谨呈：昆明轨道交通有限公司小厂村项目发展战略与整体定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目工作阶段的划分8月31日9月12日9月30日10月20日–向甲方指定的–向甲方指定的–小厂村项目发–向甲方提交最规划设计院提规划设计院提展战略、整体终全案策划成提交一阶段初交二阶段规划定位内容汇报果步设计导向建设计建议，包议括规划方向、建筑风格、产品定位、产品组合配比、户型配比等本报告是严格保密的。2项目基础信息介绍项目片区——昆明主城区，二环以内，一环边缘位置；是城市发展的主方向以及房地产主流热点开发区域项目位于昆明主城区根据昆明规划，二环以内均属于主城区范畴，本地块位于一环边缘，紧靠环城北路的核心区位，城市价值极高；城市发展的主方向上未来城市主要沿东南、东北为空间拓展方向，项目处于北向沿穿金路的城市发展主轴上；房地产开发的热点区域随着城市扩张及城中村拆迁改造的深入，区域价值日渐凸显，目前已俊发为主导的房地产开发已逐具规模，成为开发的热点区域一环路二环路本案本报告是严格保密的。3项目基础信息介绍片区交通——片区通达性好，未来有两条地铁线覆盖，便利到达城市各地万华路白云路北京路地上交通北京路：昆明最主要干道之一,贯穿主城区南北并延伸至北市区（南起昆明火车站、北至红云路），全长近联盟路10公里；双向六车道，路况普遍较好环城北路：城市一环线，在城市核心形成闭路交通，全长2公里双向四车道，目前成为北京路的主要分流交通之一联盟路、白云路：区域对外交通联系的枢纽，双向4环城北路车道，基本无堵车现象地下交通地铁2号线和地铁4号线：地铁2号线预计2013年建成，将成为未来昆明主要的出行方式之一，为区域带来大量区域外人流；本报告是严格保密的。4项目基础信息介绍片区配套——较为齐全，但形象和档次偏低；且配套多以商务性质为主教玛丽亚女子医院、市航空门诊部、民教医院众医学门诊部……昆明铁路第五中学、盘龙职业高级中学校学……中国银行、超市、北站蔬菜批发、商商业、金融贸城……写雄业大酒店、锦大酒店、如家快捷酒酒店店……写集丰北站庭院、赫威写字楼、华鑫商+酒写字楼教务楼、世安大厦、天和大厦……+酒酒写写酒写写本报告是严格保密的。5项目基础信息介绍地块四至——北面及西面与小厂村改造项目相邻，南面紧邻富民大厦和环城北路，东面与北京路相接，昭示性好有利因素项目三面紧邻城市主干道，昭示性好，西面和北面紧邻小厂小厂村旧改路村大型拆迁项目，目前已基本长寿地拆迁完毕，整体环境逐步得到铁2号提升；线北不利因素京路西南面富民大厦形象较差，且导致本项目临街面减少，且给规划带来一定难度城北路环指标数值富民大厦北京路：122.88m临街面环城北路：90m本报告是严格保密的。6项目基础信息介绍地块内部——目前以低端商业经营和单位职工楼为主，形象低端地铁2号线家属楼北京路长环寿城路北路街铺农贸市场百货市场专科医院本报告是严格保密的。7项目基础信息介绍地块指标——占地16000㎡，小规模、不规则?用地性质：商业金融用地；?规模：占地16000㎡；?容积率：不限?产品及建筑形态：不限?物业配比及组合：不限本报告是严格保密的。8项目基础信息介绍项目属性界定——省会城市核心区、小规模、高容积率、地铁上盖、商业物业开发项目优势?城市核心区——一环边缘，城市北向发展的主方向上?交通便利——北京路及环城北路的环绕，两条地铁线的辐射?商务配套为主——以商务性质为主，先天商务氛围浓厚?昭示性好——紧邻环城北路与北京路，临街面长，昭示性好；?地铁上盖——位于昆明北站的地铁上盖，与地铁同期建设，对物业价值提升作用显著?开发热点区域——目前大体量的开发建设对区域价值提升快劣势?区域形象差，目前消费层次较低?昆明城市大规模旧改，综合体项目竞争激烈?项目规模小，可操作空间小?形状不规则，给规划带来难度本报告是严格保密的。9定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位规划排布规划排布分期及测算分期及测算本报告是严格保密的。10基于轨道公司需求的项目主要目标物业销售——价值最大化物业销售——快速回现，现金流物业持有——未来稳健的现金流本报告是严格保密的。11围绕目标，结合项目条件，确定核心问题区域条件目前形象较差；但强烈看好未来发展，不构成约束城市核心地段，地铁上盖物业，优势明显，不构成约地块条件束城中村改造呈现集中放量的态势，未来竞争压力大，市场条件成为项目主要压力核心问题：在竞争作为项目主要压力的背景下，如何建立核心竞争优势，并最终实现项目短期价值和长期价值的最优平衡本报告是严格保密的。12定位的研究框架核心问题界定核心问题界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目价值研判项目价值研判发展战略发展战略整体定位整体定位规划排布规划排布分期及测算分期及测算本报告是严格保密的。