谨呈：成都晨明置业有限公司晨明集团高新西区项目营销策略总纲增创新价值缔造新梦想2011-01No.1综合体｜体验式营销领跑者西芯门户地标?风尚活力之都?CEO企业大道……定位报告观点提要1.1营销目标经过多次沟通后,达成的项目营销目标以现金流产品快速走量,带动多盘开发实现项目利润价值最大化《晨明西区项目定位与物32014年9月11日星期四业发展建议》持有商业物业体量较大，中短期内商业街、酒店面临招商与经营困难、存活能力较低；总部办公产品嵌内部，该产品的1.2物业产品组合成功开发需在区域配套完善后方能带动实现；住宅产品属于区域供销两旺产品、LOFT产品为创新型产品◤产品分布汇总物业功能体量（㎡）销售说明住宅119014.8销售酒店12000持有主题商业街20000持有63014.8销售LOFT公寓24000持有独栋20000销售总建筑体量：281029.6㎡持有物业：63420㎡15580销售持有比例：22.56%联排7420持有《晨明西区项目定位与物42014年9月11日星期四业发展建议》1.3营销启示启示1在在现现金流金流与与避避税税后利后利润润最大化的前提下，建最大化的前提下，建议议以住宅和以住宅和LOFTLOFT率先率先销销售立市，售立市，实现滚动现实现滚动现金流金流;;启示2以住宅和以住宅和LOFTLOFT带动带动配套打造的逐步完善，促配套打造的逐步完善，促进办进办公公产产品的品的销销售；售；启示3最后最后进进行酒店行酒店与与商商业业街的打造和招商，最大程度降低街的打造和招商，最大程度降低运运作作风险风险。。《晨明西区项目定位与物52014年9月11日星期四业发展建议》No.2综合体｜体验式营销领跑者西芯门户地标?风尚活力之都?CEO企业大道……营销营销环市场环境解境解读读调控政策的进一步推进，为商业市场带来了机会；住宅市场不确定性风险加剧，但是成都限购令实施区域不包括郊县，郊县项目的投资价值将得到进一步的释放1月26日“新国八条”细则政策要点影响解读首次提出“价格控制目标”的概念，并需要向社会公布价格上涨幅度调整受阶段限制不足5年转手交易全额征税缩减本案投资客市场容量二套房首付比例提高到6成，全面收缩信贷打压投资，缩减项目投资价值重提70%比例，要求2011年商品房供应量不低于前两年平均供应量刚需产品仍是市场生命线2套以上当地居民，1套以上非当地居民以及无法提供证明的非当地居民，打压投资，缩减项目投资价值将直接限购强化约谈机制要求地方政府调控的决心2月15日成都“限购令”解读限购范围成都市六大主城区本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主限购对象城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。对本案影响本次“限购令”适用范围仅为成都市主城区，本案处于调控范围之内，本案住宅在近期面临诸多不确定性风险《晨明西区项目定位与物72014年9月11日星期四业发展建议》区域刚需产品呈现出供销两旺的趋势，本案刚需产品为市场主流产品；但是，刚需类产品同质化竞争严重，本案产品同样面临较大的竞争压力面积区间总主力主力板块项目开盘月销售90-110-130-150-170-套单价总价划分名称时间90200㎡速度110130150170200数　　上锦推出473910041022880006133460023-6907.6.26112颐园已售360272392620004596460023-69红光龙城推出384192042048630500030-47犀浦10.9.10184国际已售2808700000367430030-47龙湖弗推出754415760001182650037-8010.1.2953莱明戈已售4076730000477530037-80中信推出86270432640001632480025-7509.12.11117未来城已售8005679250001401500025-75海骏达推出7521402923000944460023-51蜀都10.4.29711号已售46512515000497460023-51新城瑞景推出1024482590321002108490030-5007.11.2456茗城已售99343757032902014490030-50绿地国推出6140174626100866470033-4210.9.1345际花都已售74016000090470033-42《晨明西区项目定位与物82014年9月11日星期四业发展建议》面积区间总主力主力板块项目开盘月销售套单价总价90以90-110-130-150-170-划分名称时间200㎡速度下110130150170200数　　