通为两类高端高层住宅必?3.投资主导型：?产品舒适度要?2.部分项目采用专业管家服务备资源，商务小户型高端高层?求较低，依赖外部商业配套?，?住宅更重商业商务氛围?高品质会所?六、营销－6.1市场概述6.1.6高端高层住宅分析市区高层高端物业压力凸显?自身存量?截整止体存2012量超年，在过300?售高层万平米高端项目可?开发总量约?250万平米?消化压力2010后期入年月市均去项目土地可化量?1.84开发万平米?建面超过50万平米?消化速度超过13?年?金沙片区本案新贵猛追湾RBD浣花溪公园东大街金融中心桐梓林片区神仙树大院新市政府高新区麓山国际别墅区六、营销－6.2项目SWOT分析6.2.1项目优势因桐梓林神仙树片区和浣花溪片区属老城区基本无新房供应量，无可比性优势?猛追湾寄托了成都及周边城市两代人对过去生活的回忆，重回故地，重拾旧梦，具有浓厚的寻根情节?猛追湾RBD是新城市规划配套，功能布局更趋合理化，商业功能优于老城市规划体?猛追湾RBD地区将由世茂整体打造，世茂超前的规划理念和豪宅概念，将重新定位成都豪宅体系?城市中心最大的城市森林公园（南向看公园）?整体项目亲水，不临主干道，静享城市稀缺水系，于成都一环闹中取静?成都地标建筑—成都电视塔全景六、营销－6.2项目SWOT分析6.2.2项目劣势劣势?周边旧城改造，属不成熟豪宅区域?地铁规划时间较晚，地铁网络体系不成熟?由于规划要求，造成整体规划布局难度较大，户型设计较为困难?周边开发时期较长，发展较为缓慢?周边居住人群整体层次不高六、营销－6.2项目SWOT分析6.2.3项目机会机会?按照规划思路，猛追湾RBD是“现代成华”的范畴也是重要节点区域，而本项目处在RBD中心节点区域，是未来区域发展首要关注点；?成都目前豪宅物业发展尚处于初级阶段，这为我公司在成都重新定位城市豪宅带来先机；?目前南门几近饱和，由于政府大力向东发展的规划导向，东门将成为城市又一新兴发展热点六、营销－6.2项目SWOT分析6.2.4项目威胁威胁?项目入市时间，区域整体形象及配套尚处于不能与本案同步，存在一定抗性；?宏观经济形式的不稳定以及“国八条”的影响在短时间内尚不能完全退化，这是本项目最为重大的威胁之一。六、营销－6.3成都豪宅市场分析6.3.1成都各大豪宅项目经济指标对比容项目绿总高/主力户型占地建面积装修标准车位比物业费会所面积总户数售价名称化面积率层高蓝光4002021900016、18精装334.00元/16976元/公馆㎡㎡3.8F1:2.258000㎡685户180-400㎡%5500元/㎡㎡1881/3.15㎡70667550000时代353.00元/17948元/㎡㎡6.040F/3.0清水1:0.754900㎡1049户160-240㎡豪庭%㎡㎡104184166827和精装望今25㎡㎡4.029/3.151:1.25待定20000㎡146户240-630㎡待售缘%5500元/和3.3㎡14674精装雍锦76099㎡3.93041F/3.16.00元/23340元/㎡1:1.82000㎡242户220㎡汇6%55000元/㎡㎡㎡186760380000精装4330F/3.13.95元/19216元/誉峰㎡㎡3.31:26000㎡246户200-220㎡%56000元/㎡㎡㎡六、营销－6.3成都豪宅市场分析6.3.2成都各大豪宅项目装修标准对比电梯智能系项目名客厅主卧次卧主卫次卫厨房大堂空调阳台品牌统西门子麦克维尔杜拉维特面杜拉维特面西门子地板墙实木复合实木复合厨房电西子6米大堂中央空调蓝光公盆、马桶浴盆、马桶，洗衣机面进口地板、进地板、进器、德奥迪、未定馆1881缸，汉斯格汉斯格雅龙进口大理、烘干石材口墙纸口墙纸国艾特斯雅龙头花洒头花洒石石材德国博世机橱柜地暖实木复合实木复合西门子大金户式TOTO智能地板、进地板、进TOTO马桶厨房电中央空调马桶、杜拉新风系西门子地板墙口墙口墙纸、杜拉维特器、橱8米大堂、朗基望维特面盆、统、直洗衣机面进口面盆、汉斯视频播日立今缘衣柜品牌衣柜品牌VB浴进口大理中央吸尘饮水系、烘干石材格雅龙头花放器柜未定（把未定（把缸、DANDA石石材地暖（品统机洒品牌未手24k镀手24k镀龙头花洒牌未定）