13市场机会分析体系之一：区域发展机会区域发展机会产品市场机会本报告是严格保密的。14项目所属区域（二环以内）是昆明的绝对核心，城市价值优越?城市拓展空间以东南、东北两个方向为主；?昆明城区以滇池为核心，构建一湖四片?北城，即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区；?昆明主城区将以二环路为界，划分为主城中心区（二环以内）、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区本报告是严格保密的。15项目所属区域（金星分区）处于主城中心区的第二梯队，以居住功能为主体的功能复合性区域金星分区详细规划盘龙江北京路金星分区（项目所在区域）城市商业、商务、交通和居住等功能的综合区域桃源分区昆明主城商务核心区的配套和辅助部分，是主城商务办公，金融服务和居住配套建设和发展区域白塔分区主城商贸核心区的重要组成部分，未来商务办公，商业，旅游购物、休闲娱乐、科研设施的集中发展区域和平分区以行政办公，文化，卫生、商贸为主的商贸居住片区本报告是严格保密的。16项目所属区域（北京路以西）将成为金星片的商务、商业聚集区张官营路万华路北京路王旗营路本报告是严格保密的。17项目地块处于盘龙区的“中央商务区”和“联盟次级商务中心”之间，同时受到两者的辐射，区域位置绝佳?都市经济核心：北京路?中央商务区，主要为一环以内传统城市建成区，规划面积3.4平方公里，主要发展总部（楼宇）经济、高端世世商贸、金融保险、中介服务业等现代金金博博服务业。辰辰小小?两条延伸产业主轴联联坝坝?北京路在产业布局上以金融、现代盟盟商贸、总部（楼宇）经济为主；?人民东路—机场高速以商业金融、中央教育科研、旅游服务等为主。商区务?四个次级商务中心?打造联盟、金辰、世博、小坝四个次级商务中心（次CBD）。《盘龙区“十二五”经济社会发展规划纲要（初稿中）》本报告是严格保密的。18而且从城市发展的大格局看，北京路已经成为城区的商务主脉；因此项目发展商务、商业具有得天独厚的地理优势北京路北京路沿线办公设施示意：1028二环路2625279162482122237环城路2017151918614112人民路213311东风路45拓东路昆明最主要两大城市主干道：人民路与北京路北京路——是城市布局的中轴线，展示昆明城市风貌的走廊；成为代表昆明城市形象、体现昆明城市建设水平的示范街；人民路——城市金融商业轴，未来定位为民族文化大道本报告是严格保密的。19?主要观点：北京路作为昆明市的城市形象大道，在昆明城市未来发展格局中具有不可替代的作用，而2号线的开通将强化这一作用。?研究目的：地铁如何重构城市价值?研究内容：?北京长安街和地铁1号线?深圳深南大道和地铁1号线本报告是严格保密的。20北京1号线本报告是严格保密的。21北京1号线站点（右线）功能描述北京站点沿线物业功能描述天安门东博物馆、公安部、劳动人民文化宫、中国联合国协会、毛主席纪念堂中央政务区王府井东方广场、北京饭店、贵宾楼饭店、王府井大街核心商业区东单信远大厦、中纺大厦、光彩国际中心、新闻大厦、北京好苑建国酒店核心商务区建国门长富宫、秀水街、使馆区商务、商业区永安里贵友大厦、秀水街、艺嘉服装大厦、北京建国饭店商务、商业区国贸中国国际贸易中心、银泰中心、招商局大厦、建外SOHO商务延展区大望路SOHO现代城、金地中心、万达广场、世贸大厦商务延展区四惠金地名京、东恒时代、东恒盛世季居住区四惠东康家沟、陈家林居住区高碑店美松高尔夫俱乐部、四惠花园卡丁车俱乐部、兴隆公园休闲配套区广播学院中国传媒大学、珠江绿洲家园教育配套区双桥双柳小区、双惠苑、华龙美树外围居住区管庄燕京药业、北京曙光药业有限责任公司、北京奥辉环境艺术研究所制造产业区北京安康工贸有限公司、北京艾思吉汽车制动泵公司、京起鼎力起重设备公八里桥制造产业区司、北京思地美桶业公司通州北苑芳洲花园、华兴园外围居住区本报告是严格保密的。22深圳1号线本报告是严格保密的。23深圳站点物业特征功能总结罗湖香格里拉大酒店、王子客栈酒店、富临大酒店交通枢纽配套区国贸金光华广场、国贸广场、国贸大厦商业、商务区东门町广场、DHC购物中心、东港购物中心、旺角购物广场、金光华商场、老街核心商业区金百隆商城、八达商城大剧院地王大厦、深交所、深发展银行大厦、万象城、农行大厦、人行大厦核心商务区（金融）中信城市广场、中信地铁商场、华联地铁商业街、茂业百货、平安银行大厦科学馆行政办公区、商业区、华联大厦、科技大厦、商业银行大厦、市委市政府华强路华强大厦、赛格广场、宝华大厦、国际科技大厦核心商贸区岗厦国丰酒店、景轩酒店、恒运豪庭、星河世纪商业、居住区深圳会展中心、金中环商务大厦、大中华国际交易市场、喜来登酒店、国际会展中心中央商