华润推出990000000990470024-4210.8.6148橡树湾已售591000000591470024-42高新置信推出195256180227000858460032-6910.6.1380西区逸都已售462255376000400460032-69推出256334312400003030640046-58万景峰09.3.16123已售21722197800002469640046-58推出合计1287735361238715824818373合计/销售合计9430233774338129012902《晨明西区项目定位与物92014年9月11日星期四业发展建议》区域住宅产品存量较大，同质化竞争严重，住宅销售压力较大2011年2012年2012年2012年2012年2013年2013年2013年2013年2014年2014年2014年　4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度上锦颐园二期物业去化三期一批次2012年4季度入市　　　　　　　　　　　　　龙城国际　一期　洋房去化　二期一批次　12年3季度入市　　　　　　　　　　　　　龙湖弗莱明戈　一期　洋房去化　新一期推出　　　　　　　　　　　　　　　　　　中信未来城　一期尾房去化　二期一批次　2012年初入市　　　　　　　　　　　　　　海骏达1号　　　　一期强销期　　　　　　　　　　　　　　　　　中铁瑞景茗城剩余房源去化阶段　　　　　　　　　　　　　　　　　　绿地国际花都一期房源去化中二期2012年2季度入市三期推出　　　　　　　　　　　　　华润橡树湾一期物业清盘中二期推出　　　　　　　　　　　　　置信逸都花园一期整体还余几十套左右二期推出　　　　　　　　　　　　　万景峰剩余房源去化阶段　　　　　　　　　　　　　《晨明西区项目定位与物102014年9月11日星期四业发展建议》营销价值解读虽然区域内规划商业较多，但是推出时间皆较晚，商业1.1之短期内竞争压力不大；LOFT公寓在区域内属于创新型基础营销价值点产品，处于市场较为缺乏类型商业体量项目名称酒店公寓商业街写字楼拟推出时间（㎡）海骏达蜀都1号约20000//20000/2013年3月中信未来城//////绿地国际花都22000030000800004000070000/凯旋门城市商业广场//////龙城国际约14200062000/80000/2013年6月上锦颐园约56000/2000036000/2012年7月龙梓万片区商务购物综合体//////西城首席商业广场160000//160000//华润橡树湾约10000//10000/2011年12月万景峰约100000200005000030000//置信逸都花园约20000020000/100000800002013年1月圣沅投资206074/8000026074100000/华侨凤凰国际城约18000//18000/2013年3月恒创蜀都广场78000//1800060000/百伦购物中心//////蜀都新天地4863448634////成都国宏腾实业有限公司约300000/147444152556/2012年12月成都智盛投资有限公司9660660000/36606/2012年9约《晨明西区项目定位与物112014年9月11日星期四业发展建议》2.5营销启示分散风险抵御风险能力薄弱商业具有一定稀缺性?控制好LOFT产品与办公物业的销售，分散风险压力?单一的住宅产品销售，在前?本案商业在区域内具有一定会的稀期抵御风险能力薄弱缺性，对区域市场上也的缺乏具有一定的补充意义整体营销环境启示《晨明西区项目定位与物122014年9月11日星期四业发展建议》整盘营销开发战略与策略建议本案应该以城市综合体及大规模商业带动整盘时常形象和价值主张，实际首期是拉动住宅销售，确保项目首期现金流??前期同步开始销售由办公物业来实现?带动商业街与酒店住宅和LOFT产品风险的分散与满足的租赁经营现金流的需要《晨明西区项目定位与物132014年9月11日星期四业发展建议》No.3综合体｜体验式营销领跑者西芯门户地标?风尚活力之都?CEO企业大道……整盘销整盘销售节售周期奏规划规划建议根据各物业形态的市场销售速度，并结合项目各物业体量，3.1销售周期测算预估项目整体销售周期为42个月（不含商业街及酒店的招商时间）物业类型竞争项目月均销售速度本案月均销售速度预估本案物业体量销售周期上锦颐园112套/月绿地国际花45套/月都华润橡树湾148套/月11.85万㎡高层住宅约115套/月约14个月龙城国际184套/月约1600套